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Comment fonctionne l'usufruit ?

Selon l’article 578 du Code Civil, « l’usufruit est le droit de jouir d’une chose dont un autre a la priorité ».

 

  1. DEFINITION DE L'USUFRUIT
  2. QU'EST-CE QUE L'USUFRUIT VIAGER ?
  3. DONATION ET USUFRUIT
  4. LA FISCALITE DE L'USUFRUIT
  5. CALCUL DE L'USUFRUIT
  6. LE RACHAT D'USUFRUIT

 

Comment fonctionne l'usufruit ?
 

Définition de l'usufruit

Quand la pleine propriété d’un bien immobilier est partagée, on parle de démembrement entre usufruitier et nu-propriétaire. On divise usufruit et nue-propriété entre deux bénéficiaires distincts.

 

La jouissance des murs est séparée, et ce, jusqu’à la fin de l’usufruit.

 

Si le nu propriétaire détient le droit de disposer du bien (il peut par exemple décider de le mettre en vente), l’usufruitier quant à lui dispose du droit d’utiliser ce bien et d’en percevoir les revenus (s’il est loué).

 

Lire aussi notre article : Comment fonctionne la nue-propriété ?

 

 

Qu'est-ce-que l'usufruit viager ?

Dans la plupart des cas, on dit de l’usufruit qu’il est viager, c'est-à-dire qu'il prend fin au décès de son titulaire.

Toutefois, il peut aussi être constitué pour une durée fixe, déterminée au préalable. On parle alors d'usufruit temporaire.

 

Dans ce cas, il peut être mis fin à l’usufruit dans les situations suivantes :

 

  • Le bénéficiaire y renonce,
  • Le délai convenu a expiré,
  • Il a été réuni, sur une même tête, les qualités de nu propriétaire et d’usufruitier,
  • Le droit n’a pas été utilisé pendant une période de 30 ans,
  • L’usufruitier a dégradé le bien ou que celui-ci présente un défaut d’entretien.

 

 

Donation et usufruit

Au terme de la donation temporaire d'usufruit, le donateur redevient le plein-propriétaire, et l'usufruit lui revient sans formalité à effectuer.

 

Lorsqu’un parent (le donateur) fait une donation d’usufruit temporaire à son enfant (le donataire), il y a plusieurs avantages :

 

  • L’enfant perçoit des revenus complémentaires : S’il n’est pas soumis à l’Impôt sur la Fortune Immobilière, le bien immobilier ne sera sujet à aucune taxation fiscale à ce titre.
  • Le parent n'est plus soumis à l'impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) sur la valeur du bien donné.
  •  

  • Si votre bien immobilier produit des revenus, ceux-ci seront imposables pour l’enfant mais plus pour le parent.
  •  

  • Une personne peut également choisir d’effectuer une Donation au Dernier Vivant (DDV) : elle possède un bien en pleine propriété et lègue l’usufruit à son conjoint survivant et la nue-propriété à ses enfants. Le conjoint survivant pourra alors disposer du bien et en percevoir les fruits. A la fin de l’usufruit, les enfants pourront récupérer la pleine propriété de ce bien.

 

 

Fiscalité de l'usufruit

Celui qui bénéficie de l’usufruit temporaire doit s’acquitter des droits d’enregistrement ou de mutation à titre gratuit sur la valeur donnée du bien immobilier.

La valeur fiscale de cet usufruit se définit par un pourcentage de la pleine propriété calculé en fonction de la durée du démembrement de propriété.

 

Lire aussi : Comment réaliser un achat en démembrement de propriété ?

 

Plus la durée et longue, plus la valeur est importante : de 23% pour une durée de 0 à 10 ans à 69% pour une durée de 21 à 30 ans.

 

Pour éviter de payer des droits d’enregistrement, il est fortement recommandé de communiquer la valeur fiscale d’usufruit la plus proche possible du montant de l’abattement.

 

 

Calcul de l'usufruit

La valeur est prise en compte en fonction de l’âge de l’usufruitier. Elle est fixée par le barème fiscal de l’usufruit, et elle est nécessaire pour le calcul des droits de succession, de donation ou encore de l’ISF.

 

Plus l’âge de l’usufruitier est élevé, moins la valeur de l’usufruit est importante :

 

Age de l'usufruitier
Pourcentage de la valeur de l'usufruit
< 21 ans révolus
90 %
< 51 ans révolus
60 %
>91 ans révolus
10 %

 

Quand les différentes parties évaluent elles-mêmes l’usufruit, en fonction du taux de rendement du bien et de l’espérance de vie de l’usufruitier, on parle d’usufruit économique.

 

En revanche, quand l’usufruit est temporaire (à durée fixe), il est fiscalement estimé de la manière suivante :

 

Période
Pourcentage de la valeur de la pleine propriété
De 0 à 10 ans
23 %
De 11 à 20 ans
46 %
De 21 à 30 ans
69 %

 

 

Le rachat d'usufruit

Il est tout à fait possible de racheter un usufruit. Cette opération, qui s’effectue en moyenne sur 10 à 15 ans, peut s’avérer avantageuse notamment lorsque la personne qui se porte acquéreur n’a pas les moyens nécessaires pour investir en pleine propriété.

 

L’acquéreur de l’usufruit dispose alors du droit d’occuper le bien ou de le louer. Il pourra ainsi en percevoir les loyers.

 

Si vous souhaitez avoir plus de renseignements sur l'usufruit, n'hésitez pas à prendre contact avec un de nos conseillers.