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RĂ©duire ses impĂ´ts avec la loi Pinel

Vous souhaitez diminuer votre impôt sur le revenu en investissant dans un bien immobilier neuf ? Destinée aux contribuables français, la loi Pinel vous permettra de vous constituer un patrimoine solide tout en bénéficiant d’importantes réductions fiscales. Cependant, ce dispositif inclut tout de même plusieurs conditions, et ne correspond pas à tous les projets. Dans cet article, nous vous expliquerons en détail comment réduire vos impôts avec la loi Pinel.

 

1 - Réduction d’impôt du dispositif Pinel : qu’est-ce que c’est ?

2 - Quelles sont les conditions pour obtenir la réduction d’impôt Pinel ?

3 - Comment fonctionne la réduction d’impôt de la loi Pinel ?

4 - Comment calculer la réduction d’impôt Pinel ?

 

Une personne calculant sa réduction d'impôts

 

1 - Réduction d’impôt du dispositif Pinel : qu’est-ce que c’est ?

La loi Pinel permet aux contribuables français d’investir dans un logement neuf ou ancien réhabilité, dans le but d’obtenir une réduction de leur impôt sur le revenu. La réduction fiscale est calculée en fonction de la valeur du bien, ainsi que de la durée de l’engagement.

 

Attention toutefois : la loi Pinel n’offre pas un crédit d’impôt, mais bien une réduction d’impôt. Par conséquent, si le montant de la réduction est supérieur au montant des impôts, le surplus sera perdu.

 

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2 - Quelles sont les conditions pour obtenir la réduction d’impôt Pinel ?

Pour bénéficier de la réduction d’impôt offerte par la loi Pinel, il est d’abord nécessaire d’acquérir un bien immobilier éligible au dispositif. Ce logement doit obligatoirement être situé en zone A bis, A ou B1, c’est-à-dire dans une ville au marché immobilier tendu. Il peut donc s’agir :

 

  • - D’un logement acquis neuf, ou achetĂ© sur plan en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) ;
  • - D’un logement ancien ayant fait l’objet d’importants travaux de rĂ©habilitation et Ă©tant dotĂ© du label HPE ou BBC ;
  • - D’un logement que vous avez fait construire ;
    • Attention : la construction de logement ne sera plus Ă©ligible Ă  la loi Pinel en 2021.

 

Une fois le bien immobilier obtenu, le propriétaire doit s’engager à le louer sur une durée de 6 ou 9 ans, prolongeable jusqu’à 12 ans. Les locataires ne doivent pas dépasser un certain plafond de revenus. De même, le prix de la location ne doit pas excéder les limites définies par la loi Pinel selon la zone (A bis, A ou B1).

 

En 2020, le plafond des loyers de la loi Pinel s’élève à :

 

  • - 17,17 €/m² pour la zone A bis
  • - 12,75 €/m² pour la zone A
  • - 10,28 €/m² pour la zone B1

 

3 - Comment fonctionne la réduction d’impôt de la loi Pinel ?

Le dispositif Pinel offre une réduction d’impôt qui évolue selon la durée de location. En France métropolitaine, elle s’élève à 2 % par an. Il est également possible d’obtenir 1 % par année prolongée, jusqu’à 12 ans. La réduction est donc de :

 

  • - 12 % de la valeur de l’investissement (36 000 € au maximum) pour un engagement de 6 ans ;
  • - 18 % de la valeur de l’investissement (54 000 € au maximum) pour un engagement de 9 ans ;
  • - 21 % de la valeur de l’investissement (63 000 € au maximum) si vous prolongez jusqu’à 12 ans.

 

Néanmoins, dans les départements d’outre-mer, la réduction d’impôts est nettement plus élevée. Elle s’élève à :

 

  • - 23 % si vous vous engagez sur 6 ans ;
  • - 29 % si vous vous engagez sur 9 ans ;
  • - 32 % si vous prolongez jusqu’à 12 ans.

 

Néanmoins, dans les départements d’outre-mer, la réduction d’impôts est nettement plus élevée. Elle s’élève à :

 

4 - Comment calculer la réduction d’impôt Pinel ?

La loi Pinel permet d’obtenir une réduction d’impôt annuelle à hauteur de 2 % du prix de revient de votre bien immobilier. Le prix de revient englobe non seulement la valeur d’achat du logement, mais également tous les frais qui lui sont liés.

 

Imaginons que Monsieur X achète un bien immobilier neuf d’une surface de 40 m² au prix de 160 000 €. Il doit également payer des frais de notaire et d’intermédiaire, ce qui pousse le prix de revient à 175 000 €. Sa réduction d’impôts sera donc de (175 000/100) x 2 = 3 500 € par an. S’il loue son logement sur 9 ans, il pourra alors économiser jusqu’à 31 500 €.

 

Comme nous avons pu le montrer, il est possible de réaliser une excellente optimisation à l’aide de la loi Pinel. Cependant, il faut également savoir que le dispositif Pinel est soumis à un plafond d’investissement : il ne prend en charge qu’un montant total de 300 000 € par an, et un prix de revient au m² de 5 500 €.

 

Prenons l’exemple de Monsieur Y, qui achète un logement neuf de 30 m² ayant une valeur foncière de 180 000 € (soit environ 195 000 € avec les frais de notaire et d’intermédiaire). Le prix de revient au m² du bien s’élève à 6500 €, soit 1000 € de plus que le plafond. En conséquence, la réduction d’impôts ne sera calculée que sur la base de : 30 x 5500 = 165 000 €, et s’élèvera à 3 300 € par an. Monsieur Y aura donc une réduction fiscale inférieure à celle de Monsieur X, alors qu’il a pourtant investi une somme plus élevée.

 

Vous l’aurez compris : pour éviter une mauvaise surprise, il est important de bien calculer son investissement Pinel à l’avance, en tenant compte de l’ensemble des plafonds.

 

Questions fréquentes sur la réduction d’impôt Pinel

 

🏠 Dans combien de logements peut-on investir avec la loi Pinel ?

✅ Il est possible de bénéficier des avantages du dispositif Pinel dans la limite de deux achats immobiliers par foyer fiscal et par an.

🏠 Peut-on investir en SCI avec la loi Pinel ?

✅ Oui, il est possible d’investir en SCI (Société Civile Immobilière) avec la loi Pinel, à condition que la société ne soit pas soumise à l’impôt sur les sociétés. Le montant de la réduction d’impôt dépendra des parts de chaque associé.

🏠 La loi Pinel est-elle une niche fiscale ?

✅ Oui, la loi Pinel est considérée comme une niche fiscale. Sa réduction d’impôt est donc limitée par le plafonnement des niches fiscales, qui est de 10 000 € par an.

Quels sont les autres avantages de la loi Pinel ?

✅ Au-delà de la réduction d’impôt, la loi Pinel dispose d’un avantage majeur : si l’achat se fait à l’aide d’un crédit immobilier, les intérêts de celui-ci peuvent être déduits des loyers perçus. Par conséquent, ce dispositif permet de se constituer un patrimoine solide, sans avoir besoin d’un capital important.