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Éligibilité d’un logement en loi Pinel : les conditions

La loi Pinel accorde des avantages fiscaux aux investisseurs immobiliers, mais tous ne sont pas concernés par ce dispositif. Le gouvernement a mis en place la loi Pinel pour influencer la croissance urbaine en favorisant les constructions de logements dans certaines zones. Mais pour en bénéficier, un certain nombre de critères sont à respecter, tant pour le logement que pour l’investisseur lui-même ou le locataire.

 

1 - Loi Pinel : éligibilité du bien

2 - Loi Pinel : éligibilité de l’investisseur

3 - Loi Pinel : éligibilité du locataire

 

Deux personnes discutant de l'éligibilité des logements en loi Pinel

 

1 - Loi Pinel : éligibilité du bien

Un investisseur en loi Pinel ne peut pas acheter n’importe quel bien immobilier. C’est pourquoi pour bénéficier du dispositif de la loi Pinel, il est indispensable de veiller dès son acquisition à l’éligibilité du bien.

 

Loi Pinel : critères d’éligibilité communs à tous les logements

Les critères de base concernent tous les types de logements :

 

  • - Tous les biens Pinel doivent respecter le zonage mis en place par l’État et se situer à l’intérieur de la zone A bis, A ou B1.
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  • - À partir du 1er janvier 2021, il ne sera plus possible de construire une maison individuelle en Pinel. Ce dispositif sera restreint et ne sera accessible qu’aux constructions de logements collectifs.
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  • - Ils doivent également tous respecter les normes de performances énergétiques en vigueur, soit la RT 2012.

 

À noter : la RT 2012 devrait être prochainement remplacée par la RT 2020, toujours axée sur les économies d’énergie, mais avec une orientation supplémentaire vers la production d’énergie.

 

Loi Pinel : éligibilité du logement neuf

Certains critères concernent principalement les logements neufs :

 

  • - Le bien doit être neuf ou acheté en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement). Un logement neuf signifie qu’il est déjà achevé, mais qu’il n’a pas encore été occupé.
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  • - Le bien doit être achevé dans les 30 mois qui suivent la déclaration d’ouverture du chantier.
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  • - Il doit être loué dans les 12 mois qui suivent la prise de possession..
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Loi Pinel : éligibilité du logement ancien

La loi Pinel peut également intéresser les investisseurs qui seraient plus tentés par l’acquisition d’un bien immobilier dans l’ancien. En effet, depuis le 1er janvier 2019, le dispositif a été élargi aux biens immobiliers anciens, à certaines conditions :

 

  • Un logement est dit « ancien » dès l’instant où il a déjà été occupé ;
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  • Si le logement est achevé depuis plus de 15 ans, il doit avoir subi des travaux de rénovation ;
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  • Les travaux de rénovation doivent représenter au minimum 25 % du montant de l’investissement ;
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  • Après réhabilitation, le logement doit correspondre au label HPE Rénovation 2009 ;
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  • Le bien doit être achevé avant le 31 décembre de la 2e année suivant son acquisition.

 

2 - Loi Pinel : éligibilité de l’investisseur

Le dispositif Pinel s’adresse aux contribuables français, investisseurs particuliers qui souhaitent élargir leur patrimoine immobilier tout en bénéficiant de réductions d’impôts. La condition principale est donc d’être imposable en France. En effet, le dispositif prévoit une réduction d’impôt, et non pas un crédit d’impôt. Il est préférable de payer un minimum de 2 500 euros d’impôts pour que l’acquisition d’un logement en loi Pinel soit rentable.

 

3 - Loi Pinel : éligibilité du locataire

Pour être éligible à la location d’un logement Pinel, le locataire doit respecter un plafond de ressources. Ce plafond varie en fonction de la composition du foyer et de la zone sur laquelle se trouve le logement. En effet, plus une zone est tendue, plus les loyers sont élevés. La mesure Pinel en tient compte et rectifie en variant le plafond de ressources selon les zones. Enfin, le locataire doit habiter le logement au titre de sa résidence principale.

 

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Questions fréquentes sur l’éligibilité des biens Pinel

 

🏠 J’ai acheté un bien en janvier 2014, puis-je le louer en Pinel après travaux ?

✅ Non, le dispositif Pinel s’applique aux biens achetés après le 1er septembre 2014. Votre bien répond peut-être au dispositif de la loi Duflot.

🏠 Puis-je acheter une maison et en faire plusieurs logements ?

✅ Oui, le dispositif Pinel vous permet d’acheter de l’ancien depuis le 1er janvier 2019. Et comme il ne sera plus possible d’investir en Pinel dans un logement individuel dès le 1er janvier 2021, vous serez obligé d’aménager cette maison en un minimum de deux logements afin qu’elle réponde aux critères d’un logement collectif.

🏠 Mon locataire doit partir vivre à l’étranger, mais veut garder le logement. Est-ce possible ?

✅ Non, car le locataire d’un bien Pinel doit occuper le logement au titre de sa résidence principale. Il devra vous donner congé afin de vous permettre de relouer votre logement en respectant ce critère.

🏠 Le dispositif Pinel entre-t-il dans le plafonnement global des niches fiscales ?

✅ Oui, tout à fait. Le plafonnement des niches fiscales est fixé à 10 000 euros et le dispositif Pinel en fait partie.