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Comment fonctionne la loi Denormandie?

La loi Denormandie est un dispositif de défiscalisation qui intervient après un investissement locatif.
Complétant le dispositif Pinel et remplacant le dispositif Cosse depuis janvier 2019, elle permet de bénéficier d’une réduction d’impôt en rénovant un logement ancien.

 

  1. PRESENTATION DE LA LOI DENORMANDIE
  2. LE CALCUL DE VOTRE REDUCTION D'IMPOT
  3. LA QUESTION DU DEFICIT FONCIER
  4. CONDITIONS D'OCTROI DE LA LOI DENORMANDIE
  5. LES ZONES URBAINES PRIORITAIRES

 

Comment fonctionne la loi Denormandie ?

 

La loi Pinel s’étend au logement ancien depuis le 1er janvier 2019 par la loi Denormandie. Créée pour rénover le parc immobilier, elle permet d’acquérir et de restaurer un logement ancien en bénéficiant d’une réduction fiscale, selon des modalités précises.

 

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Dans cet article, vous découvrirez comment accéder aux conditions avantageuses du dispositif Denormandie.

 

 

Présentation de la loi Denormandie

Imaginée par Julien Denormandie, ministre de la Ville et du Logement, ce nouveau dispositif fiscal favorise l’investissement locatif dans un logement ancien.

 

Il accorde une réduction d’impôt sur le revenu aux contribuables français, en échange de la mise en location de ce bien immobilier, après rénovation. L’objectif est d’encourager des travaux d’amélioration dans les habitations vétustes et de mettre en location des biens demeurant vacants.

 

Pourquoi ?

  • On considère qu’il existe 3 millions de logements inoccupés en France. La plupart sont trop détériorés pour être mis en location en l’état.
  • De même, 50% du parc locatif est qualifié de "passoires thermiques".
  • Enfin, cette mesure a aussi été votée pour contrer les effets pervers des aides dirigées vers la construction neuve.

 

Avec la loi Denormandie, la rénovation devient enfin une alternative sérieuse pour toutes les personnes désireuses de devenir propriétaire et de réaliser un investissement locatif via l’achat d’un bien immobilier ancien. Il participe à la redynamisation des centres villes, dans des zones où la demande en logements est importante.

 

C’est un placement très intéressant, qui répond à des objectifs patrimoniaux largement partagés dans la population.

 

 

Le calcul de votre réduction d’impôt

Comme le Pinel, la loi Denormandie permet de défiscaliser une partie de ses revenus, à hauteur de l’investissement réalisé et en contrepartie de la mise en location de l’habitation. L’avantage fiscal dépend de la durée de location.

 

Plus il s’engage sur une longue période de temps, plus la réduction d’impôt est intéressante :

 

Période de location
Pourcentage de réduction d'impôt
6 ans
12 %
9 ans
18 %
12 ans
21 %

 

La réduction d’impôt porte à la fois sur le prix d’achat et le coût des travaux de rénovation. Le coût des travaux représente 25% du montant total de l’investissement et l’avantage fiscal ne peut dépasser 300.000 euros, dans la limite de deux investissements par an.

 

Si l’achat et le montant des travaux sont supérieurs à 300.000 euros, alors la différence n’est pas prise en compte dans le calcul.

 

La réduction s’élève donc à un montant maximum de 63.000 euros par an.

 

Notez que la loi Denormandie complète les autres dispositifs encourageant la rénovation d’un logement ancien, comme la loi Monument Historique ou la loi Malraux, par exemple.

 

Lire aussi : Comment fonctionne la loi Malraux ?

 

La question du déficit foncier

Le dispositif de défiscalisation Denormandie permet à l’investisseur de déduire le déficit foncier généré par les travaux de ses revenus. Le déficit foncier est un mécanisme bien connu des investisseurs dont le bien coûte plus cher que ce qu’il rapporte.

 

C’est à dire que les charges supportées sont plus élevées que le loyer perçu. Grâce à ce système, les propriétaires peuvent déduire de leurs revenus imposables les charges et le coût des rénovations lorsque ceux-ci sont supérieurs aux revenus locatifs.

 

Chaque année, ils ont dont la possibilité de déduire jusqu’à 10.700 euros, avec report les années suivantes dans le cas d’un éventuel surplus.

Quelles sont les charges que le propriétaire peut déduire ? Elles sont nombreuses :

 

  • Travaux de rénovation
  • Taxe foncière
  • Frais d'entretien du logement
  • Primes d'assurance
  • Gestion locative
  • Intérêts d'emprunt

 

Cette prise en charge du déficit foncier permet d’envisager sérieusement un investissement locatif, même sans apport.

 

En clair, grâce à la loi Denormandie, il est possible de devenir propriétaire sans apport initial : la réduction d’impôt, le déficit foncier et le montant des loyers couvrent le remboursement du prêt contracté pour l’achat du bien à rénover.

 

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Conditions d’octroi de la loi Denormandie

Le dispositif Denormandie est accordé aux propriétaires qui mettent un bien rénové en location, à condition de respecter un plafond de ressources et un plafond de loyer.

 

Le plafond de ressources est appliqué au locataire. C’est-à-dire que pour louer le bien et bénéficier de la défiscalisation de l’investissement, les revenus du locataire ne peuvent pas dépasser un certain seuil. Cela concerne une tranche de la population qui gagne "trop" pour accéder à un logement social mais trop peu selon les critères du parc immobilier locatif privé.

 

Comme pour le Pinel, le plafond de ressources est calculé à partir de la composition du ménage et de la zone dans laquelle le logement ancien est situé :

 

Composition du Foyer fiscal Zone A bis Reste de la Zone A
Célibataire 38 236 € 38 236 €
Couple 57 146 € 57 146 €
Célibataire ou couple avec 1 enfant 74 912 € 68 693 €
Célibataire ou couple avec 2 enfant 89 439 € 82 282 €
Célibataire ou couple avec 3 enfant 106 415 € 97 407 €
Célibataire ou couple avec 4 enfant 119 745 € 109 613 €
Majoration par personne au-delà de 5 enfants 13 341 € 12 213 €

 

Composition du Foyer fiscal Zone B1 Zone B2
Célibataire 31 165 € 28 049 €
Couple 41 618 € 37 456 €
Célibataire ou couple avec 1 enfant 50 049 € 45 044 €
Célibataire ou couple avec 2 enfant 60 420 € 54 379 €
Célibataire ou couple avec 3 enfant 71 078 € 63 970 €
Célibataire ou couple avec 4 enfant 80 103 € 72 093 €
Majoration par personne au-delà de 5 enfants 8 936 € 8 041 €

 

Avec la loi Denormandie, l’avantage de défiscalisation est accordé aux ménages qui commandent et orchestrent les travaux mais aussi à tout particulier faisant appel à un promoteur pour acheter un logement rénové.

 

 

Les zones urbaines prioritaires

Cette nouvelle loi, complétant la loi Pinel, concerne des centres urbains et territoires où les besoins en rénovation ont été identifiés et mesurés. Cela concerne des secteurs avec une forte concentration de logements vides et/ou insalubres.

 

C’est le cas par exemple de 222 villes qui ont signé la convention "Cœurs de Ville". Les communes engagées dans des opérations de revitalisation de territoire (ORT) peuvent aussi prétendre à cette mesure fiscale.