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Fiscalité LMNP 2020 : la fiscalité du statut de Loueur Meublé Non Professionnel

La location meublée non professionnelle permet de bénéficier d’un régime fiscal attrayant qui autorise la déduction des amortissements des biens loués.

Tant que vous ne dépassez le plafond annuel de 70.000€ par an ni que vos revenus locatifs n’excèdent pas 50% de vos revenus totaux, vous avez le droit de bénéficier du régime fiscal de la location meublée non professionnelle (LMNP). Dans cet article, vous verrez comment le système vous permet, si vous optez pour le bon régime fiscal, de déduire de vos revenus les amortissements des biens loués.

 

 

La fiscalité de la location meublée non professionnelle
 

 

Les caractéristiques de la LMNP d’un point de vue fiscal

Les revenus générés par une location meublée non professionnelle sont classés dans le régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non dans les revenus fonciers, et ce même si la location n’entre pas dans le cadre de vos activités professionnelles.

 

Pourquoi ? Parce que vous signez un bail commercial avec un gestionnaire qui s’occupe de mettre votre bien en location. Les rétributions que vous tirez de ce contrat ne correspondent pas à des revenus fonciers. C’est pourquoi la fiscalité LMNP est un peu particulière.

 

Pour autant, pas de panique ! Les démarches pour bénéficier des avantages fiscaux promis par le statut LMNP n’ont rien de compliqué. Pas besoin de créer une société pour exercer cette activité définie en effet comme "non professionnelle".

 

Lire aussi : Comment fonctionne la location meublée non professionnelle ? (LMNP).

 

 

LMNP : régime fiscal au choix

Sous le statut LMNP, c’est à vous de choisir le régime réel d’amortissement du bien dans votre déclaration. Selon le régime d’imposition pour lequel vous aurez opté, les avantages ne sont pas les mêmes.

Vous pouvez déclarer vos revenus issus des locations meublées en régime micro-bic ou en régime réel :

 

  1. Le micro-BIC (Régime forfaitaire) : si vos revenus ne dépassent pas 32.900€, vous êtes imposé à 50% de vos recettes. Cela signifie que vous profitez d’un abattement de 50 % et seule la moitié de vos recettes est imposable. Il s’agit d’un forfait qui représente la totalité de vos charges, sans devoir les déclarer en détail. Dans ce cas, vous ne pouvez pas créer de déficit foncier. On estime que le régime micro-BIC est intéressant si vos charges sont inférieures à ce niveau de 50%.
  2.  

  3. Le régime réel : au-delà de 32.900€, le régime réel vous permet de déduire l’ensemble des charges (intérêts, taxes, travaux, frais de syndic et de gestion, etc.) et d’amortir le bien. Vous pouvez ainsi déduire une partie du prix du logement et des meubles des loyers que vous déclarez. On estime que le régime réel est plus avantageux dans 85% des cas. Les formalités sont un peu plus fastidieuses mais valent vraiment la peine ! À titre de comparaison, dans la location non meublée, dans le régime réel, très peu de ces charges sont déductibles. Et l’amortissement n’existe pas.

 

L’amortissement en LMNP est réellement un petit plus qui fait toute la différence ! Cela permet de prendre en compte la perte de valeur d’un logement bien du fait du temps et de son usage.

 

Il ne peut pas générer de déficit.

 

 

Exemple de calcul de l’amortissement LMNP

  • Valeur du logement : 150.000€
  • Taux d’amortissement : 2%
  • Montant annuel de l’amortissement LMNP : 3000€

 

Maintenant, vous devez opérer la déduction fiscale de la location meublée non professionnelle, soit les loyers perçus moins les charges.

 

Par exemple :

  • Loyers annuels : 10.000€
  • Charges déductibles : 8000€

 

Dans la déclaration fiscale, le maximum d’amortissement en LMNP sera calculé comme suit : loyers – charges, soit 10.000€ - 8000€ = 2000€

 

L’originalité de la fiscalité LMNP, c’est de ne pas pouvoir créer de déficit foncier. En cas de déficit, la somme est automatiquement reportée sur les revenus de l’année suivante, sans limite de temps.

 

Ainsi, cette année, vous ne pouvez déduire que 2000€ d’amortissement même si en théorie le montant est de 3000€. La somme restante (1000€) sera déductible l’année suivante. En effet, les amortissements non déduits sont reportables sur les années suivantes, sans limite de temps. Évidemment, vous ne pouvez plus déduire l’amortissement après la vente du bien ou en cas d’arrêt de la location.

 

 

LMNP et TVA

Outre une défiscalisation LMNP avantageuse, il est possible pour l’investisseur de récupérer la TVA comprise dans le prix d'achat du bien immobilier, dans les 6 mois qui suivent l’acquisition du logement.

Pour cela, il est nécessaire :

 

  • d’acheter un logement neuf, qui propose un certain nombre de services aux habitants, comme un comptoir d’accueil, une blanchisserie, l’entretien des locaux ou le petit-déjeuner,
  •  

  • de confier le bien à exploitant pendant au moins 9 ans, qui facture lui-même une TVA de 5,5%,
  •  

  • de conserver le bien pendant au moins 20 ans. Autrement, vous serez de rembourser une partie de la TVA qui vous aura été restituée au prorata des années de détention du logement LMNP.

 

De même, vous êtes tenu de verser à l’état la TVA sur les loyers. Pour éviter de reverser cette TVA, il est nécessaire de trouver un acquéreur qui ne reprend pas seulement le bien mais tout le bail commercial, dans les mêmes conditions.

 

 

LMNP et plus-value

Notez enfin qu’avec le statut LNMP, la plus-value réalisée à la revente du logement est imposée avec le même régime que toutes les plus-values immobilières : impôt sur les plus-values des particuliers et prélèvements sociaux.

 

Il existe un abattement en fonction du nombre d’années de détention du bien, selon le tableau suivant :

 

Moins de 6 ans
Durée de détention Abattement pour l'impôt Abattement pour les prélèvements sociaux
0 %
0 %
De 6 à 21 ans
6 %
1,65 %
La 22ème année
4 %
1,60 %
De la 23ème à la 30ème année
Exonération
9 %
Après 30 ans
Exonération
Exonération

Légende : Imposition des plus-values immobilières par année de détention
Source : Service Public : Impôt sur le revenu - Plus-value immobilière

 

L'exonération d'impôt sur la plus-value est acquise après 22 ans de détention du logement. Pour être exonéré des prélèvements sociaux, il est nécessaire de rester en possession du bien pendant 30 ans.

 

Attention, si le montant de la plus-value nette imposable est supérieur à 50.000 euros, le LMNP supportera une surtaxe supplémentaire.

 

 

Exemple de calcul d'une plus-value immobilière

Vous revendez un bien immobilier que vous avez acheté, il y a 10 ans. Vous faites une plus-value de 100 000 €.

Vous pouvez donc avoir un abattement d’impôt de 6% par an à partir de la 6ème année jusqu'à la 10ème, soit 30% (6% x 5).
Vous pouvez bénéficier d'un abattement de 100 000 € x 30% donc 30 000€.
Votre déclaration sera donc de 70 000€.

 

De plus vous pouvez avoir un abattement sur les prélèvements sociaux de 1.65% par an de la 6ème année jusqu'à la 10ème, soit 8.25 % (1.65% x 5).
Vous bénéficierez alors d'un abattement de : 100 000 € x 8.25% soit 8 250€.
Vous payerez donc les prélèvements sociaux sur la base de 91 750€ (100 000 € - 8250 €).

 

Abattement exceptionnel pour les zones tendues

Sur les zones A ou A bis, si l'acheteur s'engage à démolir l'habitation existante pour reconstruire un ou plusieurs bâtiments d'habitation collectifs, il peut bénéficier d'un abattement exceptionnel de 70 % sous certaines conditions.
La promesse de vente doit être signée entre le 1er janvier 2018 et le 31 décembre 2020.
L'abattement est applicable pour déterminer l'assiette de l'impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux.
Cet abattement s'applique sur la plus-value selon la durée de détention du bien.

Si dans la construction de l'habitation collectif, les logements sociaux représentent au moins 50% de la surface des construction l'abattement peut monter jusqu'à 85%.
Il n'est pas possible d'appliquer d'abattement s'il y a des lieux familiaux entre l'acheteur et le vendeur (par exemple : père et fils).

 

À savoir : les travaux de construction doivent être achevés dans un délai de 4 ans à partir de la date d'acquisition.

 

Taux d'imposition

Le taux d'imposition de la plus-value immobilière est de 19%.
Si vous faites une plus-value supérieur à 50 000 €, une taxe supplémentaire sera appliquée. Le taux peut varier entre 2% à 6% par rapport au montant de la plus-value.

 

Questions fréquentes sur la fiscalité LMNP

 

✅ Qu’est-ce que la LMNP ?

🏠 LMNP signifie Loueur en Meublé Non-Professionnel. Il désigne un statut fiscal qui permet de louer des biens meublés et dégager des revenus non-imposables.

✅ A quel objectif d’achat immobilier correspond la LMNP ?

🏠 Le dispositif LMNP permet de diversifier son patrimoine. Son intérêt réside dans la génération d’un revenu complémentaire sous forme de loyers. C'est un investissement pur car on ne peut pas habiter le bien de l'investissement.

✅ Quelle est la particularité fiscale du statut LMNP ?

🏠 Les revenus générés par une LMNP sont classés dans le régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non dans les revenus fonciers.

✅ Quel régime fiscal choisir sous le statut LMNP ?

🏠 Vous pouvez déclarer vos revenus issus des locations meublées en régime micro-bic ou en régime réel.

 

 

 

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