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Comment fonctionne la loi Pinel ?

La loi Pinel est un dispositif de réduction d’impôt accordé suite à un investissement immobilier locatif dans le neuf. Conditions et explications.

Depuis le 1er septembre 2014, elle permet à tous les contribuables fiscalement domiciliés en France de bénéficier d’une réduction d’impôt suite à un investissement immobilier locatif dans le neuf, puis dans l'ancien, décision votée par les députés dans le cadre du projet de loi de finance 2019.

 

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La loi Pinel, comment ça marche ? Dans cet article, verrez quelles conditions s’appliquent au logement, au locataire et à la location pour pouvoir prétendre à cet avantage fiscal.

 

  1. PRÉSENTATION DE LA LOI PINEL
  2. QUELS SONT SES AVANTAGES ?
  3. LE TYPE D'ACQUISITION
  4. PÉRIODE D'INVESTISSEMENT
  5. ZONE DE LA LOI PINEL
  6. LOCATION LOI PINEL
  7. CALCUL DU LOYER
  8. CONCLUSION
  9. SIMULATION LOI PINEL

 

Comment fonctionne la loi Pinel ?
 

 

Présentation de la loi Pinel

La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation immobilière créé par Sylvia Pinel, ministre du logement en 2014 et qui succède le dispositif Duflot. Elle a été créée pour relancer la construction et favoriser l’apparition de logements écologiques en France. Elle vise aussi à assurer un logement en location aux personnes aux revenus plus modestes. Elle fait suite à la loi Duflot dont elle est très proche, en termes de fonctionnement.

 

Le principe de la loi Pinel est simple : en contrepartie d’un investissement locatif, le propriétaire bénéficie d’une réduction d’impôt, calculée sur base de la durée de mise en location.

 

Limité à 2 logements maximum par an, il permet de profiter d’une défiscalisation qui peut atteindre 63.000€.

 

Ce dispositif s’applique à tout contribuable français résidant et payant leurs impôts en France.

 

A noter que l’échéance de cette loi initialement prévue pour décembre 2018 a été reportée par le nouveau gouvernement de Macron au 31 décembre 2021. Durant ces quatre prochaines années les conditions restent les mêmes.

 

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Quels sont ses Avantages ?

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Investir dans l’immobilier locatif neuf comporte de nombreux avantages. D’une part, il permet un accès à la propriété avec un logement qui respecte les dernières normes énergétiques et qui aura besoin de peu de travaux dans les années à venir. C’est aussi l’assurance d’effectuer une plus-value à la revente. Mais l’avantage principal de cet investissement est évidemment la perception de revenus locatifs couplée à une réduction fiscale prévue par la loi Pinel.

 

1/ Cette loi vous permet de devenir propriétaire tout en bénéficiant d’une réduction d’impôt.

La loi Pinel, c’est quoi ? Pour inciter les contribuables à investir dans le locatif neuf, le dispositif loi Pinel une réduction d’impôt exprimée en % du prix d’achat, déterminé en fonction de la durée de la mise en location.

Ainsi, le principal avantage de la loi Pinel est quel'impôt sur le revenu est revu à la baisse pendant toute la durée de la location allant de 6 ans minimum, 9 ou 12 ans maximum.

 

Taux de la réduction d'impôt

Plus le logement est mis longtemps en location, plus la réduction est intéressante pour le propriétaire.

Le taux change selon le nombre d'année de location :

  • 12 % du montant de l'investissement pour 6 ans (2% par an).
  • 18% pour 9 ans (2% par an).
  • 21% pour 12 ans (2% les 9 premières années puis 1%).

 

Durée de la location Taux Répartition de la réduction d'impôt
Engagement initial de 6 ans Période initiale de 6 ans 12 % 2 % par an
1re prolongation de 3 ans 6 % 2 % par an
2e prolongation de 3 ans 3 % 1 % par an
Engagement initial de 9 ans Période initiale de 9 ans 18 % 2 % par an
Prolongation de 3 ans 3 % 1 % par an

Légende : Taux de la réduction d'impôt à partir de septembre 2014 selon la durée de l'engagement de location. (Outre-Mer, des règles différentes s’appliquent)

Source : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31151

 

Exemple : Si vous achetez un bien immobilier neuf pour 200 000€ que vous faites louer pendant 12 ans, vous bénéficierez d’une réduction Pinel de 21% sur le prix d’achat, soit 42 000€.

 

Plafond Pinel : la réduction d'impôt

Attention, 2 plafonds limitent le calcul de cette réduction d’impôt :

  • Le prix d’achat du bien immobilier ne doit pas dépasser 300 000 € par personne et par an. De ce fait, la réduction d’impôt maximale atteint 63 000€.
  • Le prix du mètre carré de la surface habitable est de 5 500 € maximum.

A prendre en compte également le plafonnement global des niches fiscales. Pour l'imposition 2019, le total des avantages fiscaux ne peut pas dépasser 10 000 € par foyer.

 

2/ Louer à votre famille

Contrairement à la loi Duflot, la loi Pinel permet aux propriétaires de louer son bien à ses ascendants (parents) et descendants (enfants). Cependant il est à noter que le locataire ne doit pas faire partie du foyer fiscal du propriétaire.

De plus, la loi Pinel exige un plafond de ressources, c’est-à-dire que les revenus des locataires ne peuvent pas excéder un certain montant, en fonction de la zone où se situe le logement mis en location.

 

3/ Déduire vos charges de votre imposition :

Lors de votre déclaration de vos revenus fonciers (2044), il vous est possible de déduire vos charges de vos loyers telles que les frais de gestion, les intérêts d’emprunts, frais de garanties, la taxe foncière, les frais d’entretien et de réparation.

 

Pour bénéficier de l’avantage fiscal prévu par cette réforme, il faut remplir plusieurs conditions liées au type de bien, à son niveau de performance énergétique, à la période d’investissement, à la localisation du logement, au locataire et à la location.

 

presentation fonctionnement pinel

 

On parle aussi de défiscalisation : la loi Pinel permet de déduire fiscalement une partie de l’investissement.

 

4/ Acheter sans apport

L’avantage de la loi Pinel est de pouvoir financer un investissement locatif via un crédit immobilier. Certes, il faut consentir un effort d’épargne, mais celui-ci est mensuel.

 

L’épargnant n’a pas besoin de posséder un gros capital de départ pour réaliser un investissement locatif Pinel. À l’inverse d'un investissement sur les marchés financiers.

 

5/ Constituer un patrimoine

Pour préparer sa retraite ou sa succession, le dispositif Pinel est un investissement dans la pierre, à priori un des placements les plus sûrs, qui offre le meilleur taux de rendement à long terme.

 

Ci-dessous l’exemple de calcul loi Pinel :

  • Un investissement locatif dans un bien immobilier via un crédit immobilier,
  • La défiscalisation d’une partie du prix du bien, sous forme de réduction d’impôt
  • La location du bien et la perception de loyer

 

 

Le type d’acquisition

La loi Pinel concerne les biens immobiliers suivants :

  • Logement acquis neuf
  • Logement en l'état futur d'achèvement (VEFA)
  • Logement que vous faites construire
  • Logement ancien faisant l'objet de travaux pour être transformé en logement neuf (les travaux doivent représenter au moins 25% du coût total de l'opération)
  • Logement ne satisfaisant pas aux caractéristiques de décence et faisant l'objet de travaux de réhabilitation
  • Local affecté à un usage autre que l'habitation et faisant l'objet de travaux de transformation en logement.

Attention à savoir : la réduction d'impôt peut s'appliquer qu'à 2 logements maximum par an.

 

Le projet de loi de Finance 2019 a voté récemment l'élargissement du dispositif Pinel dans l'ancien. Ce nouveau dispositif, appelé Denormandie (nom du ministre du Logement), permet aux acquéreurs souhaitant transformer un bien immobilier ancien (même professionnel) en un lieu d'habitation locatif, de bénéficier d'une réduction d'impôt.

 

Le délai d’achèvement du bien influence aussi l’octroi d’une réduction d’impôt selon les critères de la loi Pinel :

 

Type d'acquisition Délai d'achèvement du logement
Logement en l'état de futur achèvement Dans les 30 mois suivant la signature de l'acte authentique d'acquisition
Logement à construire 30 mois à partir de la date d'obtention du permis de construire
Logement faisant l'objet de travaux 31 décembre de la 2e année après l'acquisition du logement ou du local

Attention à savoir : des règles différentes s'appliquent en outre-mer.

Légende : Délais maximums d'achèvement du logement selon le type d'acquisition

Source : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31151

 

 

L’investissement en loi Pinel doit être effectué dans un logement qui respecte les exigences énergétiques de l’immobilier neuf :

 

Type de logement Niveau de performance énergétique exigé
Neuf ou à construire Réglementation thermique RT 2012 (ou label BBC 2005 en cas de permis de construire déposé avant 2013)
Nécessitant des travaux Label HPE rénovation 2009 ou label BBC rénovation 2009

Légende : Niveau de performance énergétique en fonction du type d'acquisition

Source : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31151

 

 

 

Période d'investissement

La période d’investissement concerne les acquisitions réalisées entre septembre 2014 et 31 décembre 2021 et donne droit à une réduction d’impôt.

 

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Zone de la loi Pinel

Les appartements et logements doivent être situés dans une zone éligible Pinel comme les zones A, A bis ou B1, c’est-à-dire les communes où la demande en logement est supérieure à l’offre.

 

Zone Pinel 2018
Zone A Agglomérations de l’Île-de-France ainsi que la Côte d’Azur, Lille, Lyon, Marseille, Montpellier et le genevois français (partie française de l’agglomération de Genève)
Zone A bis Paris et 29 communes de la petite couronne parisienne
Zone B1 Agglomérations de + de 250.000 habitants, la grande couronne parisienne, certaines communes considérées comme chères telles que La Rochelle, Bayonne, Cluses, Annecy, Chambéry, Saint-Malo, les départements d’Outre-Mer, la Corse et Outre-Mer

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Location loi Pinel

Il existe aussi plusieurs conditions liées au locataire et à la location pour que le propriétaire d’un logement neuf mis en locatif puisse bénéficier d’une réduction d’impôt selon les modalités de la loi Pinel :

  • Le bien doit être la résidence principale du locataire
  • Il doit être loué au plus tard un an après l'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition
  • La durée de location doit être au minimum de 6 ans, maximale de 12 ans
  • Le locataire ne peut être membre du même foyer fiscal que le propriétaire mais il peut être un proche, un membre de sa famille, par exemple

 

La loi Pinel impose un plafond de ressources aux personnes qui louent le bien. Aussi, pour bénéficier d’une réduction d’impôt, le propriétaire doit mettre son bien à un locataire dont les revenus fiscaux ne peuvent pas dépasser les montants suivants :

 

Composition du foyer du locataire Zone A bis Zone A
Personne seule 38 236 € 38 236 €
Couple 57 146 € 57 146 €
Personne seule ou couple ayant 1 personne à charge 74 912 € 68 693 €
Personne seule ou couple ayant 2 personnes à charge 89 439 € 82 282 €
Personne seule ou couple ayant 3 personnes à charge 106 415 € 97 407 €
Personne seule ou couple ayant 4 personnes à charge 119 745 € 109 613 €
Majoration par personne à charge supplémentaire 13 341 € 12 213 €

 

Composition du foyer du locataire Zone B1 Zone B2 Zone C
Personne seule 31 165 € 28 049 € 28 049 €
Couple 41 618 € 37 456 € 37 456 €
Personne seule ou couple ayant 1 personne à charge 50 049 € 45 044 € 45 044 €
Personne seule ou couple ayant 2 personnes à charge 60 420 € 54 379 € 54 379 €
Personne seule ou couple ayant 3 personnes à charge 71 078 € 63 970 € 63 970 €
Personne seule ou couple ayant 4 personnes à charge 80 103 € 72 093 € 72 093 €
Majoration par personne à charge supplémentaire 8 936 € 8 041 € 8 041 €

 

Légende : Plafonds annuels de ressources pour un bail conclu en 2019 avec revenu fiscal de référence de 2017

Source : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31151

 

 

Calcul du loyer

Comme le logement acquis est situé dans des zones tendues, le propriétaire qui met le bien en location ne peut dépasser un loyer plafonné pour bénéficier d’une réduction d’impôt sous la loi Pinel.

Ce plafond loyer Pinel est calculé chaque année, pour chaque zone :

 

Localisation du bien Plafonds mensuels de loyer au m²
2018 2019
Zone A 12,59€ 12,75€
Zone A bis 16,96€ 17,17€
Zone B1 10,15€ 10,28€
Zone B2 (sur agrément) 8,82€ 8,93€

Légende : Plafonds de loyer mensuel, par m², charges non comprises, pour les baux conclus en métropole. (Outre-Mer, des règles différentes s’appliquent)

Source : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31151

 

 

CONCLUSION

En résumé la loi Pinel est un dispositif idéal pour répondre à des objectifs de création de patrimoine, protection de vos proches et préparation à la retraite grâce aux revenus complémentaires.

Néanmoins l’important dans un investissement locatif reste sa localisation. Il faut donc être très exigeant dans le choix de votre bien afin d’optimiser au maximum votre rentabilité.

 

Nous vous proposons de réaliser votre propre simulation afin de mieux comprendre le fonctionnement du dispositif Pinel et bien évaluer le rapport entre le montant de l’investissement et des bénéfices de la défiscalisation.

 

 


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