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Dispositif Pinel dans l’ancien : nos conseils pour un achat réussi

Contrairement à certaines idées reçues, la loi Pinel n’est pas réservée aux logements neufs. En effet, ce dispositif de réduction d’impôt peut parfaitement être appliqué à de l’ancien rénové. Investir dans un bien immobilier réhabilité permet alors d’obtenir les mêmes avantages fiscaux que pour du neuf. Dans cet article, découvrez tous nos conseils pour réussir votre investissement avec la loi Pinel ancien réhabilité.

 

1 - Comment fonctionne la loi Pinel ancien réhabilité ?

2 - Quelles sont les conditions de la loi Pinel ancien ?

3 - Quels sont les avantages de la loi Pinel ancien ?

4 - Comment fonctionne le zonage de la loi Pinel ancien ?

5 - Quels sont les pièges à éviter pour la loi Pinel ancien réhabilité ?

 

Rénovation d'une maison dans le cadre du dispositif Pinel

 

1 - Comment fonctionne la loi Pinel ancien réhabilité ?

Alors que la loi Pinel classique consiste à acquérir et louer un bien immobilier neuf, la loi Pinel ancien donne la possibilité d’investir dans un logement ancien. Pour ce faire, l’habitation doit d’abord être considérée comme inhabitable en l’état.

 

Le propriétaire s’engage alors à réhabiliter complètement le logement, en lui conférant des caractéristiques énergétiques similaires aux bâtiments neufs. Les travaux sont ainsi réputés nécessaires et d’intérêt général, ce qui rend le projet éligible au dispositif Pinel.

 

2 - Quelles sont les conditions de la loi Pinel ancien ?

Comme nous l’avons mentionné, il existe plusieurs conditions à respecter pour bénéficier du dispositif Pinel ancien :

 

  • - Avant les travaux, le logement doit être jugé insalubre et inhabitable ;
    • - Mais s’il s’agit d’un appartement, les parties communes doivent être en bon état ;
  • - Le logement doit être entièrement réhabilité, idéalement avec l’aide d’un expert ;
  • - Après travaux, le logement doit avoir une performance énergétique similaire à un bien neuf ;
    • - Le bien immobilier doit répondre aux critères des labels HPE ou BBC ;
  • - Une fois les travaux terminés, le logement doit être soumis à la TVA immobilière.

 

En plus de ces conditions spécifiques, la loi Pinel ancien comporte les mêmes critères de location que pour le neuf, à savoir :

 

  • - Le bien immobilier doit être loué sur une période de 6 ou 9 ans, prolongeable jusqu’à 12 ans ;
  • - Le logement doit être loué à des personnes ne dépassant pas certains revenus ;
  • - Le loyer doit correspondre aux plafonds de la loi Pinel, définis selon la zone.

 

3 - Quels sont les avantages de la loi Pinel ancien ?

Comme c’est le cas pour le neuf, la loi Pinel ancien réhabilité permet d’obtenir une importante réduction fiscale. En France métropolitaine et sur toute la durée de l’engagement, elle s’élève à 2 % par an du prix de revient (prix d’achat + frais annexes + coût des travaux). Sur la période prolongée, elle est de 1 % par an. Ce qui donne :

 

  • - 12 % du coût de revient (max. : 36 000 €) en vous engageant sur 6 ans ;
  • - 18 % du coût de revient (max. : 54 000 €) en vous engageant sur 9 ans ;
  • - 21 % du coût de revient (max. : 63 000 €) en prolongeant jusqu’à 12 ans.

 

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Au-delà des avantages fiscaux, le dispositif Pinel est un excellent moyen de se constituer un patrimoine immobilier, et de préparer sa retraite. En effet, grâce au crédit immobilier, il est possible de capitaliser sur le long terme avec relativement peu d’apport. Notez d’ailleurs que la loi Pinel permet de déduire les intérêts bancaires des loyers perçus.

 

Enfin, la loi Pinel ne vous interdit pas de louer le logement à un membre de votre famille, à condition qu’il ne fasse pas partie de votre foyer fiscal.

 

4 - Comment fonctionne le zonage de la loi Pinel ancien ?

Si, avant 2018, presque toutes les grandes villes étaient éligibles à la loi Pinel, ce n’est plus le cas aujourd’hui. Désormais, le dispositif est seulement accessible dans les zones où le marché immobilier est tendu :

 

  • - La zone A bis, qui inclut Paris et sa proche banlieue (29 communes) ;
  • - La zone A, qui inclut notamment l’Île-de-France et la Côte d’Azur, ainsi que les villes de Marseille, Lyon, Lille et Montpellier ;
  • - La zone B1, qui inclut entre autres la grande couronne parisienne, les départements d’outre-mer et les villes de plus de 250 000 habitants.

 

Le reste de la France, c’est-à-dire la zone B2 et la zone C, n’est désormais plus intégré au programme Pinel.

 

5 - Quels sont les pièges à éviter pour la loi Pinel ancien réhabilité ?

La loi Pinel est un dispositif particulièrement intéressant. Cependant, comme tout investissement, celui-ci comporte des risques. Voici les principaux pièges à éviter quand on souhaite investir dans l’ancien avec le dispositif Pinel.

 

Choisir un emplacement à faible demande locative

Quand on investit dans de l’ancien, l’une des erreurs les plus classiques consiste à choisir un logement mal situé, qui aura du mal à se louer. Pour éviter ce problème, assurez-vous que le bien soit situé à proximité des commerces. La solution la plus simple reste de privilégier le centre-ville, qui regorge généralement de belles opportunités dans l’ancien.

 

Choisir un logement ayant une mauvaise qualité de construction

Quand on souhaite investir dans un logement ancien avec la loi Pinel, il est très important de choisir un bâtiment ayant un bon potentiel. Si vous avez le moindre doute, n’hésitez pas à vous faire accompagner par un professionnel.

 

Ne pas tenir compte des plafonds de la loi Pinel

Les avantages fiscaux de la loi Pinel se limitent à un coût de revient annuel de 5 500 € au m², et de 300 000 € au total. Pour éviter une mauvaise surprise, faites toujours attention à rester en dessous des plafonds.

 

Questions fréquentes à propos de la loi Pinel dans l'ancien

 

✅ La loi Pinel ancien est-elle accessible hors France métropolitaine ?

💸 Oui. Le dispositif Pinel est accessible dans les départements d’outre-mer, et accorde des avantages fiscaux encore plus intéressants qu’en métropole. Cette initiative a pour but de faire face à une demande immobilière particulièrement élevée dans les DOM-TOM.

✅ Peut-on bénéficier du dispositif Pinel avec une maison ancienne ?

💸 Oui. Si la maison est située dans l’une des zones éligibles, vous pouvez la réhabiliter, la louer et bénéficier des avantages fiscaux de la loi Pinel.

✅ Peut-on cumuler la loi Pinel et le déficit foncier ?

💸 Oui. En achetant un logement ancien pour y faire des travaux de réhabilitation, il est tout à fait possible de cumuler le dispositif Pinel avec un déficit foncier.

✅ Le coût des travaux est-il inclus dans la réduction fiscale ?

💸 Oui. Le coût des travaux est intégré dans le coût de revient du bien ancien, au même titre que les frais de notaire et d’intermédiaire.