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Comment fonctionne le démembrement de propriété ?

Face au durcissement des droits de succession en vigueur depuis 2012, le démembrement de propriété s’avère être une solution efficace pour entamer la transmission de votre patrimoine immobilier, tout en profitant d’une fiscalité allégée.

Nos explications :

 

  1. QU'EST CE QUE LE DROIT DE PROPRIETE ?
  2. FONCTIONNEMENT DU DEMEMBREMENT DE PROPRIETE
  3. LES DROITS ET LES DEVOIRS DE L'USUFRUITIER ET DU NU-PROPRIETAIRE
  4. FISCALITE DU DEMEMBREMENT DE PROPRIETE

 

Comment fonctionne le démembrement de propriété ?
 

 

Qu’est-ce que le droit de propriété ?

Pour définir le démembrement de propriété, il est nécessaire dans un premier temps de revenir sur la notion de droit de propriété, qui se définit comme :

  • Le droit d'utiliser le bien, ce qu’on appelle usus,
  • D’en percevoir les revenus, ce qu’on appelle fructus,
  • D’en disposer, c’est à dire abusus, le droit de le vendre ou de le donner.

 

Cette définition permet de distinguer :

  • L’usufruit : le droit de jouir du bien et de générer des revenus
  • La nue-propriété : le droit de disposer du bien

 

Aussi, le démembrement de propriété, est la division entre l’usufruit et de la nue-propriété d’un bien.

Le nu-propriétaire est le propriétaire effectif du bien mais il ne jouit pas du droit d’y vivre ou de le mettre en location.

 

L'usufruit est par nature temporaire. Il est le plus souvent viager, c'est-à-dire qu'il s'éteint au décès de son titulaire. Si le titulaire est une personne morale le droit d'usufruit ne peut dépasser 30 ans.

 

Le démembrement de propriété expliqué par notre partenaire PERL, le leader sur le marché.

 

 

 

Fonctionnement du démembrement de propriété

Le démembrement de propriété est souvent envisagé dans le cadre de transmission familiale :

 

En cas de donation avec réserve d’usufruit, il est fréquent dans les donations de parents à enfants.

Cela présente un double intérêt :

  1. Cela permet au donateur d'organiser de façon anticipée la transmission de son patrimoine tout en gardant la jouissance et les revenus du bien donné.
  2. Ainsi que de bénéficier d'un régime fiscal très favorable, puisque, dans la mesure où seule la nue-propriété est transmise, les droits de donation ne sont calculés que sur la valeur de cette nue-propriété. Au décès de l’usufruitier ou au terme de la durée d’usufruit convenue, l’usufruit s’éteint et le nu-propriétaire devient plein propriétaire en franchise d'impôt.

 

La procédure peut être proposée dans d’autres situations, notamment pour éviter ou diminuer la participation à l’impôt solidarité sur la fortune (ISF) car le nu-propriétaire n'est pas assujetti à l'ISF et a contrario, l'usufruitier est redevable comme s'il était pleinement propriétaire.

 

 

Les Droits et les Devoirs de l’usufruitier et du nu-propriétaire

Dans le cadre d’un démembrement de propriété, des droits et devoirs s’appliquent aux deux parties.

 

L’usufruitier :

Il a le droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus (loyers, dividendes, intérêts…). De plus, il a une obligation de restituer le bien au nu-propriétaire dans l'état dans lequel il l'a reçu. Il est donc en charge de la gestion et de l’administration du bien démembré.

 

Le nu-propriétaire :

Il a pour obligation de permettre à l’usufruitier d’utiliser paisiblement son bien.

 

Obligation aux charges :

Le Code civil organise la répartition des charges entre le nu-propriétaire et l'usufruitier.

 

Les réparations d'entretien sont à la charge de l'usufruitier : il est tenu d'entretenir l'immeuble et de payer les charges d'entretiens (travaux d'entretien y compris le ravalement, taxe foncière …).

 

Les grosses réparations sont également supportées par l'usufruitier (gros murs, poutres, couvertures entières, digues, murs de soutènement et clôture en entier).

 

Toutefois il peut être prévu, notamment dans l'acte constitutif du démembrement de propriété (donation avec réserve d’usufruit), un autre mode de répartition des charges (par exemple faire supporter toutes les charges à l’usufruitier).

 

Caractéristiques de baux

Les baux d’habitation : l'usufruitier peut conclure seul un bail d'habitation (sauf pour une durée de plus de 9 ans). Les baux commerciaux et ruraux : il est nécessaire pour l'usufruitier d'obtenir l'accord du nu-propriétaire pour la conclusion d'un bail ou de son renouvellement.

 

Dans le cas d’une vente d’un bien démembré La vente globale (de la pleine propriété) du bien nécessite l'accord due l'usufruitier et du nu-propriétaire.

 

 

Fiscalité du démembrement de propriété

L’usufruitier est imposable sur la totalité des revenus encaissés au titres des impôts fonciers. Il est aussi tenu de déclarer le bien à l’ISF pour sa valeur en pleine propriété. L'usufruitier peut déduire de ses revenus fonciers les charges effectivement supportées et est redevable de la taxe foncière.

 

Le nu-propriétaire n’a rien à déclarer. Il est soumis à un régime fiscal différent. En effet, il ne paie pas d’impôt sur le revenu pour ce bien et bénéficie d’un statut avantageux par rapport à l’ISF, car il n’est pas tenu de déclarer la nue-propriété du bien à l’administration fiscale.

 

 

 

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