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Pourquoi et comment réaliser un investissement Pinel ?

Investir en loi Pinel peut rapporter gros. En effet, non seulement vous générez de nouveaux revenus locatifs mais en plus vous bénéficiez d’un avantage fiscal. Découvrez comment réaliser un investissement loi Pinel réussi.

 

  1. LES 5 MISSIONS DU DISPOSITIF PINEL
  2. OU INVESTIR EN PINEL
  3. CONSEILS POUR VOTRE INVESTISSEMENT LOCATIF PINEL
  4. INVESTISSEMENT PINEL : LA QUESTION DU PRELEVEMENT A LA SOURCE

 

Pourquoi et comment réaliser un investissement Pinel ?

 

La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation qui permet au contribuable de mettre en location un bien immobilier et de bénéficier de réduction d’impôt, sous certaines conditions. Un investissement locatif Pinel répond à différents objectifs et correspond à plusieurs profils d’investisseurs.

 

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Les 5 missions du dispositif Pinel

1. La défiscalisation

Une réduction d’impôt qui peut atteindre jusqu’à 63.000 euros est sans doute la motivation première d’investir en loi Pinel. Pour relancer le secteur de la construction immobilière et répondre au manque de logement, le pari du Ministère du Logement a été de proposer cet avantage fiscal aux contribuables français.

 

En effet, en mettant en location leur bien neuf, non meublé à titre de résidence principale et sans dépasser un plafond de loyer, le propriétaire bailleur peut défiscaliser une partie de ses revenus. Un avantage fiscal allant jusqu’à 21 % de l’investissement consenti.

 

2. L’accès à la propriété

Avec la loi Pinel, il est possible d’accéder à la propriété via un investissement locatif. Même sans apport, l’investissement locatif est financé à crédit.

 

Aussi, l’emprunt bancaire est remboursé par les loyers perçus, la réduction d’impôt et un effort d’épargne.
Au terme de l’engagement de mise en location, le propriétaire bailleur peut décider :

  • d’emménager dans son bien,
  • de continuer à percevoir des loyers
  • de le revendre.

 

3. La constitution d’un patrimoine

L’acquisition d’un bien immobilier Pinel est évidemment un investissement solide, qui participe à la construction d’un patrimoine. De plus, l’investissement locatif est particulièrement pertinent dans les zones tendues, où la demande est très forte.

 

Non seulement l’épargnant investit dans un bien solide mais en plus, il est pratiquement certain de trouver un locataire.

 

4. La prévoyance

À l’approche de la retraite, la baisse des revenus peut inquiéter. Un investissement locatif en loi Pinel apporte une solution sur-mesure. De plus, le propriétaire est libre de la durée d’engagement de mise en location (6 – 9 ou 12 ans).

 

À la suite de cette période, il peut décider de :

  • s’installer dans son bien,
  • de le vendre afin de réaliser une plus-value
  • de continuer à percevoir des loyers (qui ne sont plus soumis à un plafond réglementaire).

 

5. La protection

Mettre ses proches à l’abri est souvent l’aspiration première des investisseurs. Aujourd’hui, la loi Pinel permet de louer le bien aux membres de sa famille, ascendants ou descendants, à titre de résidence principale.

 

De plus, ils pourront profiter du bien comme bon leur semble, en rente ou en capital.

 

presentation fonctionnement pinel

 

 

Où investir en Pinel ?

La suite de notre guide Pinel s’intéresse particulièrement aux zones d’investissement loi Pinel. Autrement dit, où investir en Pinel pour réaliser une opération fructueuse ?

 

La loi finance 2018 a revu les zones tendues, concernées par le dispositif Pinel. Aussi l’emplacement est le critère essentiel pour votre investissement locatif avec la loi Pinel. Il convient de rappeler que seuls les biens immobiliers situés en zone tendue A, A bis ou B sont concernées :

 

Zone Secteur géographique
Zone A
la grande couronne parisienne, Lyon, Marseille, Lille ou Montpellier. C’est une des zones les plus intéressantes, car les prix à l’achat sont attrayants et les loyers plutôt dans la fourchette haute.
Zone A bis
Paris et les communes des Yvelines, des Hauts de-Seine, de Seine-St-Denis, du Val-de-Marne et du Val-d'Oise. La demande est ici très élevée, les prix à l’achat sont également très hauts
Zone B1
toutes les métropoles de plus de 250 000 habitants et certaines villes du littoral comme Le Havre, Bayonne, La Rochelle, Saint-Malo, la Corse et l’Outre-mer.

 

Aussi, pour réaliser un investissement locatif en loi Pinel, plusieurs stratégies peuvent être adoptées. En général, les primo accédants préfèrent Investir dans un bien immobilier à proximité de leur domicile.

 

Ils sont familiers avec l’emplacement, la ville voire le quartier. Ils maîtrisent mieux l’environnement. Mais élargir son champ de recherche peut s’avérer très rentable.

 

En collaboration avec un professionnel de l’immobilier, les zones à fort potentiel seront ciblées en priorité. Il s’agit de repérer les quartiers en développement ainsi que les projets urbanistiques les plus dynamiques.

 

Comme tout investissement immobilier, le potentiel locatif du bien dépend :

  • des écoles,
  • commerces,
  • transports en commun à proximité.

 

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Conseils pour votre investissement locatif Pinel, pas à pas

Un investissement locatif en loi Pinel permet de défiscaliser une partie de ses revenus. Mais la perspective de cet avantage fiscal ne doit pas aveugler le futur propriétaire. Il convient de respecter les étapes logiques, menant au succès de son projet.

 

Au départ, il est conseillé de faire le point sur sa situation économique avec un conseiller en gestion de patrimoine : revenus et crédits en cours et sur les projets professionnels et familiaux. Une simulation en loi Pinel permettra alors de calculer le montant disponible pour un futur investissement locatif.

 

Lorsque cette somme est définie, on peut mieux sonder le marché de l’immobilier. Le plus simple est évidemment de s’intéresser aux projets de promoteurs immobiliers, familiarisés avec toutes les questions de l’investissement locatif loi Pinel.

 

Ils peuvent proposer des logements neufs construits ou en état de futur achèvement, sur plan. Après la signature d’un crédit et de l’acte authentique de vente, il convient de s’engager sur une durée de mise en location : de 6 ans à 12 ans.

 

Enfin, il faut louer le bien. Il est possible de remettre son dossier à une entreprise spécialisée en gestion locative. C’est elle qui cherchera un locataire selon les critères définis par la loi, qui l’aidera à s’installer (visites, état des lieux) et qui percevra le loyer.

 

Après le retrait d’une commission, elle reverse enfin le revenu locatif au propriétaire bailleur. Cette nouvelle rentrée d’argent doit être indiquée sur la déclaration fiscale, en déduisant les différentes charges liées.

 

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Investissement immobilier en loi Pinel : la question du prélèvement à la source

Depuis le 1er janvier 2019, les impôts sont prélevés mensuellement, directement sur le salaire. Les revenus d’un propriétaire investisseur en loi Pinel générés par les loyers ne sont, eux, pas prélevés à la source.

 

Mais un acompte est dégagé mensuellement ou trimestriellement par l’administration fiscale sur le compte bancaire du bailleur, en fonction de la dernière déclaration d’impôts fonciers.

 

De plus, cette nouvelle disposition ne pénalise pas les futurs acquéreurs. Les conseillers bancaires utilisent le montant des revenus nets imposables indiqués sur la feuille de paie des salariés, sans prendre en compte le taux fiscal. Aussi, la capacité réelle d’emprunt est inchangée.

 

Enfin, les contribuables qui investissent en Pinel bénéficient du versement anticipé de 60 % du crédit ou de la réduction d’impôt, une avance de trésorerie bien appréciable.

 

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Pour comprendre en détails le fonctionnement du dispositif Pinel, contactez nos experts.