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LMNP, location meublée non professionnelle : comment ça fonctionne ?

La location meublée non professionnelle ou LMNP est un placement ouvert à tous particuliers qui souhaitent augmenter leurs revenus sur une base régulière.

La location meublée non professionnelle permet à tout individu d’investir dans l’immobilier locatif, afin de générer des revenus fonciers et de défiscaliser une partie de ceux-ci.

Dans cet article, vous verrez à quelles conditions elle est soumise et les avantages que vous pouvez en tirer si vous choisissez ce type d’investissement.

 

  1. DEFINITION DE LA LOCATION MEUBLEE NON PROFESSIONNELLE
  2. A QUI S'ADRESSE LA LOCATION LMNP?
  3. QUELLES SONT LES CONDITIONS DU STATUT LMNP ?
  4. POURQUOI INVESTIR EN LMNP ?
  5. LES AVANTAGES DE LA LOCATION MEUBLEE EN STATUT LMNP
  6. LES INCONVENIENTS DE LA LOCATION MEUBLEE EN STATUT LMNP
  7. LMNP ET REGIMES FISCAUX

 

Comment fonctionne la location meublée non professionnelle ? (LMNP)
 

 

Définition de la location meublée non professionnelle

LMNP Définition : La Location meublée non professionnelle est un investissement immobilier locatif. Elle permet de ne pas payer d’impôts sur les revenus issus de la mise en location du bien. En d’autres mots, la location en meublé non professionnel est l’occasion de profiter d’une rente défiscalisée.

 

L’acquisition est obligatoirement un bien immobilier neuf en résidence de services :

 

Pour répondre à la définition LMNP, ces résidences doivent répondre à 3 exigences caractéristiques :

  1. le logement
  2. les meubles
  3. les services proposés au sein de l’habitation

 

Une société de gestion s’occupe par la suite de la location du bien, de la recherche de locataire (via un bail de 9 à 12 ans) aux versements des loyers.

 

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À qui s’adresse la location LMNP ?

La location LMNP est un statut accessible à tous. Elle concerne toutes les personnes physiques, contribuables français ou étrangers mais payant ses impôts en France, imposables ou non.

 

Elle fonctionne obligatoirement via la signature d’un bail commercial avec un gestionnaire. Aussi, le statut LMNP empêche le loueur de meublé non professionnel de louer soi-même le bien et de traiter directement avec le locataire.

 

Ce bail commercial lui offre cependant une sécurité supplémentaire, assurant le paiement des loyers.

 

 

 

Quelles sont les conditions du statut LMNP ?

Le statut LMNP est attribué en fonction de plusieurs critères :

  • Aucun membre du foyer fiscal n’est inscrit au RCS en tant que loueur professionnel
  • Les revenus locatifs n’excèdent pas 70.000€/an ou 50% des revenus totaux du propriétaire, à savoir traitements et salaires, autres bénéfices industriels, commerciaux, agricoles ou non commerciaux

 

Au-delà de ce seuil, cette activité est considérée comme de la location en meublé professionnel (LMP).

D’une manière générale, on considère la LMNP comme un investissement à long terme. Les biens ont vocation à être conservés longtemps et non être revendus. La valorisation du bien tient aux loyers perçus année après année.

 

La LMNP vous permet de déduire de vos revenus les charges liées à l’achat immobilier : intérêts du prêt, taxes et frais divers. Ainsi vous pouvez réduire vos impôts sur le revenu.

 

En LMNP, les charges déductibles ne sont pas répertoriées dans une liste indicative.

Mais elles répondent aux conditions suivantes :

  • sont considérées comme charges déductibles en LMNP, les dépenses dans l’intérêt direct de l’exploitation ou liée à sa gestion quotidienne,
  • justifiées par un document (facture, tickets, décision de copropriété),
  • comprises dans les charges de l’exercice de l’année en cours

 

Le système prévoit aussi d’inclure dans les charges déductibles LMNP les amortissements de la valeur du bien.

La durée de l’amortissement LMNP se distingue en 2 parties, à raison de :

  • de 5 à 7 ans pour le mobilier et les équipements
  • de 20 à 40 ans pour le bien immobilier

 

En d’autres termes, l’investissement LMNP est une source de revenus réguliers avec une fiscalité favorable qui permet une bonne rentabilité. Il convient parfaitement aux personnes désirant un produit clé en main, c’est-à-dire bénéficiant d’une gestion simplifiée et sécurisée.

 

 

 

Pourquoi investir en LMNP ?

Comme tout investissement immobilier, elle permet :

  • de se constituer un patrimoine immobilier, avec ou sans apport personnel
  • de valoriser durablement ce patrimoine, considéré à juste titre comme porteur et solide
  • d’assurer des revenus complémentaires, avec une rentabilité qui peut atteindre 5% par an
  • de préparer sa succession, sa retraite

 

Mais la location LMNP propose aussi des avantages qui lui sont propres :

  • les loyers perçus sont garantis et indexés par contrat. Même en cas de vacance locative ou de défaut de paiement, le gestionnaire est tenu de vous verser les loyers
  • le remboursement de la TVA
  • l’éligibilité au statut Censi-Bouvard, permettant une réduction d’impôt à hauteur de 11% du montant de l’investissement hors taxes.

 

 

 

Les avantages de la location meublée en statut LMNP

Investir dans la location meublée est intéressant surtout en défiscalisant en LMNP.

 

Défiscaliser en LMNP

En général la location meublée est considérée comme une activité commerciale au niveau fiscal. Vous êtes donc imposable en catégorie BIC (bénéfices industriels et commerciaux) et pas en revenus fonciers.

 

Vous avec la possibilité de choisir entre déclarer sous un régime micro BIC (50% d'abattement sur vos revenus locatifs) ou sous un régime réel (déduction des charges aux réelles pour réduire la partie imposable).

 

Le régime fiscal de la location meublée non professionnel est vu comme un moyen de défiscaliser :

  • en micro BIC vous êtes imposable à 50% seulement de vos revenus locatifs
  • en LMNP réel, vous amortissez comptablement le prix d'achat du bien immobilier. De plus lorsque vous souhaitez vendre, la plus value se fera sur la base du prix d'achat sans avoir besoin de tenir compte de l'amortissement.
  • en réel, vous pouvez déduire des charges à condition que cela reste dans l’intérêt de la location du bien

 

En LMNP (location meublée non professionnel), l'imposition est de 50% sur le revenus locatifs (Micro BIC). De plus avec l'amortissement du bien et aux autres charges, on réduit ce qui est taxable à 0 (régime réel).
En général, pendant le temps de l'amortissement du bien en LMNP, on ne paie pas d’impôt sur les revenus de la location.

 

Plus intéressant de faire de la location meublée que nue

En location meublée le propriétaire offre un service additionnel au locataire : électroménager, meubles, télé, etc.... Avec l'aménagement du logement les loyers sont 15 à 25% supérieur qu'une location nue.

 

La location meublée permet également de faire de la location courte durée, de la location saisonnière ou bien les deux. Le revenu généré de la location meublée est supérieur à une location classique nue.
De plus si on tient compte de la niche fiscale LMNP, le rendement net est encore plus intéressant.

 

 

 

Les inconvénients de la location meublée en statut LMNP

Gérer une location meublée demande beaucoup plus de travail qu'une location nue classique.

 

La durée du contrat de location est plus courte en location meublée

La réglementation des contrat de location en meublée est différente des contrat de location nue : les durées sont inférieure que les 3 ans de la location nue.
Parfois cela peut être vu comme un atout, car il y a plus de flexibilité dans la gestion.

 

Il existe 3 types de contrat de location pour le loueur meublé :

  • le bail meublé classique d’un an renouvelable,
  • le bail meublé étudiant de 9 mois non renouvelable,
  • le bail mobilité d’une durée de 1 à 10 mois (renouvelable dans la limite de 10 mois maximum).

 

Plus de gestion administrative pour le loueur en meublé

La location meublée doit respecter certaines règles, comme mettre à disposition un logement composé de meuble permettant au location d'y manger, dormir et d'y séjourner correctement.
Il existe une liste de meuble minimum et obligatoire.

 

Le loueur doit déclarer le début de l'activité de location et obtenir un numéro d'immatriculation appelé SIRET. Il faut également payer une cotisation foncière des entreprises (CFE) entre quelques dizaines à quelques centaines d'euros chaque année.

 

Pour la location saisonnière, certaines villes exigent une demande d'autorisation pour faire ce type de location.

 

Par contre fiscalement c'est plus compliqué qu'une location nue. Car il faut avoir une comptabilité correspondant au code du commerce. Il faut faire appel à un expert comptable ou à n'importe quel service de comptabilité.

 

Statut LMP ou plutot LMNP ?

Pour etre qualifiable fiscalement en loueur en meublé non professionnel LMNP, il faut au moins l’une des deux conditions suivantes :

  • les recettes (loyers charges comprises) soient inférieures au seuil de 23 000 € par an
  • ces recettes soient inférieures aux autres revenus professionnels du foyer fiscal

 

Si le loueur ne respecte aucune de ces conditions, il est alors identifié comme loueur professionnel et soumis au régime des plus values profesionnelles et aux cotisations sociales.

 

 

 

LMNP et régimes fiscaux

Nous l’avons vu, la location de meublé non professionnel est un investissement privilégié. Il génère des revenus sûrs et non imposables. Or, selon la loi, les revenus des locations meublées non professionnelles traduisent une activité commerciale, dépendante du régime BIC.

 

Cependant, pas besoin de monter une société ! Lors de votre déclaration d’impôt, vous avez le choix de déclarer vos revenus BIC selon 2 régimes fiscaux : soit au régime réel simplifié, soit au régime micro BIC.

 

  • Le régime réel simplifié : C’est une solution avantageuse, qui prend en compte toutes les charges déductibles en LMNP et l’amortissement que nous avons cité ci-dessus. C’est en revanche un régime complexe, qui multiplie les formalités et déclarations administratives.
  •  

  • Le micro BIC : Ce système permet une formalité déclarative simplifiée, avec un abattement forfaitaire à 50%. Or, dans certains cas, l’abattement de 50 % offre une réduction d’impôt moins intéressante que l’ensemble des calculs de déduction de charges et amortissement du régime simplifié.

 

Notez que, lors de votre déclaration LMNP, vous pouvez changer de régime fiscal, et donc adopter le régime micro BIC en un an seulement.

 

Lire aussi : La fiscalité de la location meublée non professionnelle.

 

À noter également que depuis le 1er janvier 2019 et le prélèvement à la source, vous ne versez pas d’impôt en cas de bénéfice en 2018.

La déclaration LMNP reste obligatoire et vous pouvez y intégrer :

  • les charges déductibles,
  • les travaux,
  • les achats,
  • les autres dépenses réalisées en 2018,
  • le déficit.

 

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Questions fréquentes sur la location meublée non-professionnelle

 

✅ Qu’est-ce que la LMNP ?

🏠 LMNP signifie Loueur en Meublé Non-Professionnel. Il désigne un statut fiscal qui permet de louer des biens meublés et dégager des revenus non-imposables.

✅ Quelles sont les limites de revenu pour bénéficier du statut LMNP ?

🏠 Comme son nom l’indique, l’activité de location ne doit pas être exercée à titre professionnel pour bénéficier des avantages du statut LMNP. Les recettes perçues ne doivent pas dépasser 23.000€ par an, ni représenter plus de 50% de vos revenus.

✅ Que se passe-t-il lorsqu’on dépasse les limites du statut LMNP ?

🏠 Si vous n’êtes plus éligible au statut LMNP, vous basculez vers le statut LMP (Loueur Meublé Professionnel) et changez de fiscalité.

✅ A quel objectif d’achat immobilier correspond la LMNP ?

🏠 Le dispositif LMNP permet de diversifier votre patrimoine, son intérêt réside dans la génération d’un revenu complémentaire immédiat sous forme de loyers. Il n’est en en revanche pas adapté à un objectif de résidence principale puisque l’acheteur ne peut habiter le logement.

 

 

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