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Comment investir dans les résidences seniors ?

Investir dans une résidence senior est un placement immobilier qui répond à des règles et enjeux spécifiques. Nos conseils pour réussir votre investissement

Alors que le vieillissement de la population est inéluctable, investir dans une résidence senior est la promesse d’une rentabilité attractive : de l’ordre des 4% annuels. Dans cet article, vous verrez quelles sont les conditions à remplir pour profiter au mieux de ce placement.

 

  1. LES RÉSIDENCES SENIORS ET EHPAD
  2. A QUOI SERT UNE ASSURANCE VIE ?
  3. LA RELATION AVEC L'EXPLOITANT DE LA RESIDENCE
  4. INVESTIR DANS UNE RESIDENCE SENIOR

 

Comment investir dans les résidences seniors ?
 

 

Les résidences seniors et Ehpad

On nomme Ehpad un établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes. Comme son nom l’indique, il s’agit d’un logement en résidence médicalisée qui doit avoir reçu l'agrément du conseil général et de la Direction des affaires sanitaires et sociales (Ddass). Leur nombre est limité, au contraire des résidences seniors, l’objet de cet article.

Investir dans une résidence senior prend le plus souvent la forme de l’achat d’un appartement ou studio meublé (au moins en partie) destiné à des personnes valides. L’ensemble de la résidence est composée d'équipements collectifs et propose un ensemble de services, gratuits ou payants : restaurant, salle de télévision, jardin, salle de gymnastique, coiffeur, etc. La gestion du bien est confiée à un exploitant.

 

 

Où investir dans une résidence senior ?

La principale motivation de votre achat doit être la demande locative. Avant de signer, vérifiez donc bien que le programme que vous choisissez est situé dans une ville ou un quartier où la concurrence est faible. Optez pour une région avec des infrastructures nombreuses et de qualité. Il sera plus facile de convaincre quelqu’un de venir s’y installer ! Une résidence senior devra donc de préférence être située près des commerces, des transports, des services culturels et sociaux de la ville et bien sûr des centres de soin et de loisirs.

 

 

La relation avec l’exploitant de la résidence

L’exploitant est le gestionnaire de la résidence. C’est avec lui que vous signez le contrat de bail et non avec l’occupant du bien. L’exploitant se charge ensuite de la location, de la gestion et de l’entretien. Comme c’est lui qui supporte le vide locatif, vous êtes déchargé de ce souci. Néanmoins, préférez toujours un exploitant avec suffisamment d’ancienneté. Il aura plus de réserves monétaires en cas de besoin et d’expérience pour anticiper ses besoins.

 

Avant d’investir dans une résidence senior, lisez attentivement le contrat de vente et le contrat de bail. Soyez attentif notamment à la répartition des charges entre l’exploitant et vous. N’hésitez pas à demander la part de coûts d’entretien et de gestion que vous devrez supporter. La rentabilité de votre investissement dépend en partie de ce partage des frais. On estime que les rendements tournent autour de 4%/an, en fonction du taux d’occupation de la résidence senior et de sa bonne gestion. Notez que le contrat de bail court généralement sur 9 ans. Les loyers sont cependant indexés, selon des indices de références connus ou fixés dans le contrat. Ceci est important car le montant des loyers conditionne aussi l’opportunité de réaliser une plus-value à la revente.

 

 

Investir dans une résidence senior : une solution fiscalement intéressante

Si vous percevez moins de 23.000€ annuels de loyers et que ceux-ci représentent moins de 50% de vos revenus totaux, vous êtes considéré par le fisc comme "loueur en meublé non-professionnel" LMNP. Dès lors, ces recettes sont imposées selon le régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non pas celui des revenus fonciers. De plus, vous bénéficiez de l’opportunité de déduire un amortissement du bien, réduisant le résultat fiscal.

 

Si vous touchez plus ou que ces recettes représentent plus de la moitié de vos revenus annuels, vous passez alors au statut de loueur meublé professionnel.

 

Dans les deux cas, vous profitez du dispositif Censi Bouvard, c’est-à-dire d’une réduction d’impôt sur le revenu à hauteur de 11% du prix d’achat du logement dans la limite de 33.000€, répartis sur 9 ans (à condition que le bien soit effectivement loué pendant 9 années).

 

De plus, lorsque vous signez le bail avec l’exploitant de la résidence, vous récupérez le montant de la TVA sur le prix de revient hors taxes du bien. Le logement devra alors être mis en location pendant 20 ans. Si vous le revendez avant cette échéance, la TVA devra être remboursée au prorata des années restant jusqu'au terme.

 

 

 

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