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Comment fonctionne la nue-propriété ?

Le droit de propriété d’un bien immobilier est le droit de jouir de ce bien et d’en percevoir les fruits. C’est ce qu’on appelle l’usufruit. Mais c’est aussi le droit de disposer de ce bien en le donnant, transmettant ou le vendant. C’est la nue-propriété.

 

  1. DEFINITION DE LA NUE-PROPRIETE
  2. QUELS SONT LES DROIT DU NU-PROPRIETAIRE ?
  3. QUELLES SONT LES OBLIGATIONS DU NU-PROPRIETAIRE ?
  4. LA DONATION EN NUE-PROPRIETE
  5. DEMEMBREMENT ET LOI FINANCES 2019

 

Comment fonctionne la nue-propriété ?
 

Définition de la nue-propriété

D’après l’article 578 du Code Civil, la définition de la nue-propriété est le droit pour un propriétaire appelé « nu-propriétaire » de posséder un bien immobilier ou financier sans pouvoir en disposer ni en percevoir les revenus.

 

Contrairement aux usufruitiers, les nus propriétaires ne peuvent pas occuper le bien qu’ils possèdent. Ils ne peuvent pas, non plus, percevoir les revenus issus de ce bien ni mettre fin au bail.

 

Les seuls cas où le nu propriétaire peut intervenir dans la conclusion d’un bail, sont :

 

  • si l’usufruit cesse avant la fin d’un bail d’une durée de plus de 9 ans ou
  • si l’usufruitier souhaite renouveler ou conclure un bail rural, artisanal, industriel ou commercial.

 

 

Quels sont les droits du nu propriétaire ?

  • Le nu propriétaire a la possibilité de déduire les dépenses effectuées pour les gros travaux de réparation de ses éventuels revenus fonciers.
  • Il peut également déduire les intérêts d'emprunts contractés pour l’achat de la nue-propriété du bien loué.
  • Il est exempté du paiement des impôts locaux.
  • Il est également exempté du paiement de l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI anciennement ISF), qui incombe en principe à l'usufruitier pour la valeur du bien en pleine propriété.

 

 

Quelles sont les obligations du nu propriétaire ?

 

  • Sauf si les réparations sont dues à un manque d’entretien de l’usufruitier, c’est au nu-propriétaire de prendre en charge les gros travaux.
  • Il doit régler les charges de propriété.
  • Il ne peut vendre l’intégralité du bien sans l’accord préalable de l’usufruitier. En cas de vente, le prix de vente est partagé entre eux selon la valeur respective de chacun de leurs droits.

 

 

La donation en nue-propriété

Il est possible de transmettre son patrimoine immobilier de manière anticipée, de son vivant. Le démembrement de propriété en est un moyen. Il consiste à dissocier l'usufruit et la nue-propriété.

 

Le démembrement permet de réduire le montant des impôts acquittés lors d’un changement de propriétaire suite à la vente d’un bien, d’une donation ou d’un héritage.

 

Dans le cas d’un démembrement, le calcul de ces impôts s’effectue seulement sur une partie de la valeur du bien, fixée par un barème selon l’âge du donateur.

 

Exemple :

 

Des parents décident de donner la nue-propriété à leur enfant. Ils deviennent alors usufruitiers et peuvent décider d’habiter ou louer leur bien immobilier.

Âgés de 75 ans au moment de la donation, la valeur de la nue-propriété est donc de 75% de la valeur en pleine propriété et les droits ne portent eux-aussi que sur ces 75%.

 

Même si l’aspect fiscal est souvent à l’origine du démembrement, il peut aussi avoir pour but de protéger un proche, comme ses enfants ou son conjoint.

 

 

 

Lire aussi : Comment réaliser un achat en démembrement de propriété ?

 

Démembrement et Loi de Finances 2019

Avec ce nouvel article de la Loi Finances 2019, les donations en nue-propriété réalisées à compter du 1er janvier 2020 pourraient être affectées.

 

Le Fisc a, en effet, décidé de faire la chasse aux montages fait dans le simple but d’alléger la fiscalité.

 

Le démembrement de propriété pourrait ainsi être qualifié d’abus de bien au regard de cette loi. Aux propriétaires alors de prouver dans quel but ils ont organisé cette succession, pour éviter les pénalités.

 

Si vous souhaitez avoir plus de précisions, n'hésitez pas à contacter un de nos conseillers.