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Comment réaliser une défiscalisation Pinel ?

La défiscalisation loi Pinel est un dispositif avantageux, qui permet de bénéficier d’une réduction d’impôt suite à un investissement locatif. Pour comprendre le mécanisme, voici les points clés à aborder.

 

  1. COMPRENDRE LA FISCALITE PINEL
  2. LA REDUCTION D'IMPOT PINEL
  3. EXEMPLE CALCUL DE DEFISCALISATION PINEL
  4. LA QUESTION DU PRELEVEMENT A LA SOURCE

 

Comment réaliser une défiscalisation Pinel ?

 

La loi Pinel permet aux investisseurs immobiliers de bénéficier de réduction d’impôt en échange de la mise en location d’un bien. Elle offre une économie exprimée en % du prix d’achat, déterminé en fonction de la durée de la mise en location.

 

Soumis à diverses conditions, la défiscalisation Pinel peut atteindre jusqu’à 63.000 euros d’avantages fiscaux sur 12 ans. Mais elle est soumise à de nombreuses conditions et plusieurs critères déterminent les économies effectivement réalisées.

 

Ce dispositif de défiscalisation a été mis en place pour inciter les contribuables à investir dans le locatif neuf.

 

 

Comprendre la fiscalité Pinel

Avant tout, il convient de faire le point sur sa situation patrimoniale. Accompagné d’un gestionnaire de patrimoine, le futur investisseur compare ses revenus à ses crédits en cours, ses diverses économies et placements. S’il ne possède pas encore de bien immobilier, le dispositif de défiscalisation loi Pinel peut être intéressant.

 

À ce stade, il convient de bien comprendre l’objectif poursuivi :

 

  • s’agit-il de faire baisser ses impôts?
  • de faciliter sa succession?
  • ou de générer des revenus supplémentaires ?

 

Ensuite, le conseiller pourra évaluer l’effort d’épargne que le contribuable est capable de fournir.

 

 

Si vous souhaitez avoir plus de précisions sur le dispositif Pinel et voir dans quelles conditions vous pouvez être éligible, n'hésitez pas à contacter un de nos conseillers.

 

Lorsque ce montant est défini, on peut commencer à chercher un bien. En se tournant vers un promoteur immobilier, on accède à des projets de construction neuve ou en état de futur achèvement. Il convient d’être très attentif à la zone de recherche.

 

En effet, le territoire français est découpé selon un zonage de lieux prioritaires, où l’investissement immobilier permet ou ne permet pas de profiter d’une réduction d’impôt. Pour profiter de la défiscalisation Pinel, il faut réaliser son investissement locatif en zone A bis, zone A ou zone B1. Désormais, l’achat en zone B2 ou zone C n’apporte plus d’avantages fiscaux.

 

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La réduction d’impôt Pinel

Lorsque le bien est choisi, il faut valider un crédit immobilier et signer l’acquisition devant un notaire. Le montage financier doit être dûment réfléchi, en prenant en compte d’une part les plafonds de loyer du Pinel et d’autre part, les divers frais et charges :

 

  • copropriété,
  • gestion locative,
  • entretien de bien,
  • taxe foncière.

 

Ensuite, à la fin des travaux de construction, on assiste à la livraison du bien. C’est le moment de lever les réserves techniques et de récupérer les clés. On peut faire le choix de travailler avec un gestionnaire immobilier qui s’occupera de mettre le bien en location et de trouver des locataires.

 

Lorsque l’appartement est occupé, on s’engage alors sur une durée de location, de 6 ans, 9 ans ou 12 ans. Le début de défiscalisation loi Pinel est entamé l’année effective de mise en location.

 

Il est alors temps d’effectuer sa première déclaration fiscale. L’impôt loi Pinel permet de bénéficier d’une réduction d’impôt de 12% du montant de l'investissement pour 6 ans, de 18% pour 9 ans et de 21% pour 12 ans. On le comprend, la fiscalité Pinel est source de belles économies.

 

 

 

Exemple de calcul de défiscalisation Pinel

Avant d’imaginer plusieurs exemples d’investissement locatif sous loi Pinel, il convient de rappeler les limitations suivantes :

 

  • Le plafonnement global des avantages fiscaux, à 10.000 euros par an par foyer fiscal.
  • La défiscalisation Pinel ne peut excéder 63.000 euros.
  • L’investissement ne peut dépasser 300.000 euros par logement, à raison de deux logements par an maximum.
  • Le prix du mètre carré (surface habitable) ne peut pas dépasser 5.500 euros.

 

Rappel des zones et plafonds de loyer

 

Zone Secteur géographique Plafonds de loyer
Zone A bis
Paris et 29 communes de sa proche banlieue, ainsi que Marseille et Lyon
17,17€/m2
Zone A
l’Île-de-France, la côte d’Azur et la partie française de l’agglomération genevoise
12,75€/m2
Zone B1
les agglomérations de plus de 250 000 habitants, certaines villes du littoral, la Corse et l’Outre-mer mais aussi Dijon ou Le Havre, par exemple.
10,28€/m2

 

Exemple

 

Considérons l’achat d’un appartement de 35 m2 à 125 000 euros en zone A bis.

L’investisseur peut louer le bien à hauteur de 600 euros mensuels (35m2 x 17,17€) soit un revenu de 7 200 euros par an.

 

En contrepartie, il doit s’acquitter d’une taxe foncière de 600 euros et d’autres frais liés à la copropriété, environ 700 euros. Soit un total de 1300 euros par an.

 

Nombre d'année de location Montant de la réduction d'impôt annuelle Montant total des loyers perçus Montant total défiscalisation Montant total perçu (loyers + total défiscalisation)
6 ans
1 250 €
43 200 €
15 000 €
58 200 €
9 ans
1 875 €
64 800 €
22 500 €
87 300 €
12 ans
2 187,50 €
86 400 €
26 250 €
112 650 €

S’il s’engage à louer pendant 6 ans, dès la mise en location, il bénéficie du début de défiscalisation en loi Pinel. Il peut alors profiter d’une réduction d'impôt correspondant à :

125 000 × 12 % = 15 000 €, soit 1250 euros de réduction par an

 

À la fin de cette période, il aura récolté 43 200 euros de loyers et 15 000 euros en défiscalisation, pour un total de 58.200 euros, presque la moitié de son investissement !

 

S’il décide de louer le bien pendant 9 ans, il profite d’une défiscalisation à hauteur de 125 000€ x 18 % = 22 500 €, soit une économie de 1875 euros par an. Au terme des 9 années, le contribuable, aura perçu 64.800€ de loyers et 22 500 € de réduction d’impôt, soit 87 300euros, près de 70% de l’investissement initial.

 

Enfin, si le bien est mis en location 12 ans, la réduction fiscale est calculée sur la base suivante : 125 000 x 21 % = 26 250 €, soit une économie de 2187,5 euros par an. À la fin des 12 années de location, il aura touché 86 400 euros de loyers et 26 250 euros de défiscalisation Pinel, soit 112 650 euros.

 

 

 

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La question du prélèvement à la source

Depuis le 1er janvier 2019, le prélèvement à la source supprime le décalage entre l’encaissement des revenus et le paiement de l'impôt, en étalant son paiement sur 12 mois.

 

Dans le cadre d’un achat immobilier réalisé fin 2018 ou en 2019, il faut déclarer l’opération à l’administration lors de la déclaration fiscale 2019 et attendre la régularisation de septembre 2019 pour obtenir la réduction d'impôt effective, sous forme de remboursement.

 

Heureusement, dès 2020, le contribuable bénéficiera d’un acompte de 60%. Hormis la première année, il n'aura pas à avancer la trésorerie liée à la réduction d'impôt.

 

Le prélèvement à la source n’entache rien donc des avantages de défiscalisation loi Pinel.

 

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