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Un homme calculant la réduction pinel qu'il peut obtenir avec un logement

Réduire ses impôts tout en se constituant un patrimoine immobilier avec la Loi Pinel : ça sera bientôt moins avantageux...

Le dispositif (ou loi) Pinel arrive à échéance fin 2021. Il devrait être finalement prolongé jusqu’en 2024 mais avec des changements significatifs et une baisse de son attractivité pour les investisseurs.

 

Qu’est-ce que le dispositif Pinel ?

 

La loi Pinel a été mise en place en 2014 afin de dynamiser la construction de logements neufs bénéficiant d’un niveau de performance énergétique élevé, et assurer un logement en location aux personnes aux revenus plus modestes dans des zones d’habitation dites « tendues » (zones A, Abis, B). Les zones tendues correspondent aux 28 agglomérations ou 1149 communes dans lesquelles l'offre de logements est insuffisante (difficultés d'accès au logement, niveaux élevés de loyers). Le dispositif Pinel prendra fin le 31 décembre 2021.

 

Le principe de la loi Pinel est simple : en contrepartie d’un investissement locatif, le propriétaire bénéficie d’une réduction d’impôt, calculée sur base de la durée de mise en location et le montant de son acquisition.

 

Les avantages de la loi Pinel sont multiples :

 

  1. Réduction d’impôt sur le revenu allant jusqu’à 63 000€ sur 12 ans, soit 21% du montant de l’investissement dans la limite de 300 000€ par investissement
  2. Possibilité de choisir la durée d’engagement de location, entre 6,9 et 12 ans, avec une réduction d’impôts de 12%, 18% ou 21%
  3. Location à un ascendant ou un descendant
  4. Pas d’obligation d’apport

 

Les conditions d’éligibilité pour bénéficier du dispositif :

 

  1. Le logement doit être situé dans une résidence construite conformément à la règlementation thermique RT 2012
  2. Le logement doit être loué nu à titre de résidence principale à des locataires au niveau de ressources plafonné et moyennant des loyers également plafonnés
  3. La réduction d'impôt s'applique à 2 logements maximum par an
  4. Il faut être contribuable français résidant et payant ses impôts en France.

 

Actuellement, aucun dispositif fiscal dans l’immobilier n’est aussi avantageux que la loi PINEL.

 

Quel avenir pour le dispositif Pinel ?

 

Alors qu’il devait expirer fin 2021, les députés ont adopté le 13 novembre dernier un amendement déposé par le gouvernement dans le cadre de la loi de finances 2021, visant à prolonger le dispositif Pinel jusqu’en 2024. La mesure offre de « la stabilité en 2021, 2022 et de la visibilité pour 2023 et 2024 », résume Emmanuelle Wargon, la Ministre déléguée au logement.

 

Une baisse annoncée des réductions d’impôts en 2023…

 

Si cette prolongation du dispositif Pinel peut rassurer dans un premier élan les investisseurs, elle s’accompagne également de certains désagréments.

 

En effet, à partir de 2023, le dispositif sera certes toujours valable mais les réductions d’impôt vont diminuer pour les chantiers lancés à partir du 1er janvier 2023 et ce, jusqu’au terme du Pinel en 2024. Concrètement, les logements neufs achetés ou construits en 2023 ne bénéficieront plus que d’un taux de réduction d’impôt de 10,5% si le propriétaire s’engage à louer le bien pendant 6 ans (contre 12% actuellement) et de 15% pour une location sur 9 ans (contre 18%). Pour l’année 2024, les taux chuteront respectivement à 9% (pour un engagement de location de 6 ans) et 12% (pour un engagement de location de 9 ans).

 

… gommée pour les programmes immobiliers neufs éco-responsables

 

Toutefois, selon les termes de l’amendement voté, « les opérations les plus vertueuses, notamment d’un point de vue énergétique et environnemental » -continueront de bénéficier des conditions actuelles du Pinel jusqu’à fin 2024. Pour ces opérations, les logements devront impérativement respecter un certain seuil de consommation énergétique, plus exigeant que les normes actuelles en vigueur, qui sera définie par décret.

 

Les taux de réduction d’impôt actuels du dispositif Pinel resteront également appliqués pour les biens neufs situés dans les quartiers prioritaires de la ville (QPV), ou encore les logements anciens faisant l’objet de travaux de rénovation dont le montant pèse plus de 25% du coût total (prix d’achat + travaux) dit « loi de Denormandie dans l’ancien ».

 

La loi Pinel dans le viseur du gouvernement

 

Le décret voté par les députés possède une autre composante inattendue : la suppression du plafonnement des loyers Pinel.

 

Pour rappel, la réduction d’impôt Pinel est aussi conditionnée au respect des plafonds de loyers et de ressources des locataires fixés par décret, selon la zone géographique du logement et sa surface. Toutefois, il a été constaté que dans certaines communes, les loyers des logements Pinel peuvent être supérieurs au montant moyen des loyers de marché. Le gouvernement avait donc songé, dans un premier temps, à aligner ces plafonds sur le montant moyen des loyers constatés l’année précédente sur le marché locatif. Le projet n’a finalement pas été retenu et l’amendement présenté le 13 novembre n’en faisait pas mention.

 

La question des loyers se posera en revanche certainement pour le dispositif qui viendra remplacer le Pinel. En abaissant progressivement le taux de réduction d’impôt, le gouvernement entend en effet “organiser la transition [du Pinel] vers un dispositif plus efficient”.

 

A cet égard, il remettra avant le 30 mars 2021 au Parlement un rapport présentant des dispositifs alternatifs plus efficaces et économes en deniers publics. Ces alternatives devraient davantage impliquer les investisseurs institutionnels, si on en croit le texte voté.

 

Si le remplacement du Pinel est un sujet qui sera bientôt d’actualité, la loi continue de s’appliquer dans ses termes actuels, sans modification des taux de réduction d’impôt, jusqu’à fin 2022.

 

Pour investir avec ce dispositif efficace qui combine réduction d’impôt et constitution d’un patrimoine immobilier, n’hésitez pas à prendre rendez-vous avec un de nos conseillers-experts pour un bilan patrimonial sans engagement.

 

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