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5 conseils pour vous guider dans votre achat Pinel

Vous envisagez un achat Pinel pour bénéficier d’avantages fiscaux hors normes ? Retrouvez nos recommandations pour rentabiliser votre investissement immobilier.

 

  1. LES LOYERS PLAFONNES VERSUS LES LOYERS REELS
  2. L'EMPLACEMENT
  3. LA RENTABILITE LOCATIVE
  4. LA DATE DE LA DEFISCALISATION PINEL
  5. LA PERIODE DE MISE EN LOCATION

 

5 conseils pour vous guider dans votre achat Pinel

 

Le dispositif de défiscalisation Pinel encourage l’investissement immobilier. En effet, l’achat d’appartement loi Pinel permet de profiter d’une réduction d’impôt, à condition de mettre le bien en location à titre de résidence principale pour une durée de 6, 9 ou 12 ans.

 

Le système est soumis à d’autres obligations, comme un plafond de loyer et un plafond de ressources des locataires. En contrepartie, le propriétaire d’un appartement loi Pinel, bénéficie d’un avantage fiscal, avec une réduction de son impôt sur le revenu jusqu’à 21% ou maximum 63.000 euros. De quoi stimuler les acquisitions de biens neufs et, par conséquent, leur construction !

 

Pour autant, la perspective de réaliser des économies d’impôt ne peut pas être la seule motivation pour réaliser un achat Pinel.

 

Comme tout investissement immobilier, il est essentiel de calculer le seuil de rentabilité, de prendre toutes les précautions nécessaires dans le choix d’un emplacement et de considérer l’engagement sur la durée de location.

 

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1. Les loyers plafonnés versus les loyers réels

Qui dit achat loi Pinel dit mise en location du bien immobilier, avec plafond de loyer.

 

Aussi, avant de se lancer dans l’aventure, la première étape est de confronter ce plafond de loyer avec les tarifs moyens pratiqués dans le quartier, dans la ville.

 

Si la comparaison laisse apparaître des prix proches, l’investissement locatif sera sans doute rentable. Par contre, si le loyer moyen est inférieur au plafond défini par le dispositif Pinel, il y a un gros risque de ne pas trouver de locataire.

Le plafond est réévalué chaque année, pour chaque zone :

 

Zone Plafonds de loyer
Zone A bis
16,96€/m2
Zone A
12,59€/m2
Zone B1
10,15€/m2

 

Le propriétaire est en droit d’appliquer un coefficient multiplicateur sans excéder 1,2.

 

Pour comparer efficacement – et notamment dans les villes côtières - , il est utile de prendre en compte des appartements loués non meublés, à titre de résidence principale. Ces critères définissent les bien éligibles à la loi Pinel.

 

 

2. L’emplacement

Un investissement immobilier réunit plusieurs conditions. Mais le critère principal pour acheter en loi Pinel est le choix d’un emplacement prisé, avec un fort potentiel actuel et futur. La perle rare ? Pas vraiment. Il suffit de savoir où chercher.

 

Pour un achat Pinel, les zones tendues sont particulièrement intéressantes. Il s’agit de secteurs urbains où la demande est plus importante que l’offre.

En théorie, le propriétaire est assuré de trouver un locataire.

 

En pratique, d’autres éléments doivent être regardés pour réduire les risques de vide locatif. On préfèrera ainsi les villes dynamiques, qui offrent des infrastructures confortables et proposent un véritable projet urbanistique :

 

  • centre piéton,
  • pistes cyclables,
  • parcs,
  • aménagement des berges…

 

On retient les villes en plein développement comme Nantes, Montpellier, Bordeaux, les périphéries de Lyon et Toulouse. La mobilité est un point essentiel et permet de retenir des villes avec des transports en commun nombreux et efficaces mais aussi des biens avec place de parking.

 

Enfin, à l’intérieur de la ville, il faudra finalement se pencher sur les quartiers les plus attrayants. Et parce qu’un investissement Pinel réunit les critères habituels de l’investissement immobilier classique, vous devrez panser à la proximité avec :

 

  • les écoles,
  • les commerces,
  • les transports en commun,
  • les hôpitaux ou de centres médicaux,

Le tout dans un cadre de vie agréable, calme et vert, si possible.

 

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3. La rentabilité locative

Pour s’assurer qu’un achat Pinel soit la solution la plus pertinente et rentable pour lui, l’investisseur doit au préalable comparer les rendements offerts par d’autres investissements immobiliers.

Aujourd’hui, il existe de nombreuses façons de placer son argent et sources de revenus.

 

Que ce soit en résidence services, via l’achat de parts de SCPI ou d’un appartement en location meublée, chaque projet présente des avantages et des risques qui lui sont propres. Avant de chercher un appartement Pinel à acquérir, il faut se poser quelques questions :

 

  • sur sa capacité d’emprunt, en fonction des revenus et crédits en cours
  • sur les différentes charges inhérentes à l’achat, l’entretien et la gestion d’un appartement Pinel
  • sur les charges liées au crédit immobilier
  • sur le coût des impôts et contributions sociales

 

Les biens éligibles à la loi Pinel ont des spécificités très différentes. Avant de faire confiance à un promoteur qui propose des investissements Pinel, le contribuable avisé devra passer quelques temps devant sa calculatrice ! Il pourra aussi essayer un simulateur Pinel en ligne.

 

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4. La date de la défiscalisation Pinel

Les avantages fiscaux ne s’appliquent pas sur un achat loi Pinel effectué dans l’année. La réduction d’impôts intervient lors de la mise en location, quand le propriétaire perçoit effectivement les loyers.

 

Aussi, pour bénéficier d’une défiscalisation Pinel, il faut acheter en loi Pinel et trouver un locataire avant le 31 décembre.

 

 

5. La période de mise en location

La loi Pinel permet au propriétaire de décider de la durée de la mise en location de son bien immobilier. Mais il est tenu de louer pendant 6, 9 ou 12 ans. Il ne peut pas sortir de ces dates : pas 7 ans ou 10 ans.

 

De plus, s’il s’engage sur une durée et change d’avis en cours de route, il est tenu de rembourser au Trésor Public les remises d’impôts dont il a bénéficié. Pour autant, il n’est pas toujours aisé d’anticiper les aléas de la vie.

 

L’achat d’un appartement loi Pinel ne doit donc naturellement pas "handicaper" le contribuable mais au contraire, lui donner un coup de pouce !