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Comment fonctionne la location meublée non professionnelle ? (LMNP)

La location meublée non professionnelle ou LMNP est un placement ouvert à tous particuliers qui souhaitent augmenter leurs revenus sur une base régulière.

La location meublée non professionnelle permet à tout individu d’investir dans l’immobilier locatif, afin de générer des revenus fonciers et de défiscaliser une partie de ceux-ci.

Dans cet article, vous verrez à quelles conditions elle est soumise et les avantages que vous pouvez en tirer si vous choisissez ce type d’investissement.

 

  1. DEFINITION DE LA LOCATION MEUBLEE NON PROFESSIONNELLE
  2. QUELS SONT LES AVANTAGES FISCAUX DE LA LMNP?
  3. A QUI S'ADRESSE LA LOCATION LMNP?
  4. QUELLES SONT LES CONDITIONS?
  5. LES AVANTAGES DU STATUT LMNP
  6. LMNP ET REGIMES FISCAUX

 

Comment fonctionne la location meublée non professionnelle ? (LMNP)
 

 

Définition de la location meublée non professionnelle

LMNP Définition : La Location meublée non professionnelle est un investissement immobilier locatif. Elle permet de ne pas payer d’impôts sur les revenus issus de la mise en location du bien. En d’autres mots, la location en meublé non professionnel est l’occasion de profiter d’une rente défiscalisée.

 

L’acquisition est obligatoirement un bien immobilier neuf en résidence de services :

 

 

Pour répondre à la définition LMNP, ces résidences doivent répondre à 3 exigences caractéristiques :

 

  1. le logement
  2. les meubles
  3. les services proposés au sein de l’habitation

 

Une société de gestion s’occupe par la suite de la location du bien, de la recherche de locataire (via un bail de 9 à 12ans) aux versements des loyers.

 

 

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À qui s’adresse la location LMNP ?

La location LMNP est un statut accessible à tous. Elle concerne toutes les personnes physiques, contribuables français ou étrangers mais payant ses impôts en France, imposables ou non.

 

Elle fonctionne obligatoirement via la signature d’un bail commercial avec un gestionnaire. Aussi, le statut LMNP empêche le loueur de meublé non professionnel de louer soi-même le bien et de traiter directement avec le locataire.

 

Ce bail commercial lui offre cependant une sécurité supplémentaire, assurant le paiement des loyers.

 

 

 

Quelles sont les conditions ?

Le statut LMNP est attribué en fonction de plusieurs critères :

 

  • Aucun membre du foyer fiscal n’est inscrit au RCS en tant que loueur professionnel
  • Les revenus locatifs n’excèdent pas 70.000€/an ou 50% des revenus totaux du propriétaire, à savoir traitements et salaires, autres bénéfices industriels, commerciaux, agricoles ou non commerciaux

 

Au-delà de ce seuil, cette activité est considérée comme de la location en meublé professionnel (LMP).

D’une manière générale, on considère la LMNP comme un investissement à long terme. Les biens ont vocation à être conservés longtemps et non être revendus. La valorisation du bien tient aux loyers perçus année après année.

 

La LMNP vous permet de déduire de vos revenus les charges liées à l’achat immobilier : intérêts du prêt, taxes et frais divers. Ainsi vous pouvez réduire vos impôts sur le revenu.

 

En LMNP, les charges déductibles ne sont pas répertoriées dans une liste indicative. Mais elles répondent aux conditions suivantes :

 

  • Sont considérées comme charges déductibles en LMNP, les dépenses dans l’intérêt direct de l’exploitation ou liée à sa gestion quotidienne,
  • justifiées par un document (facture, tickets, décision de copropriété),
  • comprises dans les charges de l’exercice de l’année en cours

 

Le système prévoit aussi d’inclure dans les charges déductibles LMNP les amortissements de la valeur du bien. La durée de l’amortissement LMNP se distingue en 2 parties, à raison de :

 

  • de 5 à 7 ans pour le mobilier et les équipements
  • de 20 à 40 ans pour le bien immobilier

 

En d’autres termes, l’investissement LMNP est une source de revenus réguliers avec une fiscalité favorable qui permet une bonne rentabilité. Il convient parfaitement aux personnes désirant un produit clé en main, c’est-à-dire bénéficiant d’une gestion simplifiée et sécurisée.

 

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Les avantages du statut LMNP

Les avantages de la loi LMNP sont nombreux. Comme tout investissement immobilier, elle permet :

 

  • de se constituer un patrimoine immobilier, avec ou sans apport personnel
  • de valoriser durablement ce patrimoine, considéré à juste titre comme porteur et solide
  • d’assurer des revenus complémentaires, avec une rentabilité qui peut atteindre 5% par an
  • de préparer sa succession, sa retraite…

 

Mais la location LMNP propose aussi des avantages qui lui sont propres :

 

  • les loyers perçus sont garantis et indexés par contrat. Même en cas de vacance locative ou de défaut de paiement, le gestionnaire est tenu de vous verser les loyers
  • le remboursement de la TVA
  • l’éligibilité au statut Censi-Bouvard, permettant une réduction d’impôt à hauteur de 11% du montant de l’investissement hors taxes.

 

 

LMNP et régimes fiscaux

Nous l’avons vu, la location de meublé non professionnel est un investissement privilégié. Il génère des revenus sûrs et non imposables. Or, selon la loi, les revenus des locations meublées non professionnelles traduisent une activité commerciale, dépendante du régime BIC.

 

Cependant, pas besoin de monter une société ! Lors de votre déclaration d’impôt, vous avez le choix de déclarer vos revenus BIC selon 2 régimes fiscaux : soit au régime réel simplifié, soit au régime micro BIC.

 

  • Le régime réel simplifié : C’est une solution avantageuse, qui prend en compte toutes les charges déductibles en LMNP et l’amortissement que nous avons cité ci-dessus. C’est en revanche un régime complexe, qui multiplie les formalités et déclarations administratives.
  •  

  • Le micro BIC : Ce système permet une formalité déclarative simplifiée, avec un abattement forfaitaire à 50%. Or, dans certains cas, l’abattement de 50 % offre une réduction d’impôt moins intéressante que l’ensemble des calculs de déduction de charges et amortissement du régime simplifié.

 

Notez que, lors de votre déclaration LMNP, vous pouvez changer de régime fiscal, et donc adopter le régime micro BIC en un an seulement.

 

Lire aussi : La fiscalité de la location meublée non professionnelle.

 

À noter également que depuis le 1er janvier 2019 et le prélèvement à la source, vous ne versez pas d’impôt en cas de bénéfice en 2018. La déclaration LMNP reste obligatoire et vous pouvez y intégrer :

 

  • les charges déductibles,
  • les travaux,
  • les achats,
  • les autres dépenses réalisées en 2018,
  • le déficit.

 

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