Comment fonctionne la loi Pinel ?

Présentation de la loi Pinel

La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation immobilière créé par Sylvia Pinel, ministre du logement en 2014 et qui succède le dispositif Duflot. Elle a été créé pour relancer la construction et favoriser l’apparition de logements écologiques en France. Elle vise aussi à assurer un logement en location aux personnes aux revenus plus modestes. Elle fait suite à la loi Duflot dont elle est très proche, en termes de fonctionnement.

Ce dispositif s’applique à tout contribuable français résidant et payant leurs impôts en France.
Il est limité à 2 logements maximum par an.

A noter que l’échéance de cette loi initialement prévu pour décembre 2018 a été reporté par le nouveau gouvernement de Macron au 31 décembre 2021. Durant ces quatre prochaines années les conditions restent les mêmes.

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Quels sont ses Avantages ?

Investir dans l’immobilier locatif neuf comporte de nombreux avantages. D’une part, il permet un accès à la propriété avec un logement qui respecte les dernières normes énergétiques et qui aura besoin de peu de travaux dans les années à venir. C’est aussi l’assurance d’effectuer une plus-value à la revente. Mais l’avantage principal de cet investissement est évidemment la réduction fiscale prévue par la loi Pinel.

1/ Cette loi vous permet de devenir propriétaire tout en bénéficiant d’une réduction d’impôt.

En effet, pour inciter les contribuables à investir dans le locatif neuf, elle offre une réduction d’impôt exprimée en % du prix d’achat, déterminé en fonction de la durée de la mise en location.

Ainsi, l’impôt sur le revenu est revu à la baisse pendant toute la durée de la location allant de 6 ans minimum, 9 ou 12 ans maximum.

Taux de la réduction d'impôt

Plus le logement est mis longtemps en location, plus la réduction est intéressante pour le propriétaire.

Le taux change selon le nombre d'année de location :

• 12 % du montant de l'investissement pour 6 ans (2% par an).
• 18% pour 9 ans (2% par an).
• 21% pour 12 ans (2% les 9 premières années puis 1%).

Légende : Taux de la réduction d'impôt à partir de septembre 2014 selon la durée de l'engagement de location. (Outre-Mer, des règles différentes s’appliquent)

Source : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31151

Exemple : Si vous achetez un bien immobilier neuf pour 200 000€ que vous faites louer pendant 12 ans, vous bénéficierez d’une réduction Pinel de 21% sur le prix d’achat, soit 42 000€.

Plafond de la réduction d'impôt

Attention, 2 plafonds limitent le calcul de cette réduction d’impôt :

• Le prix d’achat du bien immobilier ne doit pas dépasser 300 000 € par personne et par an. De ce fait, la réduction d’impôt maximale atteint 63 000€.
• Le prix du mètre carré de la surface habitable est de 5 500 € maximum.

A prendre en compte également le plafonnement global des avantages fiscaux

2/ Louer à votre famille

Contrairement à la loi Duflot, la loi Pinel permet aux propriétaires de louer son bien à ses ascendants (parents) et descendants (enfants). Cependant il est à noter que le locataire ne doit pas faire partie du foyer fiscal du propriétaire.

3/ Déduire vos charges de votre imposition :

Lors de votre déclaration de vos revenus fonciers (2044), il vous est possible de déduire vos charges de vos loyers telles que les frais de gestion, les intérêts d’emprunts, frais de garanties, la taxe foncière, les frais d’entretien et de réparation.

Pour bénéficier de l’avantage fiscal prévu par cette réforme, il faut remplir plusieurs conditions liées au type de bien, à son niveau de performance énergétique, à la période d’investissement, à la localisation du logement, au locataire et à la location.

On parle aussi de défiscalisation : la loi Pinel permet de déduire fiscalement une partie de l’investissement.

Le type d’acquisition

La loi Pinel concerne les biens immobiliers suivants :

• Logement acquis neuf
• Logement en l'état futur d'achèvement
• Logement que vous faites construire
• Logement ancien faisant l'objet de travaux pour être transformé en logement neuf
• Logement ne satisfaisant pas aux caractéristiques de décence et faisant l'objet de travaux de réhabilitation
• Local affecté à un usage autre que l'habitation et faisant l'objet de travaux de transformation en logement.

Le projet de loi de Finance 2019 a voté récemment l'élargissement du dispositif Pinel dans l'ancien. Ce nouveau dispositif, appelé Denormandie (nom du ministre du Logement), permet aux acquéreurs souhaitant transformer un bien immobilier ancien (même professionnel) en un lieu d'habitation locatif, de bénéficier d'une réduction d'impôt.

Le délai d’achèvement du bien influence aussi l’octroi d’une réduction d’impôt selon les critères de la loi Pinel :

Légende : Délais maximums d'achèvement du logement selon le type d'acquisition

Source : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31151

L’investissement en loi Pinel doit être effectué dans un logement qui respecte les exigences énergétiques de l’immobilier neuf :

Légende : Niveau de performance énergétique en fonction du type d'acquisition

Source : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31151

Enfin, la période d’investissement aussi donne droit à une réduction d’impôt dans le cadre de cette loi, qui concerne les acquisitions réalisées entre septembre 2014 et décembre 2017.

Zone de la loi Pinel

Les appartements et logements éligibles doivent être situés en zone A, A bis ou B1, c’est-à-dire les communes où la demande en logement est supérieure à l’offre.

Location loi Pinel

Il existe aussi plusieurs conditions liées au locataire et à la location pour que le propriétaire d’un logement neuf mis en locatif puisse bénéficier d’une réduction d’impôt selon les modalités de la loi Pinel :

• Le bien doit être la résidence principale du locataire
• Il doit être loué au plus tard un an après l'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition
• La durée de location doit être au minimum de 6 ans, maximale de 12 ans
• Le locataire ne peut être membre du même foyer fiscal que le propriétaire mais il peut être un proche, un membre de sa famille, par exemple

Les revenus fiscaux du locataire ou des locataires ne peuvent pas dépasser les montants suivants :

Légende : Plafonds annuels de ressources pour un bail conclu en 2018 avec revenu fiscal de référence de 2016

Source : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31151

Calcul du loyer

Comme le logement acquis est situé dans des zones tendues, le propriétaire qui met le bien en location ne peut dépasser un loyer plafonné pour bénéficier d’une réduction d’impôt sous la loi Pinel.

Légende : Plafonds de loyer mensuel, par m², charges non comprises, pour les baux conclus en métropole. (Outre-Mer, des règles différentes s’appliquent)

Source : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31151

CONCLUSION

En résumé la loi Pinel est un dispositif idéal pour répondre à des objectifs de création de patrimoine, protection de vos proches et préparation à la retraite grâce aux revenus complémentaires.

Néanmoins l’important dans un investissement locatif reste sa localisation. Il faut donc être très exigeant dans le choix de votre bien afin d’optimiser au maximum votre rentabilité.

Nous vous proposons de réaliser votre propre simulation afin de mieux comprendre le fonctionnement du dispositif Pinel et bien évaluer le rapport entre le montant de l’investissement et des bénéfices de la défiscalisation.