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Comment fonctionne la défiscalisation immobilière?

La défiscalisation immobilière est un dispositif qui permet de diminuer son niveau d’impôt sur le revenu en encourageant l’investissement immobilier.

Les lois de défiscalisation immobilière ont été créées pour stimuler la conservation, la rénovation ou la construction de logements adaptés à tous types de locataires, des résidences services, aux meublés ou appartements neufs non meublés. Dans cet article, vous découvrirez en détail les principes de ce système qui vous permet d’investir dans l’immobilier afin de bénéficier d’une réduction de votre impôt sur le revenu ou de votre ISF.

 

  1. LE MÉCANISME DE DÉFISCALISATION IMMOBILIÈRE
  2. LES DISPOSITIFS DE DÉFISCALISATION IMMOBILIÈRE LES PLUS COURANTS

 

Comment fonctionne la défiscalisation immobilière ?
 

 

Le mécanisme de défiscalisation immobilière

Le principe de base de la défiscalisation, c’est qu’elle permet de faire baisser son impôt suite à un investissement. Aussi, la défiscalisation immobilière permet, suite à un achat immobilier, d’obtenir un rabais fiscal. C’est un dispositif qui séduit les Français, car il offre le double avantage de représenter un placement sécurisé et durable qui renforce leur patrimoine et fait baisser leur assiette fiscale.

 

En fonction du bien acheté et du système législatif,  il bénéficiera de conditions avantageuses à l’acquisition et d’exonérations lors de l’utilisation de son bien.

 

Au fil des années, de nombreuses lois de défiscalisation immobilière se sont succédées :

 

 

 

Les dispositifs de défiscalisation immobilière les plus courants

 

1. Le dispositif Pinel

Sans doute le plus populaire de tous les dispositifs de défiscalisation immobilière. Pinel vous offre de déduire de votre impôt sur le revenu 12%, 18% ou 21% du montant investi d’un bien neuf mis en location 6, 9 ou 12 ans. Le plafond de l’investissement est de 300.000€ annuels et doit être réalisé avant le 31 décembre 2021.

Mais pour qu’un bien immobilier soit éligible à la loi Pinel et que vous puissiez profiter de chaque avantage fiscal prévu, celui-ci doit répondre à certaines conditions, selon :

 

  • Sa nature : logement neuf ou en l’état futur d’achèvement
  • Son délai d’achèvement des travaux : celui-ci doit intervenir dans les trente mois qui suivent la date de signature de l’acte authentique d’acquisition.
  • Sa situation géographique : le bien doit se trouver dans une commune qui dépend de la zone A, A Bis ou B1
  • Sa performance énergétique

 

Pinel est aussi une loi de défiscalisation immobilière dans l’ancien. Pour profiter de cette manne fiscale, il faut que le logement soit remis à neuf. Les travaux de rénovation sont vérifiés par un contrôleur technique qui attribuera un label qualité spécifique.

 

Vous vous engagez ensuite à louer votre logement pendant six, neuf ou douze ans au titre de résidence principale du locataire, avec un plafonnement des loyers.

 

Contrairement au dispositif Duflot d’investissement locatif, Pinel vous permet de louer à vos ascendants ou descendants.

 

Il est à noter que ce dispositif entre dans le cadre du plafonnement des niches fiscales à 10.000 €.

 

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2. La loi Malraux : défiscalisation rénovation ancien

Elle concerne des investissements réalisés dans l’immobilier ancien et réhabilité, situé dans un centre ville historique. Il est possible de bénéficier d’une réduction d’impôt de 30 % des dépenses pour les immeubles en secteur sauvegardé et de 22 % pour les biens situés en ZPPAUP (zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysager).

 

Pour le calcul de la réduction d'impôt en loi Malraux 2019, le montant des travaux est plafonné à 400 000 € pour une période de 4 années consécutives. Ceux-ci doivent aboutir à la restauration complète de l’immeuble et sont suivis par un architecte des Bâtiments de France.

 

3. La loi monuments historiques

La loi monuments historiques est une loi défiscalisation immobilier ancien déplafonnée.

 

Si vous achetez un bâtiment classé et que vous le détenez au moins 15 ans, vous pouvez imputer toutes les charges,  y compris les intérêts d’emprunt, de vos revenus sans limitation de montant afin de faire baisser votre impôt sur le revenu.

Sont déductibles à 100% des revenus fonciers :

 

  • Les charges de restauration
  • Les charges d’entretien
  • Les intérêts d’emprunts

 

Le déficit foncier généré est déductible du revenu global.

 

4. La loi Censi Bouvard ou location meublée non professionnelle

Ce dispositif concerne les investissements en résidences de tourisme, étudiantes, résidences services ou les établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes. Les loyers perçus, s’ils ne dépassent pas 23.000€ par an,  sont alors soumis à l’impôt sur le revenu selon un régime simplifié, après un abattement de 50%.

Le dispositif Censi Bouvard complète le statut du Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). Cette loi de défiscalisation immobilier ancien meublé est soumise à certaines conditions :

 

  • Votre bien doit être réhabilité et achevé depuis 15 ans maximum.
  • Vous devez le louer meublé et par bail commercial à l'exploitant de la résidence pour une durée de neuf ans minimum.

 

Cette loi n’est soumise à aucun plafond de ressources du locataire ou de loyers, ni à un zonage. De plus, il vous est possible d’acquérir plusieurs logements par an, dans la limite de 300.000 euros hors taxes.

 

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5. Loi Girardin

En complément de la loi Pinel outre-mer, ce dispositif offre une réduction d’impôt suite à un investissement immobilier locatif réalisé dans les DOM-TOM.

 

Comment défiscaliser avec la Loi Girardin ? Vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt jusqu’à 40.909 euros si le projet à financer est inférieur à 250.000 euros, et jusqu’à 60.000 euros si vous investissez dans un logement social.

La particularité de ce dispositif ? Vous placez sur un produit de défiscalisation Girardin l’impôt que vous pensez payer l’année suivante. C’est ce qu’on appelle un investissement « one shot ».

 

 

Si vous souhaitez avoir plus de précisions, n'hésitez pas à contacter un de nos conseillers.

 

 

 

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