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Plafond fiscal loi Pinel : quel plafond de réduction d’impôts ?

La loi Pinel ouvre droit à des abattements fiscaux pour tout contribuable français qui souhaite investir dans l’immobilier locatif, tout en défiscalisant une partie de ses revenus. Mais attention, la règle de base en matière de défiscalisation est le respect du plafond de 10 000 euros. Le dispositif Pinel, comme beaucoup d’autres, entre dans le calcul de ce plafond.

 

1 - Loi Pinel : plafond du prix total du bien

2 - Loi Pinel : plafond montant du prix du bien au m²

3 - Loi Pinel : montant maximum défiscalisable

4 - Exception du plafond défiscalisable dans les DOM-TOM

 

Une personne calculant sa réduction d'impôts avec la loi Pinel

 

1 - Loi Pinel : plafond du prix total du bien

Le dispositif Pinel permet de défiscaliser sur l’achat d’un bien à hauteur de 300 000 euros maximum. Le bien peut être acheté à un montant supérieur, mais le dispositif Pinel ne s’applique dans ce cas que sur les premiers 300 000 euros. Si le prix du bien est inférieur à 300 000 euros, l’abattement est calculé sur le prix réel du bien. En revanche, le taux d’abattement ne change pas, quels que soient le prix du bien et la zone où il se situe.

 

Exemple : vous achetez un appartement au prix de 220 000 euros. L’abattement auquel vous pouvez prétendre est le suivant :

 

  • - Si vous louez 6 ans : 220 000 x 12 % = 26 400 euros, soit 4 400 euros/an pendant 6 ans ;
  • - Si vous louez 9 ans : 220 000 x 18 % = 39 600 euros, soit 4 400 euros/an pendant 9 ans ;
  • - Si vous louez 12 ans : 220 000 x 21 % = 46 200 euros, soit 3 850 euros/an pendant 12 ans.

 

2 - Loi Pinel : plafond montant du prix du bien au m²

Le deuxième plafond Pinel concernant l’investisseur est basé sur le prix du bien au m². En effet, le dispositif Pinel prévoit une défiscalisation basée sur un prix de 5 500 €/m² maximum. Comme précédemment, ce prix peut être plus élevé.

 

Exemple : vous achetez un studio de 25 m² au prix de 145 000 euros, soit 5 800 €/m². L’abattement fiscal sera calculé sur la base suivante : 25 x 5 500 soit 137 500 euros.

 

À l’inverse, si le prix au mètre carré est inférieur, la réduction d’impôt s’opérera sur le prix réel.

 

3 - Loi Pinel : montant maximum défiscalisable

Attention, les avantages fiscaux ne peuvent se cumuler à l’infini. Il existe un plafond global de défiscalisation, dont le montant est de 10 000 euros annuels pour la France métropolitaine. Cela signifie que la somme des avantages fiscaux ne peut dépasser 10 000 euros par an au sein d’un même foyer fiscal. Ce plafond intègre 3 éléments :

 

  • - Les réductions d’impôt issues d’un investissement immobilier ;
  • - Les réductions d’impôt en échange d’une prestation de service comme l’emploi d’une nourrice agréée ;
  • - Les crédits d’impôt faisant suite à des travaux, par exemple.

 

Le processus Pinel, comme ses homologues précédents, n’échappe pas à cette règle. Pour reprendre l’exemple du logement à 220 000 euros, loué pendant 6 ans : il ouvre droit à une réduction d’impôt de 4 400 €/an. Le propriétaire peut donc encore prétendre à 5 600 euros d’avantage fiscal, en réduction ou en crédit d’impôt. Mais si ce propriétaire emploie une aide à domicile à raison de 12 000 euros par an, il ne pourra pas déduire la totalité des 6 000 euros de réduction d’impôts auxquels il a normalement droit.

 

4 - Exception du plafond défiscalisable dans les DOM-TOM

Le territoire des DOM-TOM regroupe :

 

  • - La Guadeloupe ;
  • - La Guyane ;
  • - La Martinique ;
  • - La Réunion ;
  • - Mayotte ;
  • - Saint-Barthélemy ;
  • - Saint-Martin ;
  • - Saint-Pierre et Miquelon ;
  • - La Nouvelle-Calédonie ;
  • - La Polynésie française ;
  • - Les îles Wallis-et-Futuna.

 

Le plafond défiscalisable dans les DOM-TOM est de 18 000 euros au lieu des 10 000 euros accordés en métropole. La déduction fiscale appliquée pour le dispositif Pinel est également plus élevée :

 

6 ans 9 ans 12 ans
France Métropolitaine 12 % 18 % 21 %
DOM-TOM 23 % 29 % 32 %

 

En revanche, le plafond de 300 000 euros est identique à la métropole.

 

Questions fréquentes sur la défiscalisation

 

✅ Puis-je cumuler les deux plafonds si j’ai un bien en métropole et un autre à Mayotte ?

🏠 Non, les plafonds fiscaux ne se cumulent pas, ils se superposent.

✅ Et si je n’ai plus de locataire ?

🏠 Le gestionnaire du bien peut vous remettre une attestation de recherche de locataire à transmettre au fisc, qui vous accordera une période de vacance.

✅ Puis-je faire bâtir une maison en loi Pinel ?

🏠 Oui, mais à partir du 1er janvier 2021, cette maison devra être séparée en deux logements au minimum afin de répondre au critère de « logement collectif ».

✅ Puis-je revendre mon bien avant la fin de la durée de location prévue ?

🏠 Oui, mais alors vous perdez l’avantage Pinel. Cela signifie que vous devez rembourser les réductions d’impôt dont vous avez bénéficié.