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Comment réaliser un achat nue-propriété ?

Longtemps méconnu, l’achat en nue-propriété est un mécanisme d’investissement locatif à moyen et long terme de plus en plus prisé. Mais quels sont les avantages d’un tel outil d’épargne et comment en bénéficier ?

 

  1. QU'EST-CE QUE L’ACHAT NUE-PROPRIÉTÉ
  2. LE FONCTIONNEMENT DE L’ACHAT NUE-PROPRIÉTÉ
  3. LES AVANTAGES DE L’ACHAT NUE-PROPRIÉTÉ
  4. EXEMPLES D’ACHATS EN NUE-PROPRIÉTÉ
  5. COMMENT ACHETER EN NUE-PROPRIÉTÉ
 
Comment réaliser un achat nue-propriété ?


Qu’est-ce que l’achat nue-propriété

L’achat nue-propriété, c’est acheter une propriété qui a été démembrée. Si le nu-propriétaire a le droit de disposer de cette propriété, c’est l’usufruitier qui en a l’usage et la jouissance.


Il s’agit d’un véritable outil d’optimisation fiscale et un moyen idéal de préparer sa retraite.

 


Lire aussi notre article : Comment fonctionne la nue-propriété ?

 

Le fonctionnement de l’achat nue-propriété

L’usufruitier est celui qui a le pouvoir sur le bien : il peut jouir du bien, en assurer la gestion locative et en percevoir les revenus.

Le nu-propriétaire, quant à lui, ne peut disposer pleinement de la propriété du bien et percevoir les loyers qu’une fois l’usufruit terminé.

 

Ce dernier peut être viager, c’est à dire qu’il prend fin au moment du décès de l’usufruitier, ou temporaire et s’arrête à l’issue d’une période prédéfinie dans l’acte notarié de 15 à 20 ans.


Une fois l’usufruit terminé, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété de son bien. Il peut alors soit décider d’y vivre, soit de le louer ou encore de le vendre.


Les avantages de l’achat nue-propriété

Acquérir un bien immobilier en nue-propriété permet :


  • D’acheter à un prix fortement décoté : Par rapport à la valeur de la pleine propriété, celle de la nue-propriété va être décotée d’environ 40% à 50% selon que la durée de l’usufruit est de 15 ans ou 20 ans.

  • De ne pas payer de charges : taxe foncière et charges de copropriété incombent à l’usufruitier. Selon l’article 605 et 606 du Code Civil, seuls de gros travaux pourraient éventuellement être mis à la charge du nu-propriétaire.
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  • De ne pas être assujetti à l’Impôt sur la Fortune immobilière (IFI) : le nu-propriétaire ne possède pas la jouissance de son bien pendant toute la durée de l’usufruit.

  • De préparer sa transmission : les droits de donation ne seront calculés que sur la valeur de la nue-propriété et non sur la pleine propriété.


Exemples d’achats en nue-propriété

Exemple 1 : imposition sur la plus-value.


Un bien immobilier a une valeur de 200 000 euros en pleine propriété. Vous allez acquérir ce bien en nue-propriété pour la somme de 120 000 euros. A l’issue d’une période d’usufruit de 15 ans, vous pourrez jouir pleinement de ce bien. Si vous le revendez 200 000 euros, vous profiterez d’un gain de 80 000 euros sur lequel vous ne serez pas taxé. Si vous revendez ce même bien au prix de 220 000 euros, vous ne serez taxé que sur 20 000 euros. C’est ce que l’on appelle l’imposition sur la plus-value.


La valeur fiscale de cet usufruit se définit par un pourcentage de la pleine propriété calculé en fonction de la durée du démembrement de propriété.


Lire aussi : Comment réaliser un achat en démembrement de propriété ?

 


Exemple 2 : le viager.


Il est un des montages possibles. Si une personne âgée vend la nue propriété de son bien, elle peut continuer d’y vivre tout en percevant une rente mensuelle. L’acquéreur ne devient pleinement propriétaire qu’au décès de cette personne, mais aura pu profiter d’un prix d’acquisition largement décoté.


Exemple 3 : la transmission.

Afin de limiter les frais de succession, des parents peuvent acheter l’usufruit de leur bien immobilier et les enfants l’usufruit. Les parents peuvent vivre dans leur bien toute leur vie et à leur décès, leurs enfants en récupèrent la plein propriété sans avoir à payer de droits de succession.


Comment acheter en nue-propriété ?

L’achat en nue-propriété est un outil d’épargne qui s’adresse à des investisseurs qui :


  • Perçoivent déjà des revenus fonciers (des parts de SCPI ou un autre bien immobilier mis en location),

  • Peuvent supporter cette charge supplémentaire sans avoir la contrepartie des loyers,

  • Peuvent attendre 15 à 20 ans avant de jouir de leur investissement immobilier.


Si vous souhaitez avoir plus de renseignements sur l'usufruit, n'hésitez pas à prendre contact avec un de nos conseillers.