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Les pièges à éviter lors d’un investissement en loi Pinel

Comme pour toute opération financière ou immobilière, un investissement en loi Pinel demande de la circonspection. Plusieurs manquements et étourderies peuvent vous conduire à la catastrophe :

 

  • - Des annonces parfois trop prometteuses ;
  • - Une simulation tendancieuse ;
  • - Un bien ou un loyer surévalué ;
  • - Un manque d’information ;
  • - Une décision trop rapide…

Cependant, pas de panique ! Pour réussir votre investissement locatif en loi Pinel et éviter les pièges, il suffit de les connaître.

 

1 - Une simulation erronée

2 - Un bien mal situé

3 - Un loyer mal évalué

4 - Acheter un bien trop cher

5 - Attention au projet « clé en main »

 

Eviter les pièges lors d’un investissement en loi Pinel

 

1 - Une simulation d'investissement et de défiscalisation Pinel erronée

Ce piège est souvent tendu par des vendeurs peu scrupuleux, mais on peut aussi être trompé par une simulation qui ne tient pas compte de tous les facteurs. C’est un peu comme pour les véhicules neufs : on vous montre le modèle de luxe en vous donnant le prix du modèle de base.

 

De plus, on sait tous que tout ne se passe pas toujours comme prévu. On ne peut pas prévoir l’avenir, mais cela n’empêche pas d’être prévoyant. N’hésitez pas à faire des simulations avec un loyer plus bas et incluez bien toutes les charges (taxes foncières, charges de copropriété, assurances…) dans votre plan de financement. La rentabilité du projet en dépend.

 

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2 - Un bien mal situé

Les sociétés de démarchage téléphonique cherchent à vendre leurs invendus, moyennant quelque ristourne. Mais ne vous y trompez pas. Vous devez soi-disant vous presser, car il ne reste plus que 2 ou 3 lots ? Dites-vous que si ces lots n’ont pas été achetés, c’est qu’il y a une raison. Il s’agit souvent d’un bien mal situé, où la revitalisation risque d’être longue ou compliquée. L’emplacement de votre bien est primordial pour la réussite de votre investissement.

 

Ne faites pas l’impasse là-dessus au profit du prix. Vous pourriez vous en mordre les doigts. Sachez en effet que si votre bien ne trouve pas de locataire dans les 12 mois qui suivent son achèvement, vous devez renoncer à l’avantage Pinel. C’est une double peine, car vous n’avez pas de loyer et plus de réduction d’impôt. Vérifiez surtout que la demande locative est réelle.

 

3 - Un loyer mal évalué

Les simulations se basent souvent sur le plafond de loyer autorisé. Mais vérifiez tout de même le marché locatif environnant. Cela vous permettra de faire votre simulation avec un loyer réaliste et non pas hypothétique. Ensuite, en observant le marché local, vous pourrez constater par vous-même si les offres de location sont nombreuses ou pas.

S’il y a pléthore d’offres comme la vôtre sur le marché, vous risquez de connaître des périodes de vacance locative, ou vous serez contraint de baisser le montant du loyer. Donc, comme pour le choix de l’emplacement, vérifiez la réalité du marché et de la demande.

 

4 - Acheter un bien trop cher

Veillez à ce que votre achat se fasse au prix du marché. L’opération ne sera pas rentable si le bien est trop cher. L’engouement pour l’investissement Pinel ne doit pas faire perdre de vue leurs objectifs aux acquéreurs. Votre bien immobilier doit être au même prix et aux mêmes garanties que s’il n’était pas en Pinel !

 

Renseignez-vous sur les prix du marché local, dans le neuf comme dans l’ancien. Songez à la revente éventuelle de votre bien. Combien pourrait-il se vendre à la fin de la période de location ? Il est indispensable que vous puissiez le revendre au moins le même prix. Si vous perdez de l’argent à la revente, votre investissement Pinel n’aura servi à rien.

 

5 - Attention aux projets « clés en main »

Le tout compris est très pratique, mais il empêche de négocier les éléments individuellement. L’assurance y est souvent chère, et si le contrat comprend la gestion du bien, attention au taux des frais de gestion. Le principe est tentant, mais la tranquillité a un prix. Ce n’est pas vraiment un piège, mais il faut en avoir conscience.

 

Les questions fréquentes sur le dispositif Pinel et ses risques

 

✅ Existe-t-il un « label Pinel » ?

🏠 Non. Tout bien immobilier répondant aux critères d’éligibilité (zonage, achat ou en VEFA, normes énergétiques…) peut bénéficier des avantages de la loi Pinel.

✅ Puis-je négocier mon crédit en investissement Pinel ?

🏠 Bien sûr, comme pour un achat immobilier classique, tout peut se négocier : le taux d’emprunt, l’assurance, les frais annexes.

✅ Puis-je revendre mon bien Pinel avant la fin de la période de location ?

🏠 Vous pouvez vendre votre bien quand bon vous semble. Mais sachez que si vous rompez votre engagement de location, vous devrez vous acquitter des baisses d’impôt dont vous avez bénéficié, sauf en cas d’invalidité ou de perte d’emploi.

✅ La revente d’un bien Pinel est-elle soumise à la plus-value ?

🏠 Oui, sauf en cas de revente après 22 ans pour l’impôt sur le revenu, et même 30 ans pour les prélèvements sociaux.