Taux immobilier

Un taux de refus de prêts immobilier en augmentation

Un premier constat : le nombre de dossiers de prêt rejetés par les banques est en hausse aux mois de septembre et octobre 2020.

Les taux d’emprunt se situent encore à des niveaux très bas, il faut donc aller en chercher la cause ailleurs…

La voici : Fin 2019, le Haut Conseil de la stabilité financière (HCSF) a demandé aux banques de respecter le taux maximum d’endettement des ménages de 33% et de ne plus accorder de crédits immobiliers au-delà d’une durée de 25 ans.

Résultat : « Les banques, en suivant à la lettre les recommandations du HCSF, demandent des apports plus importants avec, pour conséquence principale, l’exclusion de nombreux primo-accédants solvables qui n’ont pas suffisamment d’épargne », commente Philippe Taboret, directeur général adjoint du courtier Cafpi dans les Dernières Nouvelles d’Alsace, le 17 novembre dernier.

Un taux de refus de prêt qui dépasse les 10% en 2020

Cafpi enregistre un taux de refus de 10% en 2019. En 2020, il estime à 14% la part des dossiers qui n’obtiennent pas de financement. Le constat est similaire chez Vousfinancer. En septembre et octobre, ce courtier a constaté un taux de refus qui atteint 15% des dossiers, portant ainsi cette part à 11,5% des dossiers sur l’ensemble de l’année 2020. En 2019, le taux de refus était de 5,5%.

Un apport plus important demandé par les banques

Selon Cafpi, suite à l’application des recommandations du HSCF, le taux d’apport moyen des emprunteurs a augmenté entre le 3e trimestre 2019 et le 3e trimestre 2020, passant de 10,8% à 12,1% pour les primo-accédants, de 14,3% à 16,2% pour les autres accédants et de 6,8% à 8,1% pour les investisseurs.

Le nombre de crédits immobiliers accordés résiste malgré tout

D’après la Banque de France, la production de crédits immobiliers, hors renégociations, est en progression en septembre, atteignant 18,9 milliards d’euros, contre 16,8 milliards d’euros en août, après être descendue à 10,7 milliards en avril en plein confinement. Cela témoigne de la reprise du marché post-premier confinement durant cet été.

« Au global, à fin septembre, sur les neuf premiers mois de l’année, la production de crédits hors renégociations n’a reculé que 2% par rapport à 2019, grâce à un excellent début d’année 2020, constate analyse Sandrine Allonier, porte-parole de Vousfinancer. Et si on inclut les renégociations de crédits, dont les montants sont en hausse de 45% en 2020 par rapport à 2019, la production ressort même en hausse de 7%... Mais la fin de l’année, avec un marché immobilier immobilisé par l’interdiction de visiter des biens, devrait être à nouveau impactée par le re-confinement. »

Celui-ci, entraînant à nouveau du chômage partiel ou une baisse de revenus pour les indépendants, pourrait pénaliser ces emprunteurs fragilisés et les contraindre à abandonner leur projet…

Des taux qui restent bas, des durées d’emprunts qui s’allongent

Service de courtage entièrement intégré à Nexity, Nexity Solutions-Crédit constate (et cela malgré l’augmentation de l’apport personnel souhaité et quasiment rendu obligatoire par les banques en 2020), un rallongement de 7 mois concernant la durée moyenne d’emprunt s’établissant en octobre à 250 mois pour le marché du neuf et 248 mois pour le marché de l’ancien.

Notons que le taux moyen constaté lui est en baisse comme depuis la fin de l’été avec un 1,21% (hors Assurance Emprunteur – VEFA & Ancien).

Ce phénomène est à mettre en corrélation avec l’effort des ménages à devoir rester en dessous du seuil du 33% d’endettement recommandé par le HSCF.

En plein re-confinement, avec des prix de l’immobilier qui ne flanchent pas du fait du peu d’offre et d’une demande toujours aussi forte, la machine crédit aura elle aussi accusé le coup en 2020 à la défaveur du client particulier. 

Quelle démarche suivre pour optimiser son prêt immobilier ?

Notre partenaire Nexity a lancé il y a quelques semaines la 1 ère plateforme de courtage pensée par un professionnel de l’immobilier : trouver-mon-pret-immo.fr

Nous vous encourageons à découvrir leur site, vous y trouverez tous les conseils des experts en financement de Nexity, et vous aurez la possibilité de réaliser des simulations afin de trouver le meilleur financement pour votre projet. Votre simulation de prêt sera labellisée par le Passeport Crédit Nexity. Cette certification gratuite est reconnue par les banques. Elle vous permettra d’accélérer l’obtention de votre prêt et rassure également votre vendeur si vous achetez un bien dans l’ancien.

Vous bénéficierez de l’expertise d’un conseiller dédié qui vous accompagnera tout au long de votre parcours de financement de votre bien – neuf ou ancien, investissement ou achat de votre résidence principale.

Le marché du crédit continue d’évoluer

En plus des recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière et de la crise sanitaire que nous vivons, 2 nouveaux paramètres viennent perturber le marché du crédit immobilier pour les particuliers Français :

• Une remontée des taux sur les longues durées
• Un abaissement du taux d’usure

Toutes ces conditions complexifient l’accès au crédit pour les ménages sans apport ou épargnes résiduelles. Le « primo-accédant » devra certainement faire appel à un professionnel pour mener à bien son projet immobilier, dans un contexte aussi particulier.

Il faut toutefois souligner que les ménages aisés bénéficient toujours d’un taux bancaire historiquement bas.

Le taux d’usure, qu’est-ce que c’est ?

Le taux de l’usure veille à protéger l’emprunteur d’abus éventuel de la part des établissements bancaires. Il correspond au taux maximum légal que les établissements de crédit sont autorisés à pratiquer lorsqu’ils accordent un crédit.
Le taux est variable en fonction du type de prêts. C’est la Banque de France qui fixe les taux, à la fin de chaque trimestre pour le trimestre suivant.

Seuil de l’usure au 1er avril 2020 pour les crédits immobiliers

Comment fonctionne la loi Pinel ?

Pour inciter les contribuables à investir dans le locatif neuf, le dispositif loi Pinel offre une réduction d’impôt exprimée en % du prix d’achat, déterminé en fonction de la durée de la mise en location.

 

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Le taux annuel effectif global (TAEG), qu’est-ce que c’est ?

Le TAEG maximal auquel un prêt peut être accordé est le taux d’usure (ou seuil de l’usure).
On dit d’un prêt immobilier qu’il est « usuraire » lorsque le TAEG auquel il a été négocié dépasse du tiers le taux effectif moyen pratiqué au cours du trimestre précédent.
Le TAEG s’applique aux emprunts immobiliers et aux crédits à la consommation.

Il comprend :

• Le taux d’intérêt de base ou le taux nominatif
• Les coûts d’assurance et de garanties obligatoires
• Les frais de dossier
• Les frais d’ouverture et de tenue d’un compte donné, d’utilisation d’un moyen de paiement permettant d’effectuer à la fois des opérations et des prélèvements à partir de ce compte ainsi que les autres frais liés aux opérations de paiement
• Les frais payés ou dus à des intermédiaires intervenus de quelque manière que ce soit dans l’octroi du prêt
• Le coût de l’évaluation du bien immobilier, hors frais d’enregistrement liés au transfert de propriété du bien immobilier

Evolution des taux immobiliers fixe de mars 2020

Evaluez votre pouvoir d'achat grâce à notre simulateur.

Taux EURIBOR 3 mois

Il correspond au taux que pratiquent les banques pour se prêter de l’argent.

Légère baisse sur le taux de base pour les prêts révisables : -0,293 % (au 7 avril 2020)

L’OAT – TEC 10

Légère baisse sur le taux de base pour les prêts fixes : -0,1540 % (au 8 avril 2020)

Évolution du pouvoir d’achat immobilier

Capacité d’emprunt pour une mensualité d’un montant de 1 000 € sur une période de 20 ans :

Exemple : en ayant souscrit à un prêt immobilier en mars 2020, Céline a gagné 15 820 € par rapport au mois de mars 2019 dans son budget d’acquisition.

Montant de la mensualité pour un emprunt de 150 000 € sur une durée de 20 ans :

Exemple : Eva a emprunté 150 000 € pour acheter un appartement dans le centre de Saint Etienne en mars 2020. En comparaison avec le mois de mars 2019, elle a économisé 12€ sur sa mensualité.

Au-delà d’augmenter vos revenus, de nombreux dispositifs peuvent vous permettre d’obtenir des déductions fiscales ou de réduire vos mensualités.

Le mois de février est marqué par l’équilibre des taux bancaires, dont le taux moyen est toujours de 1,13 % (hors AE) pour une durée moyenne d’emprunt de 19 ans.

Toutefois, les conditions d’emprunts ont été revues et se sont renforcées pour les clients les plus sensibles, comme les primo-accédant ou les jeunes.

Les établissements bancaires ont été contraint de revoir leurs offres à la suite des recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF). L’accessibilité au crédit immobilier a donc changé.

Il existe aujourd’hui 2 fonctionnements bancaires différents à la suite de ces recommandations :

• L’application immédiate des recommandations du HCSF : durée d’emprunt maximum de 25 ans (comprend la période de différé d’amortissement) et règle des 33 % d’endettement.
• L’observation et l’analyse du 1er trimestre et des sanctions prises par l’ACPR « le gendarme français de la Finance » en cas de non-respects des conditions à l’encontre des établissements bancaires.

Les chiffres clés :

• Taux bancaire moyen : 1,13% pour le neuf et l’ancien, sous le plancher de novembre 2016 à 1,33%
• Taux bancaire pour le marché du neuf : 1,15% (1,17% pour l'accession)
• Taux bancaire pour le marché de l’ancien : 1,15% (1,16% pour l’accession)
• Durée des prêts bancaires : 229 mois soit 19 années en moyenne
• Coût relatif moyen d’un prêt (prix d’achat + frais d’agence + frais de notaire) = 4,4 années de revenus en augmentation par rapport au mois de janvier 2019 (4,3 années) flat par rapport au mois de février 2019
• Indicateur de solvabilité (niveau de l’apport personnel) : tendance à la hausse +11,1% en glissement annuel après -5,5% en 2019

Evolution des taux immobiliers fixe de février 2020

Evaluez votre pouvoir d'achat grâce à notre simulateur.

Taux EURIBOR 3 mois

Il correspond au taux que pratiquent les banques pour se prêter de l’argent.

Légère baisse sur le taux de base pour les prêts révisables : -0,468 % (au 4 mars 2020)

L’OAT – TEC 10

Légère baisse sur le taux de base pour les prêts fixes : : -0,31 % (au 5 mars 2020)

Évolution du pouvoir d’achat immobilier

Capacité d’emprunt pour une mensualité d’un montant de 1 000 € sur une période de 20 ans

Capacité d’emprunt pour une mensualité d’un montant de 1 000 € sur une période de 20 ans :

Exemple : en ayant souscrit à un prêt immobilier en février 2020, Chloé a gagné 6 787 € par rapport au mois de Février 2019 dans son budget d’acquisition.

Montant de la mensualité pour un emprunt de 150 000 € sur une durée de 20 ans :

Exemple : Céline a emprunté 150 000 € pour acheter un appartement dans le centre de Dijon en janvier 2020. En comparaison avec le mois de février, elle a économisé 22 € sur sa mensualité.

Il est toujours avantageux d’acquérir un bien immobilier, qu’il soit neuf, ancien ou en cours de construction.

Au-delà d’augmenter vos revenus, de nombreux dispositifs peuvent vous permettre d’obtenir des déductions fiscales ou de réduire vos mensualités.

Mais est-ce que cette tendance va perdurer ? Les taux de crédit et des prix d’achat dans l’immobilier peuvent évoluer à tout moment.

Découvrez alors l’état actuel du marché immobilier en France pour investir correctement dans votre projet.

L’année 2019, une année record pour l’immobilier

Dans les logements anciens

L’année 2019 aura été une année record grâce aux taux de crédit extrêmement bas principalement. Il y a eu plus d’un million de ventes dans les logements anciens. En effet, l’INSEE a recensé 1 059 000 ventes de logements anciens sur un an. Pourtant, le prix de l’immobilier ne cesse d’augmenter. Ce n’est d’ailleurs pas dans les grandes métropoles que l’augmentation se fait le plus ressentir, mais dans les périphéries.
La raison de l’ouverture du marché immobilier dans ce secteur tient des logements en métropole qui deviennent chers et rares. Les investisseurs se tournent donc vers le péri-urbains. Grâce à la loi Denormandie, beaucoup de communes sont éligibles pour investir dans l’ancien. En 2020, l’achat des biens anciens devrait continuer à avoir du succès, malgré une hausse du prix de l’immobilier.

Avec les taux de crédit

Les taux de crédit historiquement bas, permettent donc d’investir plus facilement dans un logement. Début 2019, les taux étaient de 1,45 % en moyenne. Juste avant l’été, les taux ont continué de baisser, jusqu’en automne, où ils se situaient à environ 1,12 %. Cela permet donc aux futurs acquéreurs de concrétiser leurs projets d’achat. L’année 2019 a été une nouvelle année record concernant le rachat de crédit et les renégociations des taux en banques. Cela favorise pour certains contribuables, l’investissement d’un bien locatif pour réduire leur impôt. Les banques ont permis de prêter beaucoup plus facilement à certains clients.

L’évolution du prix au m²

2019 a donc été une excellente année pour le marché immobilier. Cela a eu une répercussion sur le prix des appartements et des maisons au m². Conclusion, plus la demande était forte, plus les prix ont augmenté.
Sans surprise, qu’à Paris ou encore à Lyon, les prix ont pris une hausse de plus de 6,1 % et plus de 11,3 %. La moyenne en France reste toutefois raisonnable, avec une hausse de 3,2 %.

Le marché immobilier dans le neuf

L’investissement locatif

Les lois de défiscalisations ont séduit beaucoup de contribuables. En effet, 25 % des ventes dans l’investissement locatif ancien ont été faites en 2019. La demande de logement locatif est toujours élevée dans les villes dynamiques et économiques. Les investisseurs l’ont bien compris, et cherchent les meilleures opportunités. C’est, effectivement, une très bonne rentabilité.

L’investissement dans la pierre étant un bon placement, grâce à sa défiscalisation (Pinel ou Denormandie), le rapport du loyer/prix d’achat a un bon rendement brut. Avec les taux de crédits bas, les loyers abritent les mensualités de crédit. Le financement immobilier séduit de plus en plus de français grâce à un placement garanti et un régime fiscal beaucoup plus simple.

Les constructions neuves

Alors que les constructions neuves ont connu de belles années, ce n’est plus vraiment le cas maintenant. En 2019, certains français ont toutefois continué d’investir dans le neuf. Effectivement, le PTZ (Prêt à Taux Zéro) devait s’arrêter à la fin de l’année pour les zones B2 et C.

C’est une aide de l’état qui permet d’avoir recours à une partie de votre crédit à 0 %. Les constructeurs ont tenté de multiplier leurs services pour favoriser les projets, et de proposer des prix plus bas. Cela ne permettra sûrement pas en 2020 de voir les constructions de logement neuf se stabiliser, pire peut-être même chuter.

Quelles prévisions en 2020 ?

En conclusion, l’année 2019 a été exceptionnelle pour le marché immobilier de l'ancien et correcte pour le neuf. Les prêts immobiliers devraient être accordés plus rigoureusement, mais resteront toujours favorable à l’investissement. Les taux de crédit ne devraient pas monter. Les constructions neuves peuvent donc s’équilibrer si le gouvernement propose des mesures dans ce sens.

Les prix de l’immobilier, en revanche, devraient donc continuer d’augmenter. Toutefois, la hausse sera plus faible qu’en 2019. Il reste que le marché immobilier se porte bien, même si dans les zones rurales et dans les villes moyennes, les biens se vendent peu par rapport à la périphérie et en métropole.

Les changements pour le marché immobilier en 2020

Les différentes lois de défiscalisations

Les dispositifs de défiscalisation immobilière sont tous reconduits en 2020. La loi Pinel a eu d’ailleurs un franc succès pour les investissements locatifs neufs et reste inchangée. La loi Denormandie, est également prorogée d’un an, avec quelques modifications. Ce sera entre autres la liste des travaux pris en charge pour réduire le montant du logement ancien, ainsi qu’une extension de la zone éligible.

La loi Denormandie est plus avantageuse dans les centres-villes de certaines agglomérations. L’État a décidé de l’étendre dans les périphéries également. Les deux dispositifs permettent en tout cas de louer son logement neuf ou ancien rénové, pendant 6, 9 ou 12 ans, en bénéficiant de réduction d’impôt.

Les dernières mesures de l’État

Le PTZ a aidé de nombreux Français dans l’achat des biens immobiliers neufs. À partir de 2020, les zones B2 et C devaient être supprimées de cette mesure, car ce n’étaient plus des zones dites tendues. Finalement le gouvernement continue de maintenir le PTZ pour toutes les zones. Les modalités pour profiter de ce prêt à taux zéro reste donc inchangé pour l’achat d’un logement neuf, et pour un logement ancien avec travaux.

En 2020, la taxe d’habitation devrait être totalement supprimée en fin d’année. Cela concernera 80 % des Français. Les 20 % des ménages les plus riches, devront toujours la régler. Ce changement ne sera pas réellement significatif pour le marché de l’immobilier.

L’évolution des taux de crédit

En cette fin d’année 2019, les taux de crédit étaient au plus bas. Que va-t-il se passer pour l’année 2020 ? Il n’est pas improbable que les taux descendent encore. Mais les banques devront alors être plus rigoureuses concernant les prêts immobiliers.

D’ailleurs, il a été demandé de ralentir les accords des crédits immobiliers. Les établissements bancaires, ont en effet, un manque à gagner sur leurs marges de production. Il y aura certainement une hausse dans certains frais de dossiers à prévoir. En conclusion, les taux de crédit devraient se stabiliser en 2020.

Ce dernier souhaite être plus juste et transparent dans le financement des ménages français :

• Le prêt immobilier a une durée maximum de 25 ans
• Le remboursement doit être inférieur à 1/3 du revenu du ménage disponible pour obtenir le crédit immobilier
• Un apport personnel minimum doit être fourni pour obtenir le prêt
• Le taux d’endettement de l’emprunteur ne peut dépasser les 33 %

Quelques chiffres :

• Le taux bancaire moyen est passé sous le plancher à 1,33 % du mois de novembre 2016 arrivant à 1,13 % pour le neuf et l’ancien
• Le taux bancaire est de 1,14 % pour le marché du neuf est de 1,17 % pour l’accession
• Le taux bancaire est de 1,14 % pour le marché de l’ancien et de 1,15 % pour l’accession
• La durée des prêts bancaires est de 227 mois, soit une moyenne de 18,9 années
• Le coût relatif moyen d’un prêt est de 4,5 années de revenus pour le prix d’achat + les frais de notaire + les frais d’agence. Il est en augmentation par rapport à janvier 2019 ou il était à 4,3 années
• L’indicateur de solvabilité, c’est-à-dire le niveau de l’apport personnel, est en baisse en janvier 2020 de +9,1 % par rapport à janvier 2019 (-5,5 %)

Evolution des taux immobiliers fixe de janvier 2020

Evaluez votre pouvoir d'achat grâce à notre simulateur.

Taux EURIBOR mois

Légère baisse sur le taux de base pour les prêts révisables : -0.396 % (en février 2020)

L’OAT – TEC 10

Légère baisse sur le taux de base pour les prêts fixes : -0.10 % (en février 2020)

Evolution du pouvoir d’achat immobilier

Les taux appliqués étant toujours à la baisse, il est donc encore temps de constituer votre dossier de demande de prêt avoir de pouvoir bénéficier de conditions très favorables pour l’acquisition d’un bien immobilier.

Capacité d’emprunt pour une mensualité d’un montant de 1 000 € sur une période de 20 ans :

Exemple : en ayant souscrit à un prêt immobilier en janvier 2020, Chloé a gagné 7 810 € par rapport au mois de Février 2019 dans son budget d’acquisition.

Montant de la mensualité pour un emprunt de 150 000 € sur une durée de 20 ans :

Exemple : Anne Lise a emprunté 150 000 € pour acheter un appartement dans le centre d' Avignon en janvier 2020. En comparaison avec le mois de février, elle a économisé 27 € sur sa mensualité.

Il n’est donc pas trop tard pour vous lancer dans l’acquisition d’un bien immobilier qu’il soit neuf, en cours de construction ou ancien.

Astuces : Grâce à certains dispositifs mis en place (Loi Pinel, dispositif Censi Bouvard ou encore Loi Girardin), vous pouvez, en plus d’augmenter votre budget ou réduire vos mensualités, défiscaliser selon les conditions applicables.

Le 12 septembre dernier, la BCE a décidé de maintenir sa politique de taux de dépôt des banques à un pourcentage négatif.

2 possibilités s’offrent aux organismes bancaires dont une qui les incitent à accorder des crédits aux entreprises ainsi qu’aux ménages tout en étant rémunérés !

Grâce à cette décision, vous avez encore plus de chances d’obtenir un prêt à des conditions avantageuses qu’auparavant pour investir dans l’immobilier..

Il reste toutefois à surveiller les réactions de la banque Centrale Européenne lors du Brexit annoncé au 31 octobre prochain.

En savoir plus : Comment investir dans l’immobilier.

Evolution des taux immobiliers fixes - Septembre 2019

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Dans l’ensemble, la marge de négociation des taux immobiliers reste plus intéressante par rapport au mois précédent :

Un crédit sur 10 ans reste la solution la plus avantageuse, que ce soit sur le taux moyen appliqué, comme sur la marge de négociation donc le meilleur taux a été négocié à 0.55 %, soit une réduction de 39%.

Taux EURIBOR 3 MOIS

Légère baisse sur le taux de base pour les prêts révisables : -0.423 % (en date du 4 octobre 2019)

L’OAT – TEC 10

Légère baisse sur le taux de base pour les prêts fixes : -0.27 % (en date du 4 octobre 2019)

Evolution du pouvoir d’achat immobilier

Les taux appliqués étant toujours à la baisse, il est donc encore temps de constituer votre dossier de demande de prêt avoir de pouvoir bénéficier de conditions très favorables pour l’acquisition d’un bien immobilier.

Capacité d’emprunt pour une mensualité d’un montant de 1 000 € sur une période de 20 ans :

Exemple : En ayant souscrit à un prêt immobilier en Septembre, Chloé a gagné 5769 € par rapport au mois de Février dans son budget d’acquisition.

Montant de la mensualité pour un emprunt de 150 000 € sur une durée de 20 ans :

Exemple :Charlotte a emprunté 150000 € pour acheter un appartement dans le centre de Dijon en Septembre.

En comparaison avec le mois de février, elle a pu économiser 22 € sur sa mensualité.

Il n’est donc pas trop tard pour vous lancer dans l’acquisition d’un bien immobilier qu’il soit neuf, en cours de construction ou ancien.

Astuces : Grâce à certains dispositifs mis en place (Loi Pinel, dispositif Censi Bouvard ou encore Loi Girardin), vous pouvez, en plus d’augmenter votre budget ou réduire vos mensualités, défiscaliser selon les conditions applicables.

Les conditions d’octroi restent particulièrement favorables pour réaliser un investissement immobilier. Mais pour combien de temps ?

Il reste toutefois à surveiller les réactions de la banque Centrale Européenne lors du Brexit annoncé au 31 octobre prochain.

Bilan Juillet 2019

• Taux bancaire moyen (tout bien confondu) : 1.17 % (soit -0,08 points en comparaison avec le mois de Mai 2019)
• Taux bancaire sur de l’immobilier neuf : 1.20 %
• Taux bancaire sur de l’immobilier ancien : 1.18 %
• Durée moyenne des prêts bancaires : 227 mois (soit 4 mois de moins qu’en mai 2019)
• Coût moyen d’un prêt immobilier (tout compris) : 4.3 années de revenus.

Evolution des taux immobiliers fixes - Août 2019

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Les taux, quelle que soit la durée du crédit accordé, restent toujours aussi propices à l’achat immobilier.

Bien que le taux moyen négocié soit le plus bas pour un crédit sur une durée de 10 ans, 15 ans reste la durée où la marge de négociation est la plus importante avec 26.1 %.

Taux EURIBOR 3 MOIS

Légère baisse sur le taux de base pour les prêts révisables : -0.448 % (en date du 3 septembre 2019)

L’OAT – TEC 10

Légère baisse sur le taux de base pour les prêts fixes : -0.41 % (en date du 3 septembre 2019)

Evolution du pouvoir d’achat immobilier

L’occasion de réaliser un achat immobilier, qu’il soit dans le neuf ou dans l’ancien est toujours à saisir pour bénéficier de taux avantageux et de marges de négociations intéressantes.

Capacité d’emprunt pour une mensualité d’un montant de 1 000 € sur une période de 20 ans :

Exemple : Bastien voulait acheter un appartement dans la région Toulousaine en mars dernier mais a préféré attendre l’évolution des taux en espérant bénéficier d’une capacité d’emprunt plus importante et il a eu raison.

En effet, sa patience lui a permis d’ajouter 16 830 euros à son budget d’acquisition.

Capacité de remboursement mensuel pour un emprunt de 150 000€ sur 20 ans :

Exemple : Tout comme Bastien, Mehdi a patienté en espérant que le montant de sa mensualité se réduirait.

Par rapport au mois de mars, Mehdi a gagné 18 euros dans le montant de sa mensualité.

Il est donc encore temps de réaliser un investissement immobilier afin de bénéficier de conditions flexibles et de taux avantageux accordés par les organismes bancaires.

Même si la tendance habituelle veut que les taux subissent une légère hausse sur la période estivale, il n’en est rien avec une moyenne d’1,25% à la mi-juillet (tous bien confondus) pour une période d’emprunt de 231 mois.

Bilan mai 2019

• Taux bancaire moyen (tout bien confondu) : 1.25 % (soit -0,04 points en comparaison avec le mois de Mai 2019)
• Pourcentage d’effort appliqué par les ménages (entre les charges récurrentes et les revenus générés): 30 %
• Durée des prêts : 231 mois (soit un peu plus de 19 ans)
• Coût moyen d’un prêt immobilier (tout compris) : 5 années de revenus.

Evolution des taux immobiliers fixes - Juin 2019

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Le mois de Juin voit des taux négociés très intéressants, argument de taille si vous souhaitez réaliser un investissement immobilier.

La marge de négociation pour les crédits sur 10 ans est la plus importante en comparaison avec les autres durées d’emprunt.

En moyenne, toute période confondue, la négociation se fait autour de 19 %.

Taux EURIBOR 3 MOIS

Légère baisse sur le taux de base pour les prêts révisables : -0.367 % (en date du 16 juillet 2019)

L’OAT – TEC 10

Légère baisse sur le taux de base pour les prêts révisables : -0.02 % (en date du 17 juillet 2019)

Evolution du pouvoir d’achat immobilier

Le moment est idéal pour faire l’acquisition d’un bien immobilier, que ce dernier soit neuf ou ancien.

Capacité d’emprunt pour une mensualité d’un montant de 1 000 € sur une période de 20 ans :

Exemple : Hortense souhaiterait acheter un appartement en banlieue parisienne avec une capacité de mensualité de 1 000 € sur une période de 20 ans.

Elle pourra donc emprunter 211 236 €. Sa capacité d’emprunt mensuelle a augmenté de 14 861 € en comparaison au mois de Mai.

Montant de la mensualité pour un emprunt de 150 000 € sur une durée de 20 ans :

Exemple : Hugo a souscrit à un crédit immobilier en Juin dernier : Avec une capacité d’emprunt de 150 000 € sur une période de 20 ans, sa mensualité s’élève à 710 €, soit 3 € de moins qu’au mois de Mai.

C’est donc le moment de profiter de ces taux en plus de la flexibilité des organismes bancaires pour vous lancer dans l’aventure de la propriété.

Le mois de Mai suit la tendance du mois d’Avril, et est propice à l’acquisition d’un bien immobilier. En effet, les taux des prêts immobiliers sont encore à la baisse ce mois-ci.

Et comme une nouvelle n’arrive jamais seule, les courtiers prévoient déjà de nouvelles baisses des taux de crédits cet été, à partir de juillet.

Bilan mai 2019

• Taux bancaire moyen (tout bien confondu) : 1.29 % (soit -0,24 points en comparaison avec le mois de février 2018)
• Taux bancaire dans le secteur du neuf : 1,35 % (soit -0,19 point en comparaison avec le mois de février 2018)
• Durée des prêts : 228 mois (-2 mois en comparaison avec le mois de février 2018)
• Coût moyen d’un prêt immobilier (tout compris) : 4,4 années de revenus.

Evolution des taux immobiliers fixes - mai 2019

Evaluez votre pouvoir d'achat grâce à notre simulateur.

Le mois de Mai connaît des meilleurs taux négociés, à l’exception des crédits sur 25 ans qui reste inchangés. Le taux moyen connaît également une baisse sauf pour les crédits sur 20 et 25 ans qui stagnent depuis le mois dernier.

La marge de négociation pour les crédits sur 10 ans reste inchangée et est toujours la plus importante (35 % de réduction du taux).

En moyenne, la négociation se fait autour de 23 %. Soit, 3 points de réduction de gagnés par rapport au mois d’Avril.

Taux EURIBOR 3 MOIS

Légère baisse sur le taux de base pour les prêts révisables : -0.318 % (en date du 10 juin 2019)

L’OAT – TEC 10

Légère baisse sur le taux de base pour les prêts révisables : -0.12 % (en date du 10 juin 2019)

Evolution du pouvoir d’achat immobilier

Après un mois d’Avril favorable aux acheteurs, le mois de Mai s’avère tout aussi avantageux.

En effet, la capacité d’emprunt est encore plus importante ce mois-ci, avec une mensualité qui ne cesse de diminuer.

Capacité d’emprunt pour une mensualité d’un montant de 1000 € sur une période de 20 ans :

Exemple : Michel souhaite s’offrir une maison au bord de la plage avec une capacité de mensualité de 1 000 € sur une période de 20 ans, il pourra donc emprunter 196 335 €.

Sa capacité d’emprunt mensuelle a augmenté de 353 € en comparaison au mois d’Avril.

Montant de la mensualité pour un emprunt de 150 000 € sur une durée de 20 ans :

Exemple :Aline a emprunté un crédit immobilier en Mai : 150 000 € sur une période de 20 ans. Le montant de sa mensualité s’élève à 713 €, elle effectue donc une économie de 8 € par mois.

Si vous souhaitez franchir le cap et réaliser un investissement immobilier, les taux ainsi que les conditions d’acquisitions sont en votre faveur.

En plus des taux en baisse, ceux négociés par le cabinet de courtage sont encore plus intéressants, d’où l’intérêt de passer par un courtier plutôt que de faire cavalier seul.

Bilan mars 2019

• Taux bancaire moyen (tout bien confondu) : 1.44 % (soit -0,09 points en comparaison avec le mois de février 2018)
• Taux bancaire dans le secteur du neuf : 1,46 % (soit -008 point en comparaison avec le mois de février 2018)
• Durée des prêts : 227 mois (-3 mois en comparaison avec le mois de février 2018)
• Coût moyen d’un prêt immobilier (tout compris) : 4,4 années de revenus.

Evolution des taux immobiliers fixes - avril 2019

Evaluez votre pouvoir d'achat grâce à notre simulateur.

Le meilleur taux négocié sur la période de 10 ans est identique au mois précédent, malgré que le taux moyen ait subi une baisse importante (0.85 % en avril contre 1.15 % en mars dernier).

Lire aussi : Baromètre des taux immobiliers mars 2019

En moyenne, la négociation se fait autour de 20%, sachant que la marge de négociation la plus importante s’applique sur les crédits d’une durée de 10 ans avec 35% de réduction du taux.

Taux EURIBOR 3 MOIS

Légère baisse sur le taux de base pour les prêts révisables : -0.308 % (en date du 10 mai 2019)

L'OAT-TEC 10

Légère baisse sur le taux de base pour les prêts révisables : - 0.32 % (en date du 10 mai 2019)

Evolution du pouvoir d'achat immobilier

Bonne nouvelle pour les futurs acquéreurs, le pouvoir d’achat immobilier évolue en leur faveur.

En effet, après une légère baisse le mois dernier, les investisseurs ont pu en avril emprunter plus avec une mensualité moindre.

Capacité d’emprunt pour une mensualité d’un montant de 1000 € sur une période de 20 ans :

Exemple : Marie, qui a souscrit à un crédit immobilier en avril dernier, avec une mensualité de 1000 € sur une période de 20 ans, a vu sa capacité d’emprunt augmenter de 1576 € en comparaison avec le mois de mars.

Montant de la mensualité pour un emprunt de 150 000 € sur une durée de 20 ans :

Exemple : En empruntant en Avril, 150000 € sur une durée de 20 ans, Benoît gagne 5 € sur sa mensualité.

Cela peut paraître de prime abord dérisoire, mais si l’on multiplie ce montant par le nombre de mois de votre emprunt, cela fait un gain de 1200 €, somme qui peut être utilisée pour optimiser le bien choisi où le décorer selon ses envies.

Si vous souhaitez avoir plus de précisions, n'hésitez pas à contacter un de nos conseillers.

Toutes les conditions sont donc réunies pour permettre aux ménages français encore locataires, de réaliser un investissement immobilier :

• Taux bas
• Durées de prêt allongées
• Flexibilité dans les critères d’obtention du crédit

Autre bonne nouvelle, il ne vous sera désormais plus obligatoire de domicilier votre salaire chez certains organismes bancaires afin d’obtenir votre prêt immobilier.

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Bilan février 2019

Evolution des taux immobiliers fixes – mars 2019

Après une légère réduction de la marge de négociation avec les organismes bancaires constatées le mois dernier, en mars, la tendance s’inverse, sur l’intégralité des durées de prêt, à l’exception des remboursements d’emprunt sur une durée de 30 ans, où la marge stagne depuis plusieurs mois.

Même si la marge de négociation reste inchangée pour les crédits sur 30 ans, elle reste toutefois la plus importante avec une négociation avoisinant les 32 %.

Réalisez votre bilan personnalisé afin de trouver le placement financier qui vous correspond.

TAUX EURIBOR 3 MOIS

Légère baisse sur le taux de base pour les prêts révisables :-0.310 % (en date du 30 mars 2019)

L’OAT – TEC 10

Légère baisse sur le taux de base pour les prêts révisables : - 0.3910 % en date du 30 mars 2019)

Evolution du pouvoir d’achat immobilier

Légère fluctuation du montant de la capacité d’emprunt en comparaison avec les mois précédents.

Toutefois, le montant de la mensualité est également en baisse, et n’a d’ailleurs jamais été aussi bas depuis le mois de juin 2018.

Capacité d’emprunt pour une mensualité d’un montant de 1000 € sur une période de 20 ans :

Exemple : Si Fabrice souhaite acquérir en mars un appartement à Rennes avec une capacité de mensualité de 1000 e sur une durée de 20 ans, il pourra emprunter 194 406 €.

Montant de la mensualité pour un emprunt de 150 000 € sur une durée de 20 ans

Exemple : Elisa souhaite emprunter la somme de 150 000 € sur une durée de 20 ans pour acheter un studio dans le centre-ville de Dijon.

Si les démarches ont été effectuées en mars, le montant de sa mensualité s’élève à 726 €.

Avec cette tendance toujours à la baisse, vous pouvez encore bénéficier de conditions très avantageuses et d’une grande flexibilité afin d’obtenir un prêt immobilier intéressant.

Si vous souhaitez avoir plus de précisions sur votre capacité à investir dans l'immobilier, n'hésitez pas à contacter un de nos conseillers.

La tendance à la baisse des taux de prêt immobilier se poursuit sur le mois de février pour le plus grand plaisir des futurs investisseurs immobiliers, que ce soit dans le neuf comme dans l’ancien.

Grâce au crédit immobilier, les organismes bancaires parviennent à capter l’attention de profils qui, il n’y a encore pas si longtemps, ne songeaient même pas à accéder à la propriété, faute de moyens suffisants.

Cette opération séduction se poursuit donc au travers d’une application de barèmes toujours aussi bas.

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Bilan janvier 2019

Evolution des taux immobiliers fixes - Février 2019

En matière de marge de négociation avec les organismes bancaires, l’écart s’est légèrement restreint pour les périodes de 15 à 25 ans (0.05 point en moyenne).

Pour les périodes de prêt de 10 ans et de 30 ans, la marge de négociation n’a pas changé.

Taux EURIBOR 3 MOIS

Légère baisse sur le taux de base pour les prêts révisables : -0.310 % (en date du 28 février 2019)

L’OAT – TEC 10

Légère baisse sur le taux de base pour les prêts révisables : -0.55 % (en date du 28 février 2019)

Evolution du pouvoir d’achat immobilier

Pas de fluctuation des mensualités ou du montant du prêt accordé en comparaison au mois de janvier dernier.

Capacité d’emprunt pour une mensualité d’un montant de 1000 € sur une période de 20 ans :

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Exemple :

Si Justine a une capacité de mensualité à hauteur de 1000 € sur une durée de 20 ans, elle pourra emprunter 205 467 €.

Montant de la mensualité pour un emprunt de 150 000 € sur une durée de 20 ans

Exemple :

Lucas a emprunté 150 000 € sur une durée de 20 ans, sa mensualité s’élèvera à 730 €.

Celles et ceux qui n’ont pas pu mettre en place leur projet d’achat immobilier en janvier ont pu, en février, bénéficier d’une capacité d’emprunt similaire.

Les taux des prêts immobiliers sont historiquement corrélés au rendement des marchés obligataires. Ainsi, en suivant les variations de l’OAT, il devient possible d’estimer à la hausse ou à la baisse la tendance du marché immobilier.

Problème en ce début d’année 2019 : le taux de l’OAT 10 ans est repassé sous le seuil des 0,6%. Son plus bas niveau depuis l’été 2018.

Question : quelles perspectives d’évolution peut-on espérer pour les taux immobiliers en 2019 ?

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Le fonctionnement de l’OAT 10 ans

L’OAT à taux fixe 10 ans (ou Obligations assimilables du Trésor) est un indicateur permettant aux établissements bancaires de concevoir leur politique en matière d’emprunt immobilier à destination des particuliers. Habituellement, les taux de l’OAT ne dépassent pas les 0,70%.

Ainsi, lorsque la valeur de l’OAT 10 ans augmente, on observe une augmentation des crédits immobiliers à taux fixe.

Quand l’OAT baisse, les taux fixes immobiliers peuvent baisser, même si ce n’est pas une constante. Or depuis quelques mois, la remontée des taux des prêts immobiliers semble s’éloigner toujours un peu plus.

En cause : le taux de l’OAT 10 ans, qui vient de repasser sous les 0,6%. Son plus bas niveau depuis l’été 2018.

A quoi peut-on imputer la baisse des rendements obligataires ? Selon toute vraisemblance, une activité moins soutenue à la fin de l'année 2018 avec un amoindrissement des anticipations d'inflation seraient à l'origine de cette situation.

A ceci il faut rajouter les déclarations du président de la BCE qui souhaitait relativiser les anticipations de hausses des taux.

Quelles conséquences pour l’attractivité des crédits ?

Le maintien des taux d’emprunt d’État à un niveau historiquement bas devrait permettre aux établissements bancaires de poursuivre leur politique de taux d’emprunt attractifs à destination des particuliers désireux d’investir dans l’immobilier.

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A ceci, il faut ajouter la stabilisation des taux directeurs de la Banque Centrale Européenne. Un atout certain pour les banques qui continueront d’obtenir des conditions de refinancement idéales.

Pour le moment, la plupart des observateurs et spécialistes en courtage estiment que la stabilité des taux immobiliers devrait perdurer, au moins durant le premier semestre 2019. Et si une hausse des taux de crédit immobilier devait avoir lieu, elle resterait minime.

Même son de cloche du côté du Crédit Logement, organisme de cautionnement qui estime que les crédit immobiliers ne devraient remonter que modérément durant l’année, « de moins de 20 points de base ».

Les primo-accédants ainsi que les français aux revenus plus modestes continuent d’être soutenus par les organismes bancaires dans leur quête d’investissement immobilier.

Ce constat a été établi malgré une solvabilité de plus en plus fragilisée par la hausse des prix de l’immobilier, que ce soit dans le neuf, comme dans l’ancien.

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Bilan de l’année 2018

Grâce à l’application de taux particulièrement bas et malgré une demande plus faible sur le dernier trimestre, les banques sont parvenues à réaliser une année fructueuse.

Le début de l’année 2019 marque une légère remontée de la demande, notamment grâce à des banques qui appliquent une certaine flexibilité dans les conditions d’acceptation de dossier provenant de catégories sociales plus modestes.

4 è trimestre 2018

Que nous réserve 2019 ?

Après un gel des taux sur le mois de décembre, les taux immobiliers sont en légère baisse sur le mois de janvier, et ce sur toutes les durées de prêt.

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Marge de négociation :

La marge de négociation est donc plus importante pour des crédits sur une durée de 10 et 30 ans.

Taux EURIBOR 3 MOIS

Légère baisse sur le taux de base pour les prêts révisables : -0.308 % (en date du 31 janvier 2019)

L’OAT – TEC 10

Légère baisse sur le taux de base pour les prêts révisables : -0.67 % (en date du 31 janvier 2019)

Evolution du pouvoir d’achat

L’écart entre la capacité d’emprunt et le montant de la mensualité a rarement été aussi important, tendance, particulièrement favorable à l'investissement immobilier.

Exemple :

Sébastien souhaite acheter un appartement à Rennes

Sa capacité de mensualité est de 1000 € qu’il souhaiterait étaler sur une période de 20 ans :

Sébastien peut donc emprunter 205467 €, un montant qui n’a jamais été aussi élevé depuis mars 2018.

Autre exemple :

Sandrine souhaite emprunter 150000 € sur une durée de 20 ans pour acheter une petite maison à la campagne :

En empruntant en janvier 2019, Sandrine a une mensualité de 730 €, mensualité qui n’a jamais été aussi basse qu’en juin dernier.

2019 commence donc sous de bons hospices avec des taux toujours bas et des durées de prêt plus longues afin de séduire de plus en plus d’acquéreurs.

Malgré le fait que la FED et la BCE semblent favorables à une remontée de leurs taux directeurs, l’ensemble de l’année s’annonce avantageuse pour les potentiels futurs propriétaires.

Après une longue période où les taux immobiliers appliqués étaient en baisse continue, le mois de décembre voit quant à lui une stabilisation.

La période des fêtes de fin d’année est celle où l’on constate généralement une accalmie dans la courbe d’évolution des taux, mis à part quelques organismes de crédit qui profitent de cette occasion pour proposer aux potentiels acquéreurs des taux avantageux afin de respecter les objectifs commerciaux fixés.

Taux fixes du mois de décembre

La marge de négociation est en moyenne de 0.22 points mais la durée de crédit ou la marge de négociation est la plus importante est de 30 ans avec un écart de 0.55 points par rapport au taux moyen appliqué.

Viennent ensuite les crédits d’une période de 10 ans (0.3 points), puis de 20 ans avec 0.25 point de marge de négociation.

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Taux EURIBOR 3 mois et OAT - TEC 10

Qu’est-ce que l’EURIBOR ?

L’EURIBOR est le taux moyen d’emprunt d’argent appliqué entre les organismes bancaires.

Au 14 décembre dernier, l’EURIBOR 3 MOIS (pour les prêts révisables) est en en légère baisse avec un taux à - 0,312 %.

L’OAT – TEC 10 (pour les prêts à taux fixes) est également en légère baisse au 14 décembre dernier avec un taux à -0, 6930 %.

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Evolution du pouvoir d’achat immobilier en Décembre

L’écart se creuse de plus en plus entre la capacité d’emprunt et le montant des mensualités.

En d’autres termes, en décembre, plus vous empruntez, moins le montant de la mensualité de votre crédit est élevé.

Exemple 1 :

Pierre souhaite réaliser un investissement immobilier :

Pour une durée de 20 ans, avec une mensualité de 1000 €, Pierre peut emprunter 214 000 €, soit une capacité d’achat qui n’a jamais été aussi élevée depuis juin dernier (213 278 €)

Exemple 2 :

Séverine souhaiterait emprunter 150 000 € sur 20 ans pour acheter son appartement :

Le montant de la mensualité de Séverine est de 705 €, soit 33 € de moins par rapport au mois de janvier ou la mensualité était au plus haut (738 €)

L’accès à la propriété est donc toujours possible et avantageuse.

L’occasion est donc à saisir si vous souhaitez investir dans l'immobilier car vous pourrez bénéficier d’une capacité d’emprunt plus importante avec une mensualité moindre.

Ce n'est pas une nouveauté : l'immobilier représente un investissement essentiel pour construire un patrimoine et s'assurer une rente pour son avenir.

Ce qui est nouveau, en revanche, ce sont les taux de crédit particulièrement bas qui élargissent l'accès au secteur. Entre crédit amortissable et in fine, taux fixe ou variable, comment s'y retrouver ?

Pourquoi un crédit immobilier ?

Tout d'abord, quelles sont les raisons qui motivent à emprunter pour l'immobilier ? Le principal atout réside dans le fait de pouvoir garantir un patrimoine solide avec un apport minime.

On parle alors d'effet de levier. Par ailleurs, le cas spécifique de l'achat en immobilier locatif offre de nombreux avantages fiscaux à son souscripteur.

Choisir un crédit amortissable ou in fine ?

Si le crédit immobilier s'impose comme une évidence, vient ensuite le moment où il faut en choisir le type. Le crédit amortissable débite une somme fixe mensuelle à l'emprunteur, sous la forme de capital dû et d'intérêts.

Le crédit in fine fonctionne différemment : il ne ponctionne que les intérêts pendant la durée du prêt. Une fois le prêt arrivé à échéance, l'emprunter doit alors payer le capital en un versement unique.

Généralement, un autre placement est lié à ce crédit, comme par exemple une assurance-vie.

Taux fixe versus taux variable : quelle différence ?

C'est une particularité française très appréciable pour de nombreux foyers : on ne la retrouve pas partout.

En effet, en France, il est possible de se fier à un taux fixe qui couvre l'ensemble de la durée du crédit. Très rassurant, ce type de taux permet de connaître à l'avance les sommes à payer.

A l'inverse, le taux révisable, ou variable, peut varier, comme son l'indique. L'évolution du taux est fonction d'un indice majoré de la marge de l'établissement bancaire.

Il intéresse de moins en moins de Français dans le contexte actuel où les taux d'intérêt sont déjà très bas.

Quels autres facteurs prendre en compte ?

Le taux d'intérêt est souvent confondu avec le TAEG, sigle pour Taux Annuel Effectif Global. Ce dernier est simplement un outil de vérification pour calculer le coût réel du crédit.

Il est plus complet car il considère des coûts supplémentaires comme les coûts de dossier, les frais annexes ou encore le montant des assurances.

Autant de facteurs qui importent pour choisir son crédit immobilier. Il est souvent possible de les négocier avec sa banque.

Durant l’été, les taux appliqués par les partenaires bancaires se sont relativement stabilisés malgré certains d’entre eux qui ont affiché une légère hausse.

Pour le mois de septembre, l’activité immobilière risque d’être un peu plus mouvementée avec de nouvelles baisses de taux en perspective.

En effet, l’activité qui a pu avoir lieu autour de l’immobilier (salons ou encore opérations commerciales) a permis de booster le marché en donnant l’opportunité aux futurs acquéreurs potentiels de bénéficier de conditions d’investissement immobilier très avantageuses.

Ainsi, malgré une légère hausse des taux moyens appliquée sur la quasi intégralité des durées de prêt, la marge de négociation la plus avantageuse reste sur un prêt d’une durée de 30 ans avec un écart de 0,54 points, suivie de très près par les crédits sur une durée de 10 ans avec un écart de 0,5 point.

Taux EURIBOR 3 MOIS et OAT – TEC 10

EURIBOR 3 MOIS (pour les prêts révisables) en légère hausse : - 0,319 %

OAT – TEC 10 (pour les prêts à taux fixes) en faible hausse 0, 715 % (taux en date du 5 septembre 2018)

Evolution du pouvoir d’achat immobilie

Entre juillet et août, aucun changement n’est à noter, que ce soit au niveau de la capacité d’emprunt comme sur le montant des mensualités.

En effet, pour une mensualité de 1000€, la capacité d’emprunt sur ces deux mois reste de 211 237€.

Si nous prenons l’exemple d’un prêt immobilier contracté sur 20 ans et d’un montant de 150 000 €, la mensualité se maintient à un montant de 710€.

La flexibilité des organismes de crédit dans le viseur du Haut Conseil de Stabilité financière

Afin de respecter les objectifs commerciaux fixés par les sociétés bancaires, ces dernières ont décidé depuis plusieurs mois de miser sur une plus grande flexibilité en termes d’apport, de taux, de durée mais aussi de profil.

En effet, des acquéreurs aux revenus moins aisés peuvent plus facilement accéder à la propriété.

Ces conditions particulièrement clémentes suscitent l’inquiétude du Haut Conseil de Stabilité Financière.

Pourquoi ?

Tout simplement parce que dans un scénario où une hausse brutale des taux serait à constater, non seulement cela impacterait :

• Le coût de refinancement sur les marchés : ce dernier serait plus important que celui de l’emprunt qui est accordé actuellement par les banques à leurs clients,
• Le pourcentage de marge sur les prêts à taux fixe qui serait revu à la baisse.

Pour limiter au maximum l’impact que ce phénomène pourrait avoir, le HCSF a, depuis quelques mois, pris l’initiative de mettre en place plusieurs mesures telles que :

• Plafonner l’exposition au risque de leurs investissements,
• Faire appel au « coussin contracyclique », qui consiste à utiliser un seuil minimum de leurs fonds propres pour prêter. Ce seuil a été évalué à 0, 25 % le 29 juin dernier.

Il est donc encore temps pour vous de concrétiser votre projet tout en bénéficiant de conditions avantageuses telles qu’une capacité d’emprunt plus importante, des taux intéressants ou encore une durée de crédit plus longue qui induit, par conséquent, des mensualités moins importantes.

Les taux immobiliers moyens indiquent une fois de plus une baisse et ce, quelle que soit la durée de l’emprunt.

Les acquéreurs potentiels peuvent donc profiter de ces taux très bas, proches des taux records de novembre 2016, pour réaliser leur investissement immobilier.

Les banques toujours loin de leurs objectifs

L’approche des vacances scolaires n’a rien arrangé pour les banques. En effet, malgré les baisses des taux constatées depuis janvier dernier, les objectifs ne sont toujours pas atteints.

Que ce soient les jeunes à profil évolutif ou les meilleurs profils, ces derniers ne semblent pas plus que cela attirés par les offres commerciales des banques malgré leurs efforts pour attirer une nouvelle clientèle.

La tendance sur les taux négociés

Tout comme pour les taux moyens, aucune hausse n’est à constater si ce n’est une stagnation des taux négociés pour les emprunts sur une durée de 15 et 20 ans.

La palme d’or du plus gros écart entre le taux moyen et le taux négocié revient à ex-aequo aux emprunts sur une durée de 10 et 20 ans.

L’évolution des taux EURIBOR 3 mois et OAT-TEC 10

EUBIROR 3 MOIS (taux plancher pour les prêts révisables) : légère hausse : - 0,321 %

L’OAT – TEC 10 (taux plancher pour les prêts à taux fixe) : légère baisse : 0,635 % (chiffres datés du 5 juillet 2018)

Quelles sont les conséquences pour les acquéreurs ?

Les acheteurs ont tout à y gagner.

En effet, non seulement les taux bas permettent d’augmenter le budget d’acquisition mais aussi de réduire le montant des mensualités.

Pour calculer rapidement le montant de la capacité d'emprunt, un simulateur de pouvoir d'achat immobilier est disponible

Par exemple : pour une mensualité de 1000 € sur 20 ans, la capacité d’emprunt s’élève en juin à 213 278€ contre 203 335€ en janvier dernier, ce qui fait environ 10 000 € de différence.

Autre exemple : pour un prêt de 150 000 € sur un crédit de 20 ans, la mensualité s’élève à 703€ en juin contre 738€ en janvier dernier avec les mêmes conditions.

Il est donc encore temps pour investir avec des taux plus qu’attractifs.

La fin du Crédit Foncier de France

Le 26 juin dernier a été annoncé la fermeture du Crédit Foncier de France.

L’activité sera ensuite répartie dans les structures de la BPCE (Banque Populaire et Caisse d’Epargne).

Quelles sont les conséquences sur les crédits immobiliers ?

Rares sont les organismes bancaires à faire preuve d’autant de souplesse que le Crédit Foncier de France.

En effet, le CFF avait pour avantage de proposer une grande flexibilité en termes d’autorisation de prêt couvrant l’intégralité de l’achat, de durée et autres services rattachés aux produits financiers.

Seulement, sans la contrepartie de la domiciliation de revenus, il est difficile pour une banque d’être rentable sur ce type d’opération. Par conséquent, comme pour tout commerçant, il est très difficile de maintenir une activité commerciale à ces conditions.

Les banques trouvent donc des solutions alternatives en compensant les marges négatives pouvant être appliquées dans le cadre d’un crédit immobilier par les bénéfices générés par d’autres produits financiers tels que les épargnes ou encore les assurances.

Le mois de juin s’annonce sous de bons auspices concernant le secteur de l’immobilier pour les ménages souhaitant faire l’acquisition d’un bien immobilier, comme l’atteste la tendance détaillée dans notre précédent article.

Si vous ne l’avez pas encore consulté :

Voir l'article : Crédit immobilier : des taux encore en baisse avant l’été

Concernant les taux fixes moyens (hors assurance), ces derniers sont globalement en baisse mis à part pour un crédit d’une durée de 15 ans où le taux moyen est passé à 1,55%.

Les barèmes des banques ont très peu bougé.

Les décotes, quant à elles, sont plus régulières et augmentent progressivement comme le prouve l’écart grandissant entre les conditions moyennes et celles négociées par les cabinets de courtage.

Cet écart constaté peut atteindre jusqu’à 72 points de base comme c’est le cas sur une durée de 30 ans, d’où l’intérêt de passer par un courtier et négocier des taux plus attractifs.

Si nous regardons l’écart entre les taux immobiliers moyens appliqués entre un emprunt sur 10 ans et sur 30 ans, 1.16 points les diffèrent, ce qui suit la tendance si l’on regarde l’écart entre les taux négociés par les cabinets de courtage sur les mêmes périodes.

Analyse des taux appliqués au mois de mai 2018 :

EURIBOR 3 mois (taux de base pour les prêts révisables) : légère hausse de -0,322%

OAT – TEC (taux de base pour les prêts à taux fixes) : baisse de 0,716% (chiffres datés du 5 juin 2018).

Quelle que soit la zone de résidence ou encore le type de bien immobilier (neuf ou ancien), des taux privilégiés peuvent être appliqués, à plus ou moins grande échelle selon la demande ainsi que la localisation du bien.

L’occasion d’investir dans un bien immobilier est donc toujours à saisir.

Les taux de crédit immobilier n’ont jamais été aussi bas. Alors que l’inflation repart, ils sont désormais très proches de taux réels négatifs. Bref, c’est le constituer un patrimoine et de le moment d’investir dans l’immobilier.

Aujourd’hui, les banques empruntent à des taux d’intérêt fixes très intéressants. Particulièrement bas alors que l’inflation, elle, remonte. Aussi, il n’a jamais été aussi attrayant d’investir dans la pierre et d’acheter un bien immobilier. Si vous avez un projet d’achat, c’est le moment de demander un prêt bancaire.

Des taux de crédits immobiliers qui ne grimpent pas

Les mois se suivent et se ressemblent. En mai, les taux moyens des crédits immobiliers avoisinaient 1,46%, selon les données de l'Observatoire Crédit Logement. Un intérêt particulièrement faible qui devient plus attractif encore si on le met en parallèle avec l’inflation actuelle.

Car la hausse du niveau de vie, selon les données de Crédit Logement / CSA, influence les taux d’intérêt réels sur les crédits immobilier à 0,13%. Bref, emprunter n’a jamais été si bon marché depuis au moins 10 ans. Une évolution qui laisse même présager des taux d'intérêt réels proches de zéro ou négatifs.

Comment ? Un intérêt négatif ?

En effet, si on compare les remboursements et l’inflation, l’argent remboursé à la banque, même avec les intérêts, a moins de valeur que celui que vous avez emprunté. Les mensualités de demain ont moins de valeur que celles d’hier et ne sont plus compensées par le taux exigé. Une situation particulièrement favorable aux emprunteurs et qui pousse l’immobilier.

D’autant que les prix du secteur n’affichent pas une hausse vertigineuse. L’inflation concerne essentiellement les prix de l’énergie et de l’alimentation. De plus, la Banque Centrale Européenne veille à maintenir des taux assez bas. La concurrence entre les banques participe aussi à cette tendance générale, qui devrait se maintenir encore quelques mois… mais pas plus.

Les experts envisagent une modeste hausse généralisée des taux de crédits immobiliers avant la fin de l’année 2018.

Un pouvoir d’achat dopé par les taux de crédits immobiliers

On estime en effet que le pouvoir d’achat des Français a augmenté de 38 % en 20 ans. Une partie de l’explication, tient aux taux moyens de crédits immobiliers, qui sont passés de 7,05 % en 1998 (moyenne de la Banque de France) à 1,46 % au premier semestre 2018 selon l’Observatoire du Crédit Logement. Il convient d’ajouter qu’il existe toutefois des disparités régionales.

En Bretagne, Pays de Loire et Normandie, les taux moyens s’élèvent à 1,75% (emprunt sur 20 ans) mais à Paris et en Île-de-France, ils descendent à 1,70%.

Enfin, la capacité d’emprunt a elle aussi progressé, passant de 128 500€ à 207 400€, soit une augmentation de 78 900 €. De même, le coût d’un crédit a mécaniquement chuté. On estime qu’il a même été divisé par 5 ces 20 dernières années.

Aussi, contrairement aux croyances populaires, les propriétaires français ne sont pas plus endettés que la moyenne européenne, en particulier les Allemands et les Anglais.

Les taux de crédits immobiliers sont même les plus faibles de l’UE.

Pour évaluer votre capacité d'emprunt, vous pouvez utiliser notre simulateur.

Voici une nouvelle qui incitera les potentiels acquéreurs à prendre leur décision plus vite que prévu et aux propriétaires actuels de revoir les termes de leur dossier d’emprunt auprès de leur banque.

Et oui le soleil ne sera pas uniquement signe de vacances cette année, mais sera également signe d’achat immobilier grâce à une baisse des taux de crédit immobilier qui se poursuit sur le mois de juin.

A quoi est dûe cette nouvelle baisse ?

Les objectifs fixés par les banques cette année ayant pris du retard, ces dernières ont décidé de mettre les bouchées doubles en proposant des offres encore plus agressives afin d’inciter les français à franchir le cap de la propriété.

Autre raison pouvant justifier cette baisse : la présence des banques en ligne qui appliquent des taux toujours plus compétitifs quitte à rendre gratuits certains services.

Malgré une baisse surprise constatée en mai qui s’est quelque peu tassée, cette dernière se poursuit sur le mois de juin.

Selon les cabinets de courtage Vousfinancer et MeilleursTaux, c’est presque un établissement bancaire sur deux qui revoit sa copie avec des barèmes situés dans une fourchette allant de 0,05 à 0,30%, de quoi donner la possibilité à des ménages plus modestes d’accéder à la propriété.

Qui dit taux de prêt immobilier plus bas ne veut pas forcément dire que la marge de négociation sera plus restreinte, bien au contraire.

Les banques ayant du mal à attirer de nouveau futurs propriétaires, elles deviennent plus souples.

Vous pouvez toujours tenter une négociation en direct avec votre banque pour obtenir un meilleur taux immobilier ou bien en passant par un courtier.

Que donne cette baisse en chiffres ?

La durée d’un emprunt immobilier étant généralement sur 20 ans, il n’est pas impossible de négocier des taux particulièrement alléchants pouvant atteindre 1,25 voire 1,12% !

Pour une durée de 15 ans, les taux peuvent même aller sous la barre des 1%.

Pour les acquéreurs potentiels désirant un crédit d’une durée de remboursement sur 25 ans, les taux peuvent tomber entre 1,5 voire 1,35%.

Ces taux ont rarement été aussi bas.

Autre constat : l’écart des taux selon les périodes se réduit de plus en plus et rend donc les emprunts sur une longue période de plus en plus avantageux.

Qui sont les principaux profils ciblés par les banques ?

Sur ce sujet, il n’y a pas de secret : les jeunes et les primo-accédants sont les plus visés par les banques car ils présentent le plus fort pouvoir d’achat et les meilleures dispositions au remboursement de leur prêt immobilier.

Quelles sont les possibilités ?

Pour les personnes ayant déjà fait l’acquisition d’un bien immobilier et dont le crédit est encore en cours de remboursement, il est tout à fait envisageable, en vue des faibles taux immobilier constatés en ce moment, de renégocier les termes du contrat d’emprunt mais également le taux de l’assurance décès qui est lié au contrat.

Au-delà de cette possibilité, l’acquisition d’un nouveau bien immobilier est également possible, d’autant plus qu’en fonction de certaines conditions d’achat, le potentiel acquéreur peut bénéficier d’une réduction d’impôt qui peut être particulièrement intéressante.

A défaut de faire une autre acquisition à titre de résidence secondaire par exemple, l'option de la location meublée non professionnelle (LMNP) peut être très avantageuse.

Pour les personnes qui en sont encore au stade de la réflexion, les opportunités sont donc à saisir.

Les taux de crédits immobiliers appliqués en ce mois de mai sont en légère baisse, de quoi attirer un plus grand nombre d’acquéreurs potentiels.

Pourquoi cette baisse ?

Deux explications peuvent justifier ce constat :

• Les banques n’ont pas atteint leurs objectifs sur les 3 premiers mois de l’année,

• La demande en matière d’acquisition de bien immobilier est en légère diminution.

Conséquences :

• Les banques font preuve d’un peu plus de souplesse dans la négociation des taux ainsi que des conditions afin de pouvoir pallier cette tendance.

• La capacité d’emprunt est en légère hausse pour des montant mensuels à rembourser un peu moins importants.

Pour preuve, l’écart entre les taux moyens appliquées et ceux négociés par le cabinet Solutions Crédit par exemple commence à devenir plus important, tout particulièrement sur un crédit de 30 ans avec une négociation pouvant atteindre presque 1 point d’écart.

* Sauf cas particuliers

Ainsi, les ménages peuvent être incités à investir dans l'immobilier en empruntant une somme plus importante avec les mêmes capacités de revenus, tout en bénéficiant de conditions avantageuses.

Evolution des taux

EURIBOR 3 mois (taux de base pour les prêts révisables) : stable -0,328%.

L’OAT – TEC 10 (taux de base pour les prêts à taux fixe) : légère hausse : 0,783% (chiffres datés du 4 mai 2018).

Le bilan chiffré des Notaires de France

La 23 avril dernier, les Notaires de France ont établi un rapport sur le profil des acheteurs et sur leur évolution en prenant ces 10 dernières années comme période de référence :

• La part des acquéreurs de plus de 60 ans sur l’année 2017 a progressé pour atteindre 17,8% contre 13% il y a 10 ans,

• Les acquéreurs âgés entre 30 et 39 ans sont en régression de 2,8 points,

• La tranche située en dessous de 30 ans est également en baisse avec une perte d’1,5 points.

Comment justifier ce constat ?

Plusieurs raisons peuvent justifier ce constat :

• Le vieillissement de la population

• Une durée de vie est de plus en plus longue

De ce fait, l’accession à la propriété a tendance à se faire plus tardive.

Autre élément important, le nombre de transactions a baissé malgré une hausse de 10,9% sur un an.

Entre février 2017 et février 2018, 965 000 transactions ont été enregistrées contre 969 000 à fin janvier 2018.

Conséquence de cette baisse : une diminution des demandes de crédit immobilier.