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Tout savoir sur le Pinel "Renové"

Saviez-vous qu’il était possible d’investir en Pinel "rénové", c’est-à-dire de procéder à un investissement locatif dans l’ancien ? Découvrez les conditions et les avantages de ce dispositif méconnu.

Certaines personnes hésitent à acheter dans le neuf. Même pour un investissement locatif, elles préfèrent le charme des vieilles pierres. Bonne nouvelle, le dispositif de défiscalisation Pinel s’applique aussi au bâti rénové. Quelles sont les clauses pour bénéficier de cet avantage ?

 

  1. LES LOGEMENTS CONCERNES PAR LE PINEL "RENOVE"
  2. LE REGIME FISCAL DU PINEL ANCIEN
  3. LES MODALITES DU DISPOSITIF PINEL RENOVE
  4. LE DISPOSITIF PINEL DANS L'ANCIEN, POUR QUI ? COMMENT ?

 

Tout savoir sur le Pinel Renove
 

 

Les logements concernés par le Pinel "rénové"

Un bien immobilier ancien est éligible au dispositif Pinel rénové s’il n’est pas possible de le louer au moment de l’achat, c’est-à-dire qu’il est en trop mauvais état pour être mis à la location et qu’il ne répond pas aux critères de décence définis par le législateur. Il est alors indispensable d’effectuer des travaux de réhabilitation. À la suite de cette rénovation, le logement doit obligatoirement présenter des performances techniques et énergétiques similaires à ce que l’on trouve dans le neuf. Il doit être doté du label "Bâtiment Basse Consommation" ou du "label Haute Performance Energétique".

 

L’intérêt du Pinel ancien ou du Pinel dit “rénové” est qu’il permet d’accéder à des bâtiments de premier choix, dans le cœur des centres-villes notamment, où la demande locative est la plus importante. En effet, le bâti neuf est généralement construit en périphérie et peut sembler moins attractif pour un investisseur. Il offre des perspectives de rentabilité très intéressantes car la valeur patrimoniale du bien est assurée, d’autant que les biens sont souvent 30 à 40% moins chers à l’achat. Enfin, il est aussi la solution idéale pour la réaffectation d’un local non désigné comme habitation en logement.

 

 

Le régime fiscal du Pinel ancien

Le dispositif de défiscalisation du Pinel "rénové" est identique en tous points au dispositif Pinel dans le neuf. Aussi, l’acquéreur du bien bénéficie d’une réduction de l’impôt sur le revenu égale à 12%, 18% ou 21% du prix d’achat, selon qu’il mette le bien en location 6 ans, 9 ans ou 12 ans. Le régime est soumis aux mêmes plafonds, c’est-à-dire que le prix au mètre carré ne peut dépasser 5.500 euros. L’investissement annuel ne peut dépasser 300.000 euros.

 

 

Les modalités du dispositif Pinel "rénové"

Pour profiter pleinement de ces avantages, le propriétaire bailleur est soumis aux mêmes conditions qu’un investisseur dans le neuf :

  1. Le logement doit être situé en zone A bis, A ou B1
  2. Il doit être loué en qualité de résidence principale pour une durée minimale de 6 ans, 9 ans ou 12 ans
  3. Les ressources des locataires ne peuvent pas dépasser certains plafonds, calculés en fonction du statut civil, du nombre d’enfants à charge, etc.
  4. Le loyer ne peut excéder un certain montant, calculé sur la superficie du logement et la zone géographique concernée

 

Le régime Pinel autorise à louer le bien à un membre de sa famille, ascendant ou descendant. Par contre, il doit mettre le logement en location immédiatement. Il ne peut s’en réserver l’usage, même temporairement.

 

Le propriétaire doit également obtenir une attestation de l’état descriptif du logement. Un contrôleur technique qualifié et indépendant (architecte, géomètre expert, économiste de la construction) se rend sur le bien avant la réalisation des travaux. Il vérifie que le logement ne répond pas aux critères de décence de location. Ensuite, il vérifie, à la fin du chantier, les performances du bien, en s’assurant qu’il rencontre désormais les conditions de décence et de sécurité, physiques et sanitaires légales.

En clair, on ne parle pas de petits travaux de "rafistolage" mais plutôt d’exigences strictes. Le contrôleur rédige alors un état descriptif du logement sous la forme d’un formulaire, un modèle d’attestation à compléter et à joindre à la déclaration de revenus de l’année d’achèvement des travaux.

 

 

Le dispositif Pinel dans l’ancien, pour qui ? Comment ?

À l’instar du Pinel neuf, ces dispositions sont particulièrement recommandées aux contribuables les plus taxés. Ils peuvent d’ailleurs compléter ces avantages par le régime du déficit foncier : les travaux déductibles s’imputent soit de leurs revenus fonciers, soit de leur revenu global, avec un maximum de 10.700€ par an. Le mécanisme d’achat est protégé par un contrat spécifique, qui protège l’acquéreur : la vente immobilière en rénovation (VIR).

 

En théorie, rien n’empêche un investisseur de se lancer seul dans ce projet. Dans les faits, les démarches administratives sont lourdes et compliquées.

 

Les critères sont très spécifiques et il convient de ne pas rater le coche, de s’impliquer dans le suivi des travaux et de vérifier les résultats du chantier. Car la moindre irrégularité, même minime, expose au risque de perdre l’ensemble des avantages fiscaux.

 

À moins d’être vous-même un spécialiste du bâtiment et/ou un investisseur aguerri, il est préférable de déléguer le suivi des opérations à un spécialiste. Il existe d’ailleurs des programmes clés en main, commercialisés par des promoteurs spécialisés dans la rénovation.

 

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