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Le vrai coût de l’immobilier et les rendements

Le vrai coût de l’immobilier et les rendements

Lorsque vous achetez un bien immobilier pour le louer, vous devez calculer l’efficacité de votre investissement.
Vous devez donc être attentif au rendement locatif pour que votre stratégie d’investissement immobilière soit une réussite.

 

La rentabilité locative, elle, doit être le pourcentage entre le prix d’achat de votre bien et ce qu’il vous rapporte. Vous devez connaître tout cela pour ne pas perdre d’argent. Alors quel est le vrai coût de l’immobilier et ses rendements ?

 

Le calcul du rendement immobilier locatif

Le rendement brut immobilier

Voici comment calculer la rentabilité brute pour votre investissement immobilier locatif : vous devez diviser le loyer annuel par le prix d’achat du bien et en le multipliant par 100.
Vous obtiendrez le pourcentage du rendement brut annuel.

 

Exemple : vous avez investi 200 000 € dans votre logement. Vous le louez 650 €/mois, soit 7 800 €/an. Le calcul sera donc de 7 800/200 000 × 100 = 3,9 %.

 

Il vous rapporte 3,9 % de rentabilité brute. Cela permet d’être un premier indicateur efficace. Vous pouvez alors constater ces premières données, car ensuite, les charges et la fiscalité locale seront différentes sur chaque bien. En effet, d’autres informations sont nécessaires pour un calcul plus précis.

 

L’évaluation de la rentabilité immobilière

Vous devez aussi calculer la rentabilité nette de charges. Pour cela, vous devez reprendre le calcul du rendement brut.
Dans le loyer annuel, vous devez soustraire la taxe foncière qui est payée par vous-même, en tant que propriétaire-investisseur, les charges non récupérables sur le locataire et les frais de gestion.

 

Exemple : pour le loyer annuel de votre logement : 7 800 €. Enlevez 550 € de taxe foncière, 8 % de frais de gestion et 350 € de charges non-récupérables. Votre nouveau loyer annuel est de 6 348 €, soit 3,17 % de rentabilité nette de charges (ces éléments sont variables en fonction du bien immobilier).

 

Cela vous permet de vous donner une idée claire de votre rendement immobilier locatif. Cela peut vous permettre de construire plus facilement votre plan de financement.

 

Vous pouvez, enfin, calculer la rentabilité nette-nette. C’est votre avantage fiscal + la rentabilité nette de charges. Pensez à déduire les travaux s’il y en a, et les intérêts d’emprunts à votre loyer locatif en déclarant sur votre impôt sur le revenu. Pour rappel, vous pouvez profiter d’un avantage fiscal grâce aux dispositifs de défiscalisation Pinel, Denormandie, etc.

 

Le coût de l’immobilier locatif

Coût de l’immobilier selon le type de biens

Lors de vos calculs pour bâtir un plan de financement, vous pourrez vous apercevoir que la rentabilité nette variera selon le type de biens que vous choisirez. La réussite de votre investissement tiendra du prix au m², en sachant que les petites surfaces valent plus que les grandes.

 

C’est ainsi que la rentabilité peut fluctuer de 2 % à 7 %. Les studios et les T1, par exemple, ont un très bon rendement. Cependant, les locataires ne restent pas dans ces petites surfaces, et il faudra être astucieux entre des loyers de vacances locatives et des remises en état pour garder votre rendement locatif élevé. Les maisons ou les grands appartements sont moins avantageux. Toutefois, ici, les locataires sont beaucoup plus stables. Cela peut être des familles, qui préserve leur logement, donc qui réduit les frais d’entretien de votre côté.

 

C’est donc un moyen pérenne qui permet un bon rendement. En conclusion, les deux ou trois pièces sont un bon accord entre les petites et les grandes surfaces. Vous pouvez gérer, entre le renouvellement des locataires ou ceux qui s’approprient le logement. Le rendement restera donc positif.

 

Coût de l’immobilier selon la situation géographique

Pour un bon rendement immobilier, vous devez également être bien situé. L’investissement locatif ne déroge pas à la règle. Retrouvez les zones avantageuses avec les dispositifs de défiscalisation. Plus il y a une forte demande locative, plus votre rentabilité sera bonne.

 

Pour l’investissement locatif neuf (Pinel), les zones sont dites « tendues » : ce sont les métropoles et certaines grandes villes (zone Abis, A, B1 et B2).

 

Pour l’investissement locatif ancien (Denormandie), 245 communes en 2020 seront accessibles, sans se focaliser sur les centres-villes, comme en 2019. Enfin, pensez à vous informer sur les taxes foncières, elle fait partie, en effet, du calcul du rendement nette de charges, et ce n’est pas à négliger.

 

Le rendement immobilier de votre projet

Aujourd’hui, le placement de votre argent dans l’investissement locatif a un bon rapport risque/rentabilité. Vous devez vous fixer, toutefois, les bons objectifs pour que votre rentabilité soit excellente. Mais cela ne doit pas être le seul critère pour réussir votre investissement.

 

En effet, vous devez construire un patrimoine qui soit permanent. Suivant votre projet, vous pourrez le faire durer. Pensez à louer le plus longtemps possible, loger un membre de votre famille, (il ne doit pas être dans le même foyer fiscal), conserver votre logement pour y vivre plus tard ou revendez-le pour vous dégager une bonne plus-value.

 

Tous ses objectifs doivent respecter les mêmes règles : opter pour un logement de qualité, au bon endroit qui vous permettra de réussir votre investissement sur tous les points.

 

 

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