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Les avantages et inconvénients du dispositif Pinel

Présentée en 2014 et entrée en vigueur en 2015, La loi Pinel est à l’initiative du ministre du Logement alors en fonction, Sylvie Pinel. Cette loi encourage l’investissement locatif en accordant des avantages fiscaux aux investisseurs. À l’heure actuelle, 60 % des ventes d’immobilier neuf se font par le biais du dispositif Pinel. Pour preuve du franc succès que rencontre la mesure, elle a été prolongée jusqu’en 2021.

 

1 - Les principes du dispositif Pinel

2 - Les principaux avantages du dispositif Pinel

3 - Un avantage du dispositif Pinel pour le locataire

4 - Les principaux inconvénients du dispositif Pinel

 

Deux hommes discutant des avantages et inconvénients du dispositif Pinel

 

1 - Les principes du dispositif Pinel

La loi Pinel répond aux principaux objectifs du gouvernement français en matière de politique du logement, qui souhaite, au travers de ce dispositif :

 

  • Mieux répartir sur le territoire l’offre de logements accessibles aux classes moyennes ;
  • Assouplir le marché locatif dans certains secteurs dits tendus en répondant à la demande ;
  • Voir émerger des constructions plus respectueuses de l’environnement en améliorant l’état du parc locatif.

 

Pour y parvenir, l’État a mis en place des critères d’éligibilité au dispositif, en échange de réductions fiscales intéressantes. Ces critères ne sont donc pas des désagréments, mais représentent plutôt des contreparties, en échange d’avantages bien réels. Il n’empêche que le dispositif Pinel présente tout de même quelques inconvénients. Cet article fait la lumière sur les bons et les mauvais côtés de la loi Pinel et vous permettra d’avoir un avis éclairé sur la question.

 

2 - Les principaux avantages du dispositif Pinel

Si le dispositif Pinel a tant de succès auprès des investisseurs, c’est grâce aux nombreux avantages qu’il leur offre.

 

L’avantage incontestable, le premier de la liste, est forcément la réduction d’impôt. Elle permet une réduction de 21 % de l’impôt sur 12 ans, ou 18 % sur 9 ans, ou même 12 % sur 6 ans.

 

Ensuite, grâce au zonage, ce processus permet à l’acquéreur de faire un investissement sûr, puisque le bien se situe obligatoirement dans une zone où le marché locatif est tendu. Étant donné la forte demande, le propriétaire est peu exposé au risque de vacance locative. De plus, les plafonds de ressources concernant les locataires sont assez élevés et correspondent à plus de 80 % de la population française. Le propriétaire n’est donc pas trop impacté par le plafonnement du revenu des occupants.

 

L’acquisition d’un logement neuf est soumise à une garantie dommage ouvrage de 10 ans, durant lesquels le propriétaire n’a pas à s’inquiéter d’éventuels travaux de rénovation.

 

Comme le bien est neuf, il est dispensé de frais de mutation. Les frais de notaire sont donc réduits.

 

Le bailleur a la possibilité de louer son logement à des membres de sa famille. Il suffit que les locataires ne fassent pas partie du même foyer fiscal que le propriétaire. Il est donc possible, par le biais du dispositif Pinel, de se constituer un patrimoine tout en aidant ses proches à se loger confortablement.

 

Le dispositif Pinel permet également d’acquérir un bien et d’emprunter sans apport. Effectivement, il est possible de faire financer l’intégralité de l’investissement par la banque, sous couvert de présenter un plan de financement cohérent et rentable. Les banques sont très réceptives au processus Pinel et sont plus enclines à financer ces dossiers. Comme pour tout investissement locatif, il est important de choisir un établissement qui pratique l’intégration du futur loyer dans vos revenus, pour ne pas nuire à votre capacité d’endettement.

 

Un point fort que l’on a tendance à oublier : l’investissement Pinel est ouvert aux SCI. Il est même possible de créer une SCI dans le but d’acquérir un logement Pinel. Investir à plusieurs peut parfois être la solution idéale. Une précision : la SCI ne doit pas être assujettie à l’impôt sur les sociétés (IS), mais à l’impôt sur le revenu (IR). Les associés doivent garder leurs parts de la SCI jusqu’à la fin de la période de location de l’habitation.

 

À la fin de l’opération, cet investissement locatif prend tout son sens puisqu’outre le patrimoine qu’il constitue, il permet un complément de revenus non négligeable.

 

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3 - Un avantage du dispositif Pinel pour le locataire

Enfin, le dernier avantage de la loi Pinel est pour les locataires. En effet, le volet social de la loi permet aux locataires d’accéder à des logements neufs à des loyers réduits d’environ 20 % par rapport au prix du marché. Ce processus intéresse particulièrement les ménages moyens qui se voient exclus de l’attribution de logements sociaux, mais peinent à honorer le loyer d’un bailleur privé.

 

4 - Les principaux inconvénients du dispositif Pinel

Quant aux inconvénients, il faut admettre que la loi Pinel en présente assez peu. L’accès au dispositif et les critères d’éligibilité ne sont pas très contraignants au regard des avantages concédés. Cependant, il est important de mentionner les aspects négatifs que certains pourraient trouver au processus Pinel.

 

Le premier obstacle réside dans le plafonnement du loyer, qui peut nuire à la rentabilité du projet. En effet, les loyers ainsi plafonnés se retrouvent environ 20 % inférieurs au prix du marché. C’est un inconvénient majeur si l’on souhaite récolter le beurre et l’argent du beurre. Car si on y réfléchit bien, cette baisse de rentabilité est compensée par la réduction d’impôt. En partant du principe immuable qu’un bon investissement se fait dès l’acquisition, et pour pallier le mieux possible cette concession sur les loyers, il convient de choisir son emplacement avec soin. C’est quasiment là que tout se joue. Un secteur en devenir est idéal, car un investissement Pinel se fait sur le long terme. Si la « Pinélisation » du secteur est une réussite en termes de redynamisation du quartier, le logement sera valorisé.

 

L’obligation de location peut être vue comme un problème, puisqu’elle entraîne la non-disponibilité du bien. Mais ceci est le cas de tout investissement locatif. On peut difficilement concilier disponibilité et rentabilité. D’ailleurs ce sont souvent deux projets immobiliers différents. Un investissement locatif pourrait se comparer à un placement d’épargne bloquée, en toute relativité.

 

Inconvénient éventuel pour certains bailleurs : le logement doit être loué nu. Le processus Pinel n’est donc pas accessible aux loueurs de meublés non professionnels (LMNP). Mais rien n’empêche un loueur LMNP d’investir à titre personnel dans un projet Pinel.

 

Autre inconvénient possible : la réduction d’impôt n’est pas reportable. Effectivement, si la réduction Pinel est supérieure au montant de votre impôt, l’écart est perdu. Il ne pourra ni être perçu dans le cadre d’un crédit d’impôt, ni reporté en crédit sur l’année suivante. Au moment de l’acquisition, il est important de s’adresser à un professionnel du financement immobilier qui examinera votre profil financier. Selon votre niveau d’imposition, il sera à même de vous conseiller sur l’opportunité d’un investissement Pinel. Il analysera votre situation pour trouver le point d’équilibre entre le prix du bien, la durée optimale de location et votre réduction d’impôt.

 

Dernier inconvénient, le plus récent puisqu’il est de 2020 : le dispositif Pinel n’est plus applicable aux biens individuels. Il est à présent uniquement réservé aux logements collectifs.

 

Les questions fréquentes sur la loi Pinel

 

✅ Puis-je acquérir des locaux d’entreprise en loi Pinel ?

❌ Non, l’investissement doit se faire dans un logement, obligatoirement loué en résidence principale.

✅ Puis-je meubler mon logement Pinel ?

✅ Si vous voulez, mais vous devez tout de même le louer en logement vide.

✅ Quel est le plafond de l’investissement Pinel ?

✅ Le plafond de l’investissement Pinel est de 300 000 €. Le maximum qui peut être déduit de votre impôt est donc de 63 000 € (21 % de 300 000 €) si vous louez sur 12 ans.

✅ Puis-je acheter un bien Pinel en zone B2 ?

❌ Non, car la zone B2 est sortie du dispositif Pinel le 1er janvier 2018.