Immobilier Location
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Lorsque vous achetez un bien immobilier pour le louer, vous devez calculer l’efficacité de votre investissement.
La rentabilité locative, elle, doit être le pourcentage entre le prix d’achat de votre bien et ce qu’il vous rapporte. Vous devez connaître tout cela pour ne pas perdre d’argent. Alors quel est le vrai coût de l’immobilier et ses rendements ?
Le calcul du rendement immobilier locatifLe rendement brut immobilierVoici comment calculer la rentabilité brute pour votre investissement immobilier locatif : vous devez diviser le loyer annuel par le prix d’achat du bien et en le multipliant par 100.
Exemple : vous avez investi 200 000 € dans votre logement. Vous le louez 650 €/mois, soit 7 800 €/an. Le calcul sera donc de 7 800/200 000 × 100 = 3,9 %.
Il vous rapporte 3,9 % de rentabilité brute. Cela permet d’être un premier indicateur efficace. Vous pouvez alors constater ces premières données, car ensuite, les charges et la fiscalité locale seront différentes sur chaque bien. En effet, d’autres informations sont nécessaires pour un calcul plus précis.
L’évaluation de la rentabilité immobilièreVous devez aussi calculer la rentabilité nette de charges. Pour cela, vous devez reprendre le calcul du rendement brut.
Exemple : pour le loyer annuel de votre logement : 7 800 €. Enlevez 550 € de taxe foncière, 8 % de frais de gestion et 350 € de charges non-récupérables. Votre nouveau loyer annuel est de 6 348 €, soit 3,17 % de rentabilité nette de charges (ces éléments sont variables en fonction du bien immobilier).
Cela vous permet de vous donner une idée claire de votre rendement immobilier locatif. Cela peut vous permettre de construire plus facilement votre plan de financement.
Vous pouvez, enfin, calculer la rentabilité nette-nette. C’est votre avantage fiscal + la rentabilité nette de charges. Pensez à déduire les travaux s’il y en a, et les intérêts d’emprunts à votre loyer locatif en déclarant sur votre impôt sur le revenu. Pour rappel, vous pouvez profiter d’un avantage fiscal grâce aux dispositifs de défiscalisation Pinel, Denormandie, etc.
Le coût de l’immobilier locatifCoût de l’immobilier selon le type de biensLors de vos calculs pour bâtir un plan de financement, vous pourrez vous apercevoir que la rentabilité nette variera selon le type de biens que vous choisirez. La réussite de votre investissement tiendra du prix au m², en sachant que les petites surfaces valent plus que les grandes.
C’est ainsi que la rentabilité peut fluctuer de 2 % à 7 %. Les studios et les T1, par exemple, ont un très bon rendement. Cependant, les locataires ne restent pas dans ces petites surfaces, et il faudra être astucieux entre des loyers de vacances locatives et des remises en état pour garder votre rendement locatif élevé. Les maisons ou les grands appartements sont moins avantageux. Toutefois, ici, les locataires sont beaucoup plus stables. Cela peut être des familles, qui préserve leur logement, donc qui réduit les frais d’entretien de votre côté.
C’est donc un moyen pérenne qui permet un bon rendement. En conclusion, les deux ou trois pièces sont un bon accord entre les petites et les grandes surfaces. Vous pouvez gérer, entre le renouvellement des locataires ou ceux qui s’approprient le logement. Le rendement restera donc positif.
Coût de l’immobilier selon la situation géographiquePour un bon rendement immobilier, vous devez également être bien situé. L’investissement locatif ne déroge pas à la règle. Retrouvez les zones avantageuses avec les dispositifs de défiscalisation. Plus il y a une forte demande locative, plus votre rentabilité sera bonne.
Pour l’investissement locatif neuf (Pinel), les zones sont dites « tendues » : ce sont les métropoles et certaines grandes villes (zone Abis, A, B1 et B2).
Pour l’investissement locatif ancien (Denormandie), 245 communes en 2020 seront accessibles, sans se focaliser sur les centres-villes, comme en 2019. Enfin, pensez à vous informer sur les taxes foncières, elle fait partie, en effet, du calcul du rendement nette de charges, et ce n’est pas à négliger.
Le rendement immobilier de votre projetAujourd’hui, le placement de votre argent dans l’investissement locatif a un bon rapport risque/rentabilité. Vous devez vous fixer, toutefois, les bons objectifs pour que votre rentabilité soit excellente. Mais cela ne doit pas être le seul critère pour réussir votre investissement.
En effet, vous devez construire un patrimoine qui soit permanent. Suivant votre projet, vous pourrez le faire durer. Pensez à louer le plus longtemps possible, loger un membre de votre famille, (il ne doit pas être dans le même foyer fiscal), conserver votre logement pour y vivre plus tard ou revendez-le pour vous dégager une bonne plus-value.
Tous ses objectifs doivent respecter les mêmes règles : opter pour un logement de qualité, au bon endroit qui vous permettra de réussir votre investissement sur tous les points.
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Grâce à des taux d’intérêts historiquement bas et aux différents dispositifs proposés par l’État, investir dans l’immobilier est toujours très intéressant. Que vous souhaitez percevoir un revenu complémentaire ou préparez votre retraite, l’investissement locatif est avantageux.
Mais faut-il encore trouver le bon endroit pour investir en toute sécurité et obtenir une bonne rentabilité. Voici les régions de France où investir dans l’immobilier, ainsi que les critères à ne pas négliger pour une sélection rentable.
Le top 6 des régions où investir dans l’immobilier
Les régions devenues moins attrayantes en 2020
Ce qu’il faut examiner avant d’investir dans une des régions de FranceLa demande locativePour faire le bon choix concernant votre investissement locatif, vous devez être vigilant sur les offres de locations. Vous devez vérifier que votre bien se situe dans une région où la demande est forte, par son dynamisme, son tourisme ou encore sa situation géographique.
Le taux de chômage est important également. Il faut choisir une ville qui bouge continuellement et qui a un très bon marché immobilier.
Le rendement locatifChaque région et chaque ville ont un prix de loyer au m², ainsi qu’un prix moyen d'achat. Vous devez calculer le taux de rentabilité que vous obtiendrez en investissant plus dans une ville que dans une autre.
Les quartiers sont également à examiner. Les centres-villes sont souvent plus avantageux que les périphéries. En conclusion, pour un investissement immobilier fructueux, l’emplacement de votre bien est primordial.
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Fin octobre dernier, députés et sénateurs se réunissaient pour débattre sur la question de la loi Elan, relative au logement. Un accord a été trouvé.
Députés et sénateurs français se sont entendus sur le projet de loi Elan, qui devrait réformer le droit immobilier. La commission, qui s'est déroulée pendant plusieurs heures, s'est donc close sur une version commune de la loi en question, ce qui va notamment permettre une publication de la version définitive.
Christelle Dubos, Secrétaire d'Etat auprès du ministre des Solidarités et de la Santé, a participé à l'assemblée et s'est exprimée auprès de l'AFP. Elle a notamment rapporté qu'un "texte équilibré pour les acteurs, les élus et les citoyens" avait vu le jour.
Détail de l’accord sur la loi Elan
Cet accord sur le projet de la loi Elan montre que le gouvernement, l'Assemblée et le Sénat souhaitent voir se réformer le secteur de l'immobilier.
En effet, deux des quatre objectifs principaux de cette loi sont :
Le texte devra cependant retourner devant les deux chambres pour une dernière lecture, en vue d'une adoption définitive.
Selon Mickaël Nogal, député de la 4ème circonscription de la Haute-Garonne et représentant de La République en Marche, l'esprit et les objectifs de la loi SRU restent inchangés.
Rappelons que la loi SRU est relative à la Solidarité et au Renouvellement Urbain. Ce dernier rapporte également que "des aménagements ont été trouvés pour les communes nouvellement entrantes".
Lors de cette commission, il a également été décidé que toutes les nouvelles constructions devront être 100% évolutives. C'est ce qu'a rapporté Mickaël Nogal.
Le concept de logement évolutif, crée dans le cadre de la loi Elan, désigne des logements équipés de cloisons dépourvues de canalisations d'eau et d'installations électriques de manière à être facilement détruites.
Ce seront, de fait, des logements plus facilement adaptables. Le député Nogal a également ajouté que seuls 20% des logements seraient directement adaptés.
Une décision qui fait polémique
Lors de cet accord, il a été décidé que durant une période de 4 ans et à titre d'essai, les bâtiments laissés vacants serviraient de logements aux personnes les plus pauvres financièrement, dont les personnes sans domicile.
Une manifestation regroupant plusieurs dizaines de personnes avait été organisée plus tard dans l'après-midi afin de dénoncer un texte jugé anti-pauvres.
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Vous avez effectué un investissement immobilier locatif, ou êtes sur le point de le faire, et souhaitez y voir clair sur le rendement de l’opération. Il vous faut calculer la rentabilité locative du bien et, pour ce faire, vous pouvez utiliser trois formules de calcul différentes.
D’autres indicateurs existent, mais je vous présente ici les trois formules les plus couramment utilisées, et à mon sens les plus pertinentes.
 7 clés pour réussir votre investissement locatifVous le savez, un achat immobilier ne s’improvise pas. Il doit être réfléchi selon une série de paramètres précis, presque chiffrés.
1/ La rentabilité locative brutePour obtenir la rentabilité brute, il vous faut faire l’opération suivante : (Loyer Annuel Brut / Valeur du bien immobilier) x 100 = Rentabilité locative brute (en %).
Le loyer annuel brut, c’est la somme des loyers annuels. La valeur du bien immobilier à l’achat. Ce taux ne tient pas compte des frais de TVA, de notaire, ou du coût du crédit.
2/ La rentabilité locative nette de frais et de chargesC’est la rentabilité brute, mais en incluant les frais d'entretien et de gestion du bien (les honoraires du syndic, les frais d’assurance, la possibilité d’une vacance locative, par exemple).
(Loyer Annuel - Taxe Foncière - Frais de Gestion - Autres Charges) / (Valeur du bien immobilier) x 100 = Rentabilité locative nette (en %)
3/ La rentabilité locative nette d’impôtPour connaître cette rentabilité, il faut calculer le rendement fiscal du bien, c’est-à-dire l’impact fiscal de cet investissement sur une durée déterminée, en prenant en compte les divers avantages fiscaux mis en place par l’Etat :
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Le rendement fiscal, c’est la réduction d’impôt entraînée par le ou les dispositifs fiscaux applicables. Elle va pouvoir être rapportée, en pourcentage, au montant consenti pour réaliser l’investissement immobilier.
Ici, pas de formule de calcul : tout dépend du foyer fiscal du propriétaire du bien à louer, et des avantages fiscaux octroyés.
Au-delà de ces diverses méthodes de calcul du rendement d’un bien immobilier destiné à la location, veiller à prendre en compte aussi la possibilité des vacances locatives.
Elles impacteront forcément le rendement espéré, puisque durant ces périodes il n’y aura pas de loyers perçus. C’est un risque qu’il faut garder à l’esprit.
 Comment choisir un bon emplacement pour un investissement locatif Pinel ?La rentabilité d’un investissement locatif éligible au dispositif Pinel est fortement tributaire de l’emplacement du logement. Voici quelques conseils pour votre future acquisition.
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Le grand jour approche et vous allez bientôt vous installer dans votre nouveau logement ! Vos affaires et vos cartons sont prêts à être déménagés et vous avez prévu la date de votre pendaison de crémaillère, mais il vous reste encore quelques formalités à faire.
Nous vous présentons les démarches essentielles à effectuer avant d’emménager afin que vous n’oubliiez rien.
Les essentiels : électricité, gaz, et eau
Il est possible que l’électricité, le gaz ou l’eau aient été coupés après le départ du précédent locataire. Il vous faudra alors prendre les devants avant l’emménagement afin que tout soit disponible à la date de votre entrée.
De manière générale, il suffira de signer un contrat pour l’électricité et le gaz, cela n’étant pas systématique pour l’eau, les immeubles l’incluant dans les charges.
Concernant l’électricité tout d’abord, il vous faudra vérifier si votre compteur a été laissé ouvert ou non. Demandez confirmation auprès de votre agent immobilier ou du propriétaire si vous n’êtes pas sûr.
Prenez bien soin de relever le compteur si le logement n’est pas équipé d’un compteur Linky. Une fois cette information connue, contactez un des fournisseurs et passez simplement un contrat. C’est également le même principe pour le gaz.
Pour l’eau, il ne sera nécessaire de contacter un fournisseur que dans le cas où vous serez dans un logement individuel. Renseignez-vous sur l’identité du fournisseur d’eau attitré à votre logement, puis passez un contrat deux semaines avant votre entrée dans les lieux.
Moyens de communication : téléphone et internet
Le téléphone et internet, s’ils ne sont pas aussi essentiels que l’eau ou l’électricité, sont devenus indispensables. Il ne faut donc pas attendre le dernier moment pour vous raccorder et de prendre le risque d’être privé de ces moyens de communication.
Si votre logement n’a jamais eu de ligne téléphonique (par exemple dans un logement neuf), il vous faudra en créer une ! Pour ce faire, le propriétaire devra contacter directement Orange afin que le raccordement soit effectué, indépendamment de votre choix d’opérateur téléphonique.
Vous aurez alors à prendre rendez-vous avec un technicien qui créera la ligne. Une fois la connexion au réseau effectuée, contactez l’opérateur de votre choix pour vous abonner.
Dans le cas d’une ligne déjà existante, il vous suffira de vous abonner auprès d’une compagnie en précisant votre adresse et l’ancien numéro de la ligne.
Documents administratifs : assurance et changement d’adresse
Une des premières démarches à effectuer est de souscrire une assurance habitation. Elle couvrira les dégâts des eaux, les vols, les incendies et bien d’autres choses. Choisissez-en une convenant à votre budget et à vos besoins.
Ensuite, il sera essentiel de prévenir les différentes administrations de votre changement d’adresse. Prévenez en premier lieu les organismes sociaux tels que la CAF, la CPAM, votre mutuelle et votre caisse de retraite.
Ensuite, prévenez les impôts, votre employeur ou Pôle emploi, votre banque ainsi que les différents services que vous avez souscrits (téléphone, internet, etc.).
Pour les administrations, le plus simple est de vous rendre sur le site internet mon.service-public.fr. En quelques clics seulement, vous pourrez notifier plusieurs administrations de votre emménagement en une seule fois, ce qui vous fera gagner un temps certain.
En outre, il est possible de faire transférer auprès de La Poste votre courrier de votre ancien à votre nouveau logement, le temps que l’administration et les différentes entreprises prennent en compte votre changement d’adresse. Ce service de La Poste coûte 23€.
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Un nouveau venu parmi les baux : le bail mobilité.
Un bail est un contrat par lequel une personne, le bailleur, concède à une autre, le locataire, le droit de se servir de son bien immobilier, moyennant un prix, le loyer. Ces concepts classiques sont connus de tous.
Pourtant, récemment, un petit nouveau est venu bousculer la donne. Le projet de loi Elan (Evolution du logement, de l’aménagement et du numérique), est en cours. Il couvre divers domaines, dont celui très controversé de l’aménagement du littoral.
Mais, pour le point qui nous occupe, il traite aussi des baux immobiliers. Le projet de loi pourrait bien mettre en place, en 2018, un nouveau type de bail pour les locations meublées de courte durée. Alors, quelles sont les différences entre le bail classique et le bail mobilité ?
Le but est de faciliter la mobilité professionnelle des locataires
Le bail « mobilité » est un projet de nouveau type de bail de location meublée de courte durée. Soumis à des règles moins contraignantes que la location meublée "classique", il veut faciliter la mobilité des locataires.
C’est la mobilité professionnelle et étudiante qui est visée.
Il est destiné exclusivement aux personnes :
Le bail mobilité ne s’applique qu’aux locations meublées
Les locations nues continuent d’être régies, à tout coup, par le bail classique. Pour elles, c’est la bien-nommée loi du 6 juillet 1989, loi n° 89-462 « tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 », qui continue de s’appliquer.
Une durée atypique et non renouvelable
Un bail classique dure trois ans au minimum pour les logements vides, et un an au minimum (neuf mois si le locataire est étudiant) pour les logements meublés.
La durée du bail mobilité est plus courte : elle est comprise entre un et dix mois. Elle est convenue dès la signature du contrat, et n’est pas renouvelable.
Cette particularité vise en fait à protéger le locataire de la précarisation induite par la signature de baux successifs.
Non pas un dépôt de garantie, mais une caution
Avec le bail mobilité, le propriétaire peut demander une caution, mais jamais un dépôt de garantie. Dans un bail classique, un dépôt de garantie de deux mois maximum peut être demandé pour un logement meublé, ou ce dépôt de garantie peut être d’un mois maximum pour un logement vide.
Le dépôt de garantie est seulement une somme d'argent versée par le locataire en garantie de ses obligations. La caution est en quelque sorte plus sérieuse pour l’avenir : un tiers se porte garant des obligations du locataire.
La vraie nouveauté : le dispositif Visale.
Un locataire détenteur d’un bail mobilité sera éligible au dispositif Visale (Visa pour le logement et l'emploi). C’est en fait une caution gratuite, accordée par l’Action Logement du gouvernement, qui prendra en charge les loyers en cas de défaut de paiement du locataire, et les frais de remise en état du bien le cas échéant.
Peuvent être éligibles tous les locataires de moins de 30 ans, et ceux plus âgés qui ne peuvent justifier d’un contrat de travail à durée indéterminée. Concrètement, ce sont les travailleurs intérimaires et ceux en contrat à durée déterminée qui peuvent être aidés par Visale.
En cas de colocation, le dispositif Visale devra être individualisé pour chaque colocataire. Pour être garanti, le loyer du bien, charges comprises, ne doit pas dépasser 1 500 euros dans la région Île-de-France, ou 1 300 euros dans le reste de la France.
Nous ne connaissons pour l’instant que le projet. Les règles relatives au bail mobilité sont encore susceptibles d’être modifiées d'ici la parution de la loi.
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Les arrhes représentent le versement d’une somme d’argent avant la livraison des biens ou l’achèvement d’une prestation de service. Le locataire verse au propriétaire une somme prédéfinie par ce dernier, en guise de réservation du logement.
Quelques spécificités des arrhes
Pour des locations de vacances, des arrhes sont généralement plus demandées que les acomptes. Les arrhes sont davantage flexibles et permettent des remboursements plus rapides en cas de désistement. En général, les arrhes représentent proportionnellement moins de 10% du montant total d’un contrat de vente ou de bail.
L’argent versé d’avance sans précision de sa nature est considéré d’office comme des arrhes (l’article L. 114-1 du Code de la Consommation). A priori, le versement d’arrhes n’engage ni le bailleur, ni le locataire de manière contraignante.
En conséquence, les arrhes sont assorties d’une possibilité de dédit en vertu de laquelle chaque partie peut revenir sur son engagement. En des termes clairs, l’une des deux parties peut décider de renoncer à la location d’une maison de vacances par exemple.
Généralement, cette situation d’annulation de réservations est à l’origine de la majorité des litiges en matière de location saisonnière. Dès lors, le vacancier ayant annulé son séjour est confronté à la question de la possibilité ou non du remboursement des arrhes.
Les arrhes sont-elles remboursables en cas de dédit du locataire ?
Les arrhes sont déductibles du prix de vente total si le locataire va au bout de sa démarche. Dans le domaine de la location immobilière, les arrhes correspondent à une réservation.
En effet, sauf mention contraire stipulée dans le contrat, le consommateur perd l’intégralité de ses arrhes s’il annule sa commande. Cet argent versé par anticipation tient dès lors lieu de dédommagement pour le vendeur.
De ce fait, il ne peut être contraint légalement d’exécuter les termes du contrat. Dans ce cas, le locataire n’est tenu de payer aucun frais supplémentaire au bailleur, comme pour un acompte. Lisez bien votre contrat de location, car certains précisent qu’à une date déterminée, les arrhes se transforment en acompte.
Cela pourrait être à un mois ou à deux semaines de la date prévue pour l’occupation du logis.
Néanmoins, lorsqu’un consommateur renonce à poursuivre la transaction, il ne pourrait récupérer ses arrhes que dans deux cas de figure. Premièrement, s’il a pris la précaution de souscrire une assurance d’annulation, l’assureur pourrait le rembourser. Dans ce cas, le dossier doit être garni de justificatifs solides.
La raison de l’annulation doit être préalablement mentionnée dans les clauses du contrat : maladie, décès, licenciement ou accident grave.
Par ailleurs, plus la date d’occupation effective du logement réservé est proche, moins le remboursement sera élevé.
Deuxièmement, si l’annulation survient assez tôt pour que le bailleur trouve un autre locataire, vous pouvez tenter une demande de remboursement. S’il est compréhensif, il vous remboursera les arrhes, en déduisant au passage ses dépenses téléphoniques et en petites annonces.
Cas de figure du dédit du propriétaire
Si le vendeur se rétracte, à savoir s’il ne livre pas le bien ou n’exécute pas la prestation prévue, il sera condamné à rembourser à son client le double du montant des arrhes versées. Cette disposition légale est consacrée par l’article 1590 du Code civil.
Ainsi, la loi française codifie la responsabilité des contractants en cas de désistement. « Si la promesse de vendre a été faite avec des arrhes, chacun des contractants est libre de s’en départir, celui qui les a données en les perdant, et celui qui les a reçues, en restituant le double ».
Donc, si le propriétaire annule unilatéralement la réservation, le vacancier est en droit d’exiger un remboursement au double des arrhes. |
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La présence ou l’absence de meubles dans un bien destiné à la location a des impacts considérables. La durée du bail, le régime fiscal ou encore le montant de la garantie dépendent de ce critère. Location vide ou meublé ? Voici les principales différences entre les deux options.
Le mobilier
Par définition, une location vide est dépourvue de meubles. Néanmoins, certains équipements peuvent être intégrés au bien. Une cuisine équipée (même partiellement) est par exemple plus attractive.
Dans le cas d’une location meublée, le bailleur est tenu de prévoir :
Il n’est pas obligatoire de proposer du mobilier neuf aux futurs locataires. Cependant, il convient de proposer du mobilier en bon état.
Le régime fiscal
Dans le cas d’une location non meublée, les loyers perçus sont assimilables à des revenus fonciers.
Dans le cas d’une location meublée, les loyers sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Le bailleur entre dans la catégorie des commerçants, d’un point de vue fiscal.
La durée du bail
En location meublée, le bail est de 3 ans (9 mois si le bien est loué à un étudiant). Cette durée est de 1 an dans le cas d’une location non meublée.
Dans les deux cas, la reconduction est tacite. Autrement dit, il n’est pas nécessaire de signer un nouveau contrat. La location se poursuit alors sur 1 an ou 3 ans, selon qu’il s’agisse d’une location meublée ou non.
Le congé
Le propriétaire d’un bien proposé en location non meublée peut rompre le bail, à condition d’en informer le locataire avec 6 mois d’avance. Le congé peut être motivé par des impayés, des plaintes pour troubles du voisinage, le souhait de vendre le bien ou le projet de venir vivre dans le logement. Cette liste est non-exhaustive.
Dans le cadre d’une location meublée, le propriétaire est tenu d’aviser son locataire avec 3 mois d’avance. Les motifs pour donner congé à un locataire en place sont les mêmes que pour une location vide.
Bon à savoir : les locataires protégés ne sont pas concernés. Pour rappel, la protection dépend de l’âge du locataire -et éventuellement des personnes qu’il héberge-, de même que de ses revenus.
Le préavis
Si le locataire d’un logement vide souhaite quitter les lieux, il est tenu de respecter un délai d’au moins 3 mois. La loi Alur réduit néanmoins ce préavis à 1 mois si le logement se situe en zone tendue.
Si c’est le locataire d’un logement meublé qui souhaite rompre le bail, le délai du préavis est d’au moins 1 mois.
Le dépôt de garantie
Qu’il s’agisse d’une location meublée ou vide, le propriétaire est en droit d’exiger un dépôt de garantie. Le montant versé par le locataire couvrira les éventuels manquements.
Concrètement, la somme est utilisée pour des travaux de réparation, pour couvrir des loyers impayés ou des charges que le locataire n’aurait pas honoré. Cette garantie peut être reversée au locataire si aucun dommage ni manquement ne s’est manifesté durant son occupation des lieux.
La garantie exigible pour une location non meublée ne doit pas excéder 1 mois de loyer.
Le dépôt de garantie pour une location meublée est plafonné à 2 mois de loyer.
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Depuis peu, la location d’appartement a fait peau neuve. Avec l’arrivée massive des locations saisonnières, le statut de la location temporaire et meublée a changé. Que faut-il savoir pour louer votre appartement en 2018 ? Voici quelques éléments de réponse.
Le régime micro-BIC
Le Gouvernement Macron a apporté des modifications sur le plafond accordé dans les micro-BIC. Jusqu’en 2018, le régime forfaitaire attribuait un abattement de 50 % sans passer par les frais réels jusqu’à concurrence de 33 200 euros.
À présent, vous pouvez déclarer jusqu’à 70 000 euros par an pour les locations meublées, et jusqu’à 170 000 euros pour les locations saisonnières classées. Un allègement fiscal de taille pour les propriétaires !
La porte ouverte à la mobilité
Le bail mobilité est un bail qui permet aux locataires de rester pour une durée inférieure à un an. De 1 à 10 mois, ce bail n’est pas renouvelable. Il s’adresse aux étudiants ou travailleurs en situation temporaire. Pour conclure ce bail, aucun dépôt de garantie ne peut être exigé.
Les pénalités de retard de loyer
Ces dernières années, la place de bailleur devenait dure à tenir, et celle du locataire, de plus en plus facile. Avec la nouvelle loi Élan, les pénalités de retard sont de retour.
Avant, le locataire pouvait ne pas payer son loyer pendant des mois, le bailleur avait bien du mal à récupérer les montants dus. Quant aux pénalités, elles étaient interdites.
Désormais, dès le premier jour de retard, une pénalité de 10 % sera due au bailleur.
Attention, cependant, à bien inscrire cette clause dans votre nouveau bail, sans quoi, vous ne pourrez rien demander en cas de non-paiement.
Le préavis
Dans les zones tendues, il avait été réduit à 1 mois par la loi Allur et laissé à 2 mois dans les zones où la demande de résidences locatives est moins importante.
Avec la loi Élan, le préavis en zone tendue passe de 1 à 2 mois et se voit réduit de 1 mois en zone normale, équilibrant ainsi tout l’hexagone.
Le bail en format numérique
Au lieu des interminables copies que le bailleur devait rédiger pour chaque locataire et chaque personne caution, une seule copie numérique sera maintenant légale. Adieu le papier et les vices de forme !
Les normes de performance énergétique
À partir de juillet 2018, impossible de mettre un appartement en location s’il ne répond pas aux règles de performance énergétique.
Il faudra que le logement réponde à des normes minimales en termes d’étanchéité, d’isolation, d’humidité et d’aération. Sans cela, l’appartement ne pourra être mis légalement en location.
Les locations HLM
Le plafond des ressources pour bénéficier d’un logement social ayant été abaissé, de nombreuses familles sont actuellement dans l’obligation de quitter leur logement dans un certain délai.
Avant, la durée pendant laquelle vous pouviez gagner jusqu’à 1,5 fois plus que le plafond était fixé à 2 ans. Désormais, elle est réduite à 1 an et demi.
Autre nouveauté, le propriétaire de votre HLM pourra casser votre bail qui a normalement une durée illimitée, si vous ne répondez pas à l’enquête de revenus.
Les locations de type Airbnb
Si vous décidez de louer votre logement de manière saisonnière, via le système Airbnb, vous devrez obligatoirement vous enregistrer auprès de la ville.
Cette obligation sera en vigueur de manière différée sur tout le territoire, le 1er décembre, à Paris et le 1er mars à Bordeaux. Sans cet enregistrement, vous risquez des poursuites.
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Trouver un appartement à louer demande une bonne organisation pour ne rater aucune opportunité. Vous devez savoir comment chercher efficacement pour multiplier vos chances de décrocher un bail pour le logement rêvé.
Une recherche intelligente est le meilleur moyen d’accéder à un appartement bien situé avec un loyer intéressant. Suivez ces conseils pour devenir rapidement un locataire heureux.
Simuler ses capacités de paiement
Pour être certain de cibler les bons logements, calculer le loyer idéal sera une bonne façon de se préparer. Des simulateurs existent en ligne pour connaître exactement dans quelle fourchette le loyer pourra être assumé chaque mois.
En fonction des revenus du foyer, il sera facile à déterminer. Entièrement gratuit, vous pouvez effectuer autant de simulations que désiré.
Une fois que cette information aura été obtenue, la recherche de l’appartement à louer va pouvoir commencer. En ciblant uniquement les logements qui se situent dans cet intervalle, les visites pourront être plus efficaces.
En cas de coup de cœur, un dossier pourra être déposé en toute sérénité puisque vos revenus seront suffisants pour obtenir un accord de la part du propriétaire. Vous aurez donc toutes les chances de voir votre rêve d’emménagement se concrétiser.
S’adresser à une agence immobilière
Pour trouver l’appartement à louer qui correspond parfaitement à ses attentes, l’agence immobilière est incontournable. Connaissant parfaitement le secteur visé, la proposition de logements proche des transports en commun, des écoles ou des commerces sera facile.
En partageant ses critères principaux, la visite de plusieurs appartements qui y correspondent va pouvoir être organisée. Ces professionnels de l’immobilier sauront surprendre avec des appartements de toute beauté.
Avec des entrées régulières dans le portefeuille des agences, pouvoir trouver le logement idéal sera un jeu d’enfant. L’agence immobilière sera d’un soutien précieux pour préparer son dossier à destination du propriétaire du logement.
Multiplier toutes les chances d’être choisi pour la signature du bail de location va permettre le succès. Un professionnel de l’immobilier qui défend un dossier a en général plus de chances de parvenir à ses fins. Vous pourrez compter sur lui pour obtenir un accord.
Utiliser des services des agences immobilières
Pour vous aider à trouver le parfait appartement à louer, les agences immobilières proposent de créer une alerte mail personnalisée. En la mettant en place, il faudra renseigner vos critères en matière de budget, de superficie et de nombre de pièces.
Lorsqu’un nouveau bien immobilier qui correspond parfaitement à ces critères entre dans le portefeuille, un mail automatique sera transmis à votre adresse de courriel indiquée. Ce service évite de rater la moindre opportunité et les visites peuvent rapidement être programmées.
Les agences immobilières qui effectuent la gestion locative disposent d’un grand nombre de logements. Pour trouver un appartement à louer rapidement, il sera judicieux de s’adresser à ce type d’experts en priorité.
Ils ont en effet plus de chances de pouvoir mettre à disposition un logement en un délai très court.
Parfait pour les étudiants ou les travailleurs qui ont obtenu un poste dans une nouvelle ville, ce service est à utiliser pour parvenir à son objectif.
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A moins d'investir dans l'immobilier, un déménagement (ou une première installation) nécessite la recherche d'un appartement à louer. Pour que cette étape se passe le mieux possible, il convient de suivre certaines démarches.
Avant toute chose, il faut savoir qu'il y a deux choix possibles, passer par une agence immobilière ou consulter les journaux relayant les annonces immobilières de particuliers à particuliers.
Faire appel à une agence immobilière
Si vous optez pour la première solution, des formalités seront à observer, notamment le versement de frais d'agence pour avoir accès à la sélection d'appartements de cette dernière. Un dossier sera également monté afin que l'agence puisse présenter votre profil aux propriétaires des appartements qui vous intéresseront.
Dans les deux cas, il faut prêter une attention scrupuleuse aux différentes annonces de location, bien lire les descriptifs et privilégier celles avec des photos. De cette manière, vous savez si l'appartement vous plaît ou non et cela vous évite de perdre votre temps dans des visites inutiles (et de faire perdre celui de l'agence ou du propriétaire du logement).
Les bonnes questions à poser
Quand un appartement vous plaît, soignez le premier contact et privilégiez l'appel téléphonique à l'envoi de mail. Afin d'être sûr de louer un appartement qui correspond à vos attentes, prenez le temps de bien observer lors de votre première visite (fenêtre double-vitrage ou non, type de radiateurs...).
Posez également toutes les questions nécessaires :
Demandez également une évaluation des dépenses énergétiques afin d'éviter les mauvaises surprises en hiver. Une fois que vous avez toutes les réponses à ces questions, vous savez si l'appartement entre dans votre budget ou non. Vous pouvez proposer votre dossier.
Celui-ci doit contenir une pièce d'identité en cours de validité, un contrat de travail si vous avez un emploi, vos trois derniers bulletins de salaire, et votre dernier avis d'imposition. Le propriétaire ou l'agence peut également vous demander une caution solidaire. Il s'agit de la garantie que quelqu'un pourra payer le loyer à votre place si vous ne pouvez pas le faire.
L’état des lieux
Si votre dossier est accepté, la prochaine étape sera l'état des lieux. Prenez tout votre temps, et si le propriétaire de l'appartement ou l'agence semble vouloir aller vite, méfiez-vous, c'est peut-être que quelque chose ne va pas.
Notez sur l'état des lieux absolument tout ce que vous observez, le moindre détail. Sinon, tout défaut n'apparaissant pas sur l'état des lieux pourrait vous être imputé quand vous déménagerez.
Enfin, quelques dernières démarches sont à remplir. Vous devez faire votre changement d'adresse, assurer votre nouveau logement, et contacter un fournisseur d'énergie pour l'ouverture du compteur d'électricité.
Contactez également votre fournisseur Internet afin qu'il vous ouvre une nouvelle ligne.
Louer un appartement exige d'être attentif et de bien penser à tout si l'on souhaite commencer cette nouvelle page sans fausse note. |
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L’installation dans une nouvelle vie passe par un logement bien situé et confortable. La location d'appartement est le passage obligé pour des milliers de travailleurs et d’étudiants. Les familles avec des revenus modestes vont également préférer la location à l’achat.
Pour trouver le futur logement idéal, découvrez des astuces précieuses que vous pouvez utiliser. Vous augmenterez vos chances de trouver le logement qui vous convient parfaitement dans cette nouvelle ville.
Déterminer ses préférences
Pour une recherche de façon autonome ou via une agence immobilière, réussir sa location d'appartement demande d’avoir réfléchi au préalable à certains points. Le loyer maximal avec ou sans charges doit être déterminé, de même que la superficie souhaitée. Le nombre de pièces à disposition est un éléments qui va permettre de lancer une recherche.
En consultant les annonces immobilières, ces critères vont servir de base. Pouvoir se concentrer uniquement sur les biens susceptibles d’être intéressants est la clé pour pouvoir trouver le logement idéal. Créer une alerte mail est d’ailleurs une façon d’être informé lorsqu’un bien qui correspond est ajouté au portefeuille.
La localisation possède également son importance pour pouvoir vivre heureux dans son nouveau logement. Le quartier de prédilection permet d’affiner la recherche et de se renseigner sur les logements vacants. La proximité des transports en commun, des écoles et des services est souvent importante, notamment pour les familles.>
Tous ces critères vont peu à peu guider vers le logement idéal. Pour les étudiants, il faudra s’y prendre longtemps avant la rentrée afin d’être certain de trouver son bonheur.
Préparer un dossier complet
Pour être prêt à déposer sa candidature pour une location d’appartement, préparer son dossier à remettre à un propriétaire sera un atout. Composé de justificatifs d’identité, de fiches de paye et du contrat de travail, il pourra être remis directement lors de la visite. La copie du dernier avis d’imposition ainsi que les coordonnées d’un garant seront des points forts supplémentaires.
Lorsque les visites sont organisées par un agent immobilier, vous devrez avoir la même démarche. Si le logement visité est un coup de cœur, vous pourrez confier votre dossier complet à cet expert qui se chargera de faire valoir vos arguments. Obtenir le bail de location souhaité est possible avec une bonne préparation.
Présenter des garanties
Pour qu’un propriétaire accepte une location d’appartement, il doit pouvoir faire une entière confiance à son locataire. Pour avoir la chance d’être choisi et donc de décrocher le précieux contrat de location, il faudra montrer certaines garanties.
Un contrat de travail en CDI est très rassurant puisque le propriétaire aura la certitude que le loyer pourra être honoré chaque mois.
Lorsque les revenus sont modestes ou en l’absence de CDI, pouvoir indiquer qu’un proche se porte garant est un plus. Il va pouvoir prendre le relais en cas de manquement du locataire. Cette caution apparaîtra alors sur le bail de location. L’Etat peut également se porter caution dans certaines conditions.
Le dispositif CLE a en effet permis à des milliers de personnes de trouver un logement de qualité.
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Vous possédez un bien immobilier et vous vous demandez s’il serait judicieux de le mettre en location par exemple pendant les périodes de vacances. Vous trouverez ci-dessous des indications concernant les avantages de ce type d’opération ainsi que les dispositions à respecter et les démarches à effectuer.
Les avantages d’une mise en location saisonnière
Cette opération permet de percevoir des revenus supplémentaires pouvant couvrir au moins partiellement les mensualités de l'investissement immobilier et amortir la taxe foncière. De plus, si le bien se trouve dans un lieu touristique réputé ce type de location peut procurer des revenus importants.
Par ailleurs, si le bien occupé par des personnes qui y passent leurs vacances et qui le nettoient pour la restitution, cela peut réduire les frais d’entretien. La présence a aussi un effet dissuasif vis-à-vis des éventuels cambrioleurs.
Les règles auxquelles vous devez vous conformer
Si le bien concerné se trouve dans une copropriété, vous devez en premier lieu vérifier si le règlement de copropriété vous autorise à mettre votre bien en location saisonnière. En effet, cette catégorie d’opération peut être interdite dans certaines copropriétés.
D’autre part, vous devez vous renseigner auprès de la mairie de la localité où se trouve le bien pour savoir si vous devez lui déclarer la mise en location de votre bien. S’il en est ainsi, il faut faire une télédéclaration en précisant notamment le statut du bien, le nombre de pièces et les dates auxquelles la location est prévue. Pensez également à demander un numéro à 13 chiffres qu’il faudra mentionner dans l’annonce proposant la location.
Enfin, si le bien concerné est une résidence secondaire, la déclaration est obligatoire et il faut dans certains cas obtenir une autorisation préalable.
Les démarches à effectuer pour réussir la mise en location
Il est judicieux de commencer par demander à un agent immobilier de venir examiner votre bien. Il pourra vous indiquer le prix que vous pouvez demander pour la location ainsi que les dispositions qu’il serait judicieux de prendre pour que des personnes aient envie de louer votre bien.
En effet, la concurrence est rude sur le marché des locations saisonnières et il faut faire en sorte que votre bien semble plus agréable que les autres biens qui sont proposés dans la même zone géographique. Il faut notamment que le logement soit équipé d’une connexion wi-fi, d’un lave-linge, d’un lave-vaisselle, d’un sèche-linge et d’un four.
L’agent immobilier prendra des photos qui mettront en valeur les atouts de votre logement. Ainsi, s’il est possible de profiter d’une belle vue en déjeunant sur la terrasse, une photo montrera cet avantage.
D’autre part, il vous faudra vous organiser pour pouvoir louer votre bien pendant les périodes au cours desquelles la demande est la plus forte. |
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Se lancer dans la location immobilière demande de faire la différence par rapport aux autres offres disponibles dans le même secteur. Pour vous distinguer, vous pouvez utiliser des moyens modernes et innovants.
Trouver le locataire idéal demande de développer les bonnes pratiques. Grâce à une organisation efficace, vous trouverez rapidement un nouvel habitant pour votre logement.
Visez une large diffusion
Pour être certain de trouver votre locataire, vous devez publier des annonces immobilières. Pour une diffusion importante, vous devez viser les portails qui réunissent plusieurs sites. En créant votre annonce de location immobilière, vous saurez qu’elle sera présente sur les plus grands sites. Vous allez ainsi multiplier le nombre de personnes qui vont la lire et qui sont susceptibles d’être intéressés.
Etre présent sur la majorité des sites dédiés aux recherches de logements à louer garantit le succès.
Une annonce immobilière avec des photos a plus de chance de retenir l’attention. Vous devez donc prendre soin d’ajouter des images qui montrent les atouts de votre bien immobilier. La description doit être aussi complète que possible pour que les acheteurs potentiels puissent se projeter.
Des visites vont pouvoir être organisées avec la possibilité de signer un bail de location le plus rapidement possible.
Faites confiance aux agences immobilières
Pour mettre en valeur votre appartement ou votre maison, vous pouvez vous adresser à des experts de la location immobilière. Avec une présentation moderne et attractive de votre bien, vous allez voir les visites se multiplier. Vous avez donc tout à gagner à passer par un tel organisme qui va proposer votre bien à tous leurs clients.
Les conseils offerts pour mettre votre bien en valeur vous serviront pour sortir du lot. En proposant votre appartement ou votre maison via une agence immobilière, vous êtes certain que les points forts seront mis en avant.
Superficie mais aussi localisation exacte sont des éléments qui seront utilisés pour convaincre. Orientation, terrasse, balcon, poutres apparentes, ces experts savent repérer tous les atouts de votre bien immobilier. Trouver votre locataire sera alors un jeu d’enfant.
Profitez de la gestion locative
Certaines agences immobilières proposent de se charger de la location à votre place. En leur confiant votre bien, vous n’aurez rien à faire. Elles se chargent de sélectionner les candidats ou encore de faire les visites.
L’état des lieux et la signature du bail de location seront également pris en charge par ces experts. Pour vous, louer votre appartement ou votre maison ne demandera plus aucun effort. Ce service complet effectue tout à votre place.
L’encaissement de loyers se fait par l’agence immobilière donc vous percevez tranquillement vos revenus sans avoir à vous soucier des aspects administratifs. Ce type de service mérite d’être découvert compte tenu de ses atouts.
Pouvoir louer son logement facilement sans avoir à effectuer une seule démarche devrait plaire à de nombreux propriétaires. Grâce à une large clientèle, les biens proposés sont rapidement loués ce qui évite des moments de vacance du logement.
Vous avez donc tout à gagner avec ce service malin.
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Selon l’association des responsables de copropriété (ARC), les charges sont en hausse de 3,9 %. Un montant à garder à l’œil lors de la location d’appartement.
Vous êtes propriétaire et songez à la location d’appartement ? Avez-vous pensé aux charges de copropriété ? Si vous ne pouvez pas les faire payer à vos locataires, elles peuvent néanmoins être répercutées sur le montant du loyer final.
Le coût de l’assurance dans une location d’appartementPremier responsable de cette augmentation des charges de copropriétés, les tarifs pratiqués dans les contrats d’assurance.
Selon l’ARC, ils sont 82,2% plus chers qu’en 2007. L’association indique que si les cotisations d'assurance grimpent dans le cadre d’une copropriété ayant connu une sinistralité locale forte, « on ne voit aucune baisse lorsqu'une copropriété est sortie d'une période où plusieurs sinistres l'ont affectée ».
Et la gestion du syndicL’ARC pointe aussi les pratiques abusives de syndicats de gestion, dans leur forfait de base et en matière de prestations ponctuelles.
Ainsi, lorsque vous vous lancez dans l’aventure de la location d’appartement, prenez contact avec le syndic qui gère votre immeuble afin de bien comprendre ce qui est inclus ou non dans le contrat forfaitaire.
L’association explique : "certaines copropriétés font face à une forte augmentation honoraires de base non compensée par une réduction du même niveau des prestations particulières, malgré l'intégration de certaines de ces prestations dans le forfait de base."
Location d’appartement : la question du chauffageSi les charges de chauffages sont inclues dans votre location d’appartement, vous pourriez avoir envie de revoir vos tarifs.
C’est le poste de dépense qui a le plus augmenté ces dernières années. Il représente d’ailleurs 1/3 des charges totales, soit 8,6 % de plus par rapport à 2015.
Non seulement parce que la consommation a augmenté suite à un hiver plus froid mais aussi parce que les tarifs de l’énergie ne cessent de grimper ces dernières années.
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En tant que propriétaire, vous envisagez la location d’appartement pour compléter vos revenus. Quels sont vos droits en cas d’impayé des locataires ?
Quand on envisage la location d’appartement, il convient de bien connaître ses droits et de se prémunir contre éventualités d’impayés. Petit calendrier des étapes à respecter. Location d’appartement et loyers non payésAvant même d’entamer la location d’appartement, pensez aussi à contacter une assurance qui propose des produits de garantie contre les impayés, ou garantie des risques locatifs. Notez que la garantie Visale est un autre dispositif qui prend la forme d’une caution accordée au locataire par Action logement et qui couvre les loyers et charges impayés de sa résidence principale.
Quand est responsable d’une location d’appartement, on craint évidemment les impayés. Comment procéder si votre locataire ne paie plus son loyer ? Commencez évidemment par le contacter. Peut-être a t-il eu un souci avec sa banque ou a t-il une autre explication à vous donner. Bien de soucis peuvent se régler à l’amiable. Aussi, ne laissez pas la situation se désamorcer elle-même et prenez contact immédiatement avec votre locataire. N’oubliez pas de signaler à la personne qui se porte caution de votre locataire que celui-ci n’a pas réglé son loyer à temps. Résiliation de la location d’appartementDans le bail de la location d’appartement, inscrivez une clause résolutoire indiquant que le bail sera résilié automatiquement si le locataire ne paie pas son loyer et ses charges aux échéances convenues. Soyez aussi très clair en précisant que le montant de l’impayé peut être déduit, à la sortie, de la restitution du dépôt de garantie. Dans un cas, comme dans l’autre, il est nécessaire de prévenir le locataire par courrier, via un commandement de payer, de la retenue partielle ou totale du dépôt de garantie. |
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Vous prospectez à la recherche d’une nouvelle location d’appartement ? Profitez des saisons de mutations et de déménagement pour augmenter vos chances.
En réalité, il n’existe pas une période idéale pour entamer vos recherches de location d’appartement. En fonction de la ville où vous déménagez et du bien que vous visez, les dates varient.
Les meilleures périodes de location d’appartement
Ainsi, si vous cherchez une location d’appartement, évitez si possible le pic de la rentrée scolaire. Anticipez dès le mois de juillet ou patientez jusqu’en octobre, pour trouver le bien de vos rêves au prix d’un loyer que vous pouvez vous permettre…
Autres conseils pour vos recherches de location d’appartement
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