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Réduction d'impôt Pinel : les clés d'une défiscalisation réussie

La réduction d’impôt loi Pinel est un dispositif de défiscalisation octroyée en contrepartie d’un investissement locatif. Il est soumis à de nombreuses conditions, que nous allons détailler.

 

  1. COMMENT CALCULER LA REDUCTION D'IMPOT EN LOI PINEL
  2. COMPRENDRE LA DIFFERENCE ENTRE REDUCTION, DEDUCTION ET CREDIT D'IMPOT
  3. COMMENT DECLARER UN INVESTISSEMENT PINEL POUR BENEFICIER DE LA REDUCTION D'IMPOT ?
  4. RAPPEL DES CONDITIONS POUR BENEFICIER DE CET AVANTAGE FISCAL
  5. CONSEILS POUR UN INVESTISSEMENT PINEL AVANTAGEUX

 

Réduction d’impôt Pinel, ce qu’il faut savoir

 

La réduction d’impôt loi Pinel est un dispositif de défiscalisation octroyé en contrepartie de l'achat d'un logement pour réaliser un investissement locatif. Cet investissement est soumis à de nombreuses conditions permettant de réduire ses impôts, que nous allons détailler dans cet article.

 

La loi Pinel permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu, sous forme de défiscalisation d’une partie de votre investissement immobilier locatif, plafonné à 300 000 euros. Ce qui signifie que la réduction d’impôt, déduite du total de son impôt, est calculée sur base du montant de l’acquisition et de la durée de mise en location du logement.

 

Grâce à la loi Pinel, le propriétaire bailleur peut profiter d’un avantage fiscal à hauteur de 6000 euros maximum par an sur son investissement immobilier dans le neuf ou l'ancien avec travaux.

 

 

Comment calculer la réduction d’impôt loi Pinel

Le taux de réduction d’impôt Pinel diminue l’impôt sur le revenu du propriétaire, selon la durée du bail du logement :

 

Période de mise en location Pourcentage de l'investissement
6 ans 12 %
9 ans 18 %
12 ans 21 %

 

Le calcul réduction Pinel s’applique sur 2 logements maximum, pour un investissement qui ne peut dépasser 300.000 euros, dans la limite de 5500 euros/m2. De plus, l’avantage fiscal ne peut dépasser le plafonnement global des niches et avantages fiscaux : 10 000 € ou 18 000 € pour les investissements Outre-Mer et/ou dans le cinéma.

 

Le 15 janvier 2019, suite à la mise en place du prélèvement à la source, les investisseurs Pinel ont bénéficié d’un acompte de 60% de leur réduction d’impôt. Il est prévu de verser la totalité du solde au 1er septembre 2019.

 

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Comprendre la différence entre la réduction, la déduction et le crédit d’impôt

La réduction Pinel est directement déduite de l’impôt du propriétaire et non pas de ses revenus à déclarer. Elle permet de diminuer fortement le montant de l’impôt et même de le rendre nul.

 

Par contre, il n’est pas possible d’obtenir une compensation, si votre réduction d’impôt est plus forte que l’impôt lui même. Ce système ne doit pas être confondu avec le crédit d’impôt.

 

Le crédit d’impôt en effet permet aux contribuables, même s’ils ne sont pas imposables, de bénéficier d’une enveloppe d’argent en contrepartie d’un investissement. Celle-ci sera remboursée si le montant de l’impôt est inférieur au crédit d’impôt. Or, nous l’avons vu, la réduction loi Pinel ne s’applique qu’aux personnes imposables. Elle ne rembourse pas, elle est simplement déduite de l’impôt sur le revenu.

 

La déduction d’impôt est réalisée avant le calcul du montant de l’impôt et calculée avant la déclaration du montant imposable. À terme, elle permet aussi de réduire son effort fiscal. Elle est influencée par des dépenses particulières. Par exemple, des frais professionnels peuvent être déduits du montant imposable et donc in fine, diminuer le montant de l’impôt.

 

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Qu’est ce que la défiscalisation ?

La loi Pinel de défiscalisation fait suite aux autres lois dédiées à l’immobilier, créées pour favoriser la construction de logements neufs ou la rénovation de bâtiments anciens : loi Duflot, loi Robien, loi Borloo ou loi Scellier. La défiscalisation consiste à alléger la charge fiscale d’un contribuable en échange d’un investissement. C'est une réduction de l'imposition visant à pousser les particuliers à investir et se constituer un patrimoine tout en boostant l'offre de logements en location pour les foyers modestes.

 

Dans le cas du dispositif Pinel, la défiscalisation permet de bénéficier d’une réduction d’impôt en contrepartie de l’achat d’un bien et de sa mise en location.

 

C’est une formule où tout le monde est gagnant. Cela participe également au dynamisme et au renouvellement du parc immobilier locatif, dont on sait qu’il est particulièrement tendu dans certaines villes de France. Cela permet également de rajeunir le parc immobilier en injectant une offre supplémentaire de logement neuf dans les villes. Et bien entendu, cela permet au contribuable de profiter d’une réduction d’impôt tout en construisant un patrimoine et en augmentant ses revenus, grâce à la perception de loyers.

 

 

Comment déclarer un investissement Pinel pour bénéficier de la réduction d’impôt ?

 

Malgré le lancement du prélèvement à la source, il est utile de savoir comment déclarer ses revenus locatifs pour bénéficier de la réduction d’impôt loi Pinel. Les démarches sont assez fastidieuses mais méritent d’être comprises. N’hésitez pas à vous faire accompagner d’un spécialiste, expert fiscal ou immobilier, qui vous accompagnera dans la déclaration de vos revenus Pinel.

 

 

Lors de la première déclaration après la mise en location du bien, vous devez remplir le formulaire 2044-EB, qui indique la durée de l’engagement de location de votre acquisition : 6, 9 ou 12 ans.

 

Le bilan foncier doit aussi être complété, via la déclaration 2044 ou 2044-SPE. Il s’agit ici de mentionner l’ensemble des loyers perçus ainsi que les différentes charges et taxes. Le bilan (revenus – frais) peut être positif - on parle alors de bénéfice foncier - ou négatif – c’est le déficit foncier.

 

C’est ce bilan qu’il faut retrancher ou additionner au revenu imposable global. Ce qui signifie que s’il est négatif, vous bénéficiez d’une première diminution d’impôt, avant la réduction Pinel, dans la limite de 10.700€/an.

 

Cette déclaration du bilan foncier peut être effectuée par le gestionnaire de la location, le syndic ou votre conseiller en gestion de patrimoine. Elle est ensuite reportée sur votre déclaration fiscale 2042, rubrique "revenus fonciers".

 

La réduction d’impôt réellement octroyée par le dispositif de défiscalisation loi Pinel est notée dans la catégorie “charges ouvrant droit à réduction d’impôt”, soit la déclaration 2042-C :

 

  • Si c’est une location de 6 ans, elle correspond à 12% du prix de revient du bien, charges notariales incluses, divisé par 6 – soit 2% par an.
  • Si le logement est loué 9 ans, la réduction est donc de 18% divisé par 9 – soit 2% par an du prix de revient de l’investissement.
  • Si le logement est loué 12 ans, la réduction correspond à 21% du prix de revient divisé par 12 - soit 2% par an les 9 premières années puis 1% les trois années suivantes.

 

À cette étape, il est utile de préciser les dates d’acquisition et de mise en location, afin de démontrer qu’il ne s’est pas écoulé plus de 12 mois entre les deux.

Attention : la réduction d’impôt ne peut pas être reportée à l’année suivante.

 

 

Rappel des conditions pour bénéficier de cet avantage fiscal

Plusieurs exigences conditionnent l’octroi d’une réduction d’impôt en loi Pinel :

 

  1. Depuis janvier 2018, l’investissement locatif doit être réalisé dans des villes situées en zone A, Abis ou B
  2.  

  3. Ces zones déterminent des plafonds de loyers. Aussi, le propriétaire bailleur ne peut pas louer son bien à n’importe quel tarif. Il doit respecter les plafonds de loyer imposés pour chaque zone, en fonction de la taille du logement.
  4.  

    Zone 2020 Plafond loyer au m2 en 2020 Plafond ressources maximum par an pour une personne en 2020
    A bis
    17,43€
    38 465€
    A
    12,95€
    38 465€
    B1
    10,44€
    31 352€

     

  5. De même, la loi Pinel a été mise en place pour répondre à la demande de logements des personnes aux revenus modestes. Aussi, les ressources de locataires ne peuvent dépasser un certain montant, qui varie lui aussi en fonction de la zone. Si les ressources des locataires sont au-dessus de ce plafond, le propriétaire ne bénéficiera pas de sa réduction d’impôt.
  6.  

  7. Le bailleur peut louer son bien à ses proches, ascendants ou descendants, à condition qu’ils ne fassent pas partie du même foyer fiscal.
  8.  

  9. Le logement doit être loué en tant qu’habitation principale des locataires. C’est une location nue, non-meublée.

 

 

Conseils pour un investissement Pinel réellement avantageux

La réussite d’un investissement Pinel répond aux mêmes exigences que tout investissement immobilier. Parce que d’importantes sommes d’argent sont mises en jeu pour acheter le bien, il convient d’avancer avec prudence et de bien calculer l’ensemble des frais et charges inhérents au projet. Il est nécessaire aussi de diminuer au maximum les zones d’incertitude, comme la vacance locative, par exemple.

 

  1. Effectuer tous les calculs de rentabilité avec un expert immobilier ou un conseiller en gestion de patrimoine, qui connaît les tenants et les aboutissants de la loi sur le bout des doigts. Un professionnel suit l’évolution du dispositif et peut vous aider à optimiser votre investissement.
  2.  

  3. S’intéresser au lieu de l’achat. Au-delà du simple zonage existant, qui permet d’accéder à la réduction d’impôt, l’emplacement de l’investissement locatif est crucial. Il doit être attractif en termes de quartier, infrastructures, commerces, écoles, hôpitaux, etc.
  4.  

  5. Réfléchir au type de logement : il n’y a pas de restriction concernant la taille du bien et la surface habitable, ni même sur son plan ou sa typologie, maison ou appartement. Toutefois, il semble logique que dans les villes étudiantes, un petit appartement ou un studio en centre ville ou dans le quartier des facultés trouvera plus rapidement preneur qu’une villa en périphérie.
  6.  

  7. Penser à la durée du projet : vérifiez bien combien de temps il faudra mettre le bien en location pour une rentabilité maximale, notamment si c'est un logement neuf en construction acheté en état futur d'achèvement.
  8.  

  9. Ne pas oublier les frais inhérents à un achat immobilier : frais de notaire et taxes diverses à charge du propriétaire, comme les frais de copropriété, par exemple.
  10.  

  11. Négocier un crédit : effectuez une demande de prêt immobilier dans plusieurs banques. Faites jouer la concurrence pour obtenir le taux d’intérêt le plus avantageux.
  12.  

  13. Travailler avec un gestionnaire immobilier : une agence de gestion locative s’occupe de mettre le bien en location, de chercher des locataires, de faire passer les visites, de réaliser l’état des lieux, de signer le bail… Bref un gain de temps précieux, qui simplifie la vie !
  14.  

  15. Réaliser une simulation : c’est encore la meilleure façon de visualiser les gains réalisés en contrepartie de l’effort d’investissement !

 

Les questions fréquentes sur la réduction d'impôt Pinel

 

✅ Comment fonctionne la réduction d'impôt Pinel ?

🏠 La réduction d'impôts loi Pinel vient lors de votre déclaration d'impôts, en déduction des impôts générés par vos revenus actifs et passifs. Si votre déduction est plus importante que le montant de vos impôts, vous ne bénéficierez pas d'un crédit d'impôt, mais vos impôts seront de 0€.

✅ Comment se calcule la réduction d'impôt Pinel ?

🏠 Elle se calcule simplement : taux de défiscalisation x prix d'achat du bien. Vous déduirez chaque année une partie du montant obtenu selon votre durée d'engagement.

✅ Quel est l'impact de la durée de la loi Pinel sur ma réduction d'impôts ?

🏠 Plus la durée de mise en location de votre bien en loi Pinel est importante, plus vous déduirez le montant du bien acheté de vos impôts : 12% sur 6 ans, 18% sur 9 ans, 21% sur 12 ans.

✅ Quand choisir la durée de la loi Pinel ?

🏠 Lors de l'achat du logement, pour bénéficier de la réduction d'impôts en loi Pinel, vous devrez choisir votre durée d'engagement locatif initiale : 6, 9 ou 12 ans.

 

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