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Loi Scellier : comment ça fonctionne ?

La loi Scellier, remplacée par le dispositif Pinel est un texte prévoyant une réduction d’impôt aux personnes investissant dans l’immobilier locatif neuf.

Mise en place en 2008, la loi Scellier est une mesure législative destinée à soutenir l’investissement locatif privé en contrepartie d’avantages fiscaux. Remplacé en 2012 par la loi Duflot et en 2014 par le dispositif Pinel, vous verrez dans cet article qu’elle reste d’application pour les propriétaires dont l'acquisition est antérieure à 2012.

 

  1. DÉFINITION
  2. ZONE EN LOI SCELLIER
  3. LOCATION EN LOI SCELLIER
  4. SCELLIER INTERMÉDIAIRE
  5. SCELLIER CLASSIQUE
  6. CALCULER LE MONTANT DU PLAFOND DU LOYER
  7. CALCULER LE MONTANT DU PLAFOND DE RESSOURCES DU FOYER FISCAL
  8. DÉCLARATION LOI SCELLIER
  9. EVOLUTION DES PLAFONDS DE LA LOI SCELLIER INTERMÉDIAIRE
  10. EVOLUTION DES PLAFONDS DE LA LOI SCELLIER CLASSIQUE
  11. COMMENT DEFISCALISER AVEC LA LOI SCELLIER ?

 

Comment fonctionne la loi Scellier ?

 

Définition

La loi Scellier permet de bénéficier de réductions d’impôt suite à l’acquisition d’un logement neuf destiné à la location. Il permet à la fois d’étendre l’offre locative et d’ouvrir l’investissement immobilier à tous types de profils, même aux épargnants aux revenus plus modestes.

 

Aujourd’hui, le dispositif mis en place par la loi Scellier de 2008 concerne encore les propriétaires d’un logement acquis neuf entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012 et mis en location non meublé pour une durée de 9 ans, à usage de résidence principale. En contrepartie, ils peuvent profiter d’une réduction fiscale égale à 13% du prix de revient du logement, répartie sur neuf années dans la limite de 300 000 euros d'investissement, à compter de l'année de l'acquisition ou de l'achèvement des travaux.

 

Zone en loi Scellier

Pour bénéficier des réductions prévues par le dispositif Scellier, vous devez remplir plusieurs conditions :

  • Vous devez être propriétaire d’un logement neuf ou en construction entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012
  • Votre bien doit être destiné à la location
  • Votre bien ne doit pas être loué à une personne appartenant à votre foyer fiscal foyer fiscal (excepté dans le cas de la Loi Scellier intermédiaire)
  • Vous devez être domicilié(e) fiscalement en France
  • Votre bien doit être loué non meublé en tant que résidence principale durant une durée minimum de 9 ans
  • Votre bien doit être situé dans les zones A, B1 et B2 du régime Robien-Borloo, ou encore en zone C sur agrément.

 

Vous trouverez ci-dessous le détail des zones géographiques où s'applique cette loi :

  • Zone A : Paris, petite couronne et deuxième couronne jusqu'aux limites de l'agglomération parisienne, Côte d'Azur (littoral Hyères-Menton), Genevois français.
  • Zone Abis : zone regroupant Paris et certaines communes des trois départements limitrophes et des Yvelines.
  • Zone B1 : les agglomérations de plus de 250 000 habitants, la grande couronne autour de Paris, quelques agglomérations comme Annecy, Bayonne, Chambéry, Cluses, la Rochelle, Saint-Malo, pourtour de la Côte d'Azur, DOM, Corse et îles;
  • Zone B2 : le reste de la zone B1 c'est à-dire les autres agglomérations de plus de 50 000 habitants, les autres zones littorales ou frontalières, le reste de l'Ile-de-France.

 

Location en loi Scellier

On distingue la loi Scellier Intermédiaire et la loi Scellier libre, qui imposent au bailleur des plafonds de loyers ainsi qu’une durée d’engagement différents. Évidemment, l’avantage fiscal est plus intéressant en intermédiaire qui permet de bénéficier d'une réduction d'impôt supplémentaire égale à 5% du prix de revient plafonné.

 

De même, les propriétaires bailleurs d’un bien immobilier neuf doivent, pour bénéficier des avantages fiscaux, respecter un plafond de loyer pour les locataires. Celui-ci est différents selon l'emplacement géographique du bien et du type d’investissement (Scellier intermédiaire ou classique).

 

Voici, pour les investissements réalisés depuis le 1er janvier 2011, le plafonnement des loyers en 2020 :

 

Scellier intermédiaire

  • 19,05 euros pour la zone Abis
  • 14,13 euros pour la zone A
  • 11,39 euros pour la zone
  • 9,30 euros pour la zone B2
  • 6,47 euros pour la zone C : reste du territoire

 

Scellier classique

  • 23,81 euros : zone Abis
  • 17,66 euros : zone A
  • 14,24 euros : zone B1
  • 11,62 euros : zone B2
  • 8,09 euros : zone C

 

Il est nécessaire aussi que le logement respecte les caractéristiques thermiques et les critères de performance énergétique exigées.

 

Calculer le montant du plafond du loyer

Le calcul du montant du plafond du loyer que vous ne devez pas dépasser pour bénéficier de la réduction, est le suivant :

  • Sélectionner le prix au m² correspondant à la zone dans laquelle le bien est situé
  • Multiplier le résultat par le nombre de m²

 

Exemple : Lucas a acheté en 2012 un appartement de 55m² à La rochelle dans le cadre de la loi Scellier classique et le loue depuis cette date.

 

Prix du m² carré à La Rochelle (zone B1) : 14,24€

 

14,24€ x 55m² = 783,20 €

 

Le loyer ne devra donc pas excéder 783,20 € par mois.

 

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Calculer le montant du plafond de ressources du foyer fiscal

Il existe également un barème permettant de déterminer le plafond de ressources du foyer fiscal.

 

Zone A

  • Personne seule : 48 699 €
  • Couple : 72 782 €
  • Personne seule ou couple + 1 enfant à charge : 87 488 €
  • Personne seule ou couple + 2 enfants à charge : 104 796 €
  • Personne seule ou couple + 3 enfants à charge : 124 061 €
  • Par personne à charge supplémentaire : + 15 561 €

 

Zone B1

  • Personne seule : 36 175 €
  • Couple : 53 122 €
  • Personne seule ou couple + 1 enfant à charge : 63 593 €
  • Personne seule ou couple + 2 enfants à charge : 76 962 €
  • Personne seule ou couple + 3 enfants à charge : 90 331€
  • Par personne à charge supplémentaire : + 11 574 €

 

Zone B2

  • Personne seule : 33 160 €
  • Couple : 48 695 €
  • Personne seule ou couple + 1 enfant à charge : 58 296 €
  • Personne seule ou couple + 2 enfants à charge : 70 551 €
  • Personne seule ou couple + 3 enfants à charge : 82 805 €
  • Par personne à charge supplémentaire : + 10 610 €

 

Zone C

  • Personne seule : 32 935 €
  • Couple : 44 267 €
  • Personne seule ou couple + 1 enfant à charge : 52 995 €
  • Personne seule ou couple + 2 enfants à charge : 64 137 €
  • Personne seule ou couple + 3 enfants à charge : 75 274 €
  • Par personne à charge supplémentaire : + 9 645 €

 

Si nous reprenons l’exemple de Lucas, en supposant qu’il loue son appartement à La Rochelle à un couple, le plafond de ressources du foyer fiscal à ne pas dépasser sera de 53 122 €.

 

Déclaration loi Scellier

En tant que propriétaire et pour que vous puissiez bénéficier de votre réduction d’impôt qui sera au préalable calculée par l’administration fiscale, il vous suffit simplement de compléter le formulaire 2042-C et de le joindre à votre déclaration d’impôt sur le revenu.

 

Evolution des plafonds de la Loi Scellier intermédiaire

Secteur Scellier intermédiaire 2020 Scellier intermédiaire 2019
Zone A bis 19,05 € par m² 18,76 € par m²
Zone A 14,13 € par m² 13,91 € par m²
Zone B1 11,39 € par m² 11,22 € par m²
Zone B2 9,30 € par m² 9,15 € par m²
Zone C (reste du territoire) 6,47 € par m² 6,38 € par m²

 

  • En zone A bis, qui correspond à Paris et certaines communes d'Ile-de-France, l’évolution des plafonds est de +1,52 % entre 2019 et 2020.
  • En zone A, qui correspond aux autres villes d'Ile-de-France, à la Côte d'Azur (littoral Hyères-Menton) ainsi qu’au Genevois français, l’évolution des plafonds est de 1,58% entre 2019 et 2020.
  • En zone B1, qui correspond aux agglomérations de plus de 250 000 habitants, à la grande couronne autour de Paris, à quelques agglomérations chères (Annecy, Bayonne, Cluses, Saint-Malo...), au pourtour de la Côte d'Azur, aux DOM ainsi qu’à la Corse et ses îles, l’évolution est de +1,51 % entre 2019 et 2020.
  • En zone B2, qui correspond aux autres agglomérations de plus de 50 000 habitants, aux autres zones littorales ou frontalières chères, ainsi qu’au reste de l'Ile-de-France, l’évolution est de +1,64 % entre 2019 et 2020. Il s’agit de la zone qui rencontre l’évolution de plafond de la Loi Scellier intermédiaire la plus importante.
  • En zone C, qui correspond au reste du territoire, l’évolution est de +1,41 % entre 2019 et 2020. Il s’agit de la zone qui rencontre l’évolution de plafond de la Loi Scellier intermédiaire la plus importante.

 

Évolution des plafonds de la Loi Scellier classique

Pour les investissements à compter du 1er janvier 2011 :

 

Secteur Scellier classique 2020 Scellier classique 2019
Zone A bis 23,81 € par m² 23,45 € par m²
Zone A 17,66 € par m² 17,39 € par m²
Zone B1 14,24 € par m² 14,03 € par m²
Zone B2 11,62 € par m² 11,44 € par m²
Zone C (reste du territoire) 8,09 € par m² 7,897 € par m²

 

  • En zone A bis, qui correspond à Paris et certaines communes d'Ile-de-France, l’évolution des plafonds est de +1,53 % entre 2019 et 2020. Il s’agit de la zone qui rencontre l’évolution de plafond de la Loi Scellier classique la plus importante.
  • En zone A, qui correspond aux autres villes d'Ile-de-France, à la Côte d'Azur (littoral Hyères-Menton) ainsi qu’au Genevois français, l’évolution des plafonds est de +1,55 % entre 2019 et 2020.
  • En zone B1, qui correspond aux agglomérations de plus de 250 000 habitants, à la grande couronne autour de Paris, à quelques agglomérations chères (Annecy, Bayonne, Cluses, Saint-Malo...), au pourtour de la Côte d'Azur, aux DOM ainsi qu’à la Corse et ses îles, l’évolution est de +1,49 % entre 2019 et 2020.
  • En zone B2, qui correspond aux autres agglomérations de plus de 50 000 habitants, aux autres zones littorales ou frontalières chères, ainsi qu’au reste de l'Ile-de-France, l’évolution est de +1,57 % entre 2019 et 2020.
  • En zone C, qui correspond au reste du territoire, l’évolution est de +2,53 % entre 2019 et 2020. Il s’agit de la zone qui rencontre l’évolution de plafond de la Loi Scellier classique la plus importante.

 

 

 

Comment défiscaliser avec la loi Scellier ?

La loi Scellier est un dispositif de réduction de la fourchette imposable en compensation d’un investissement locatif réalisé par un contribuable privé.

Aujourd’hui remplacée par la loi Pinel, la loi Scellier est un des premiers dispositifs d’incitation fiscale pris pour endiguer le déséquilibre entre l'offre et la demande de logements et particulièrement de logements sociaux en France.

 

Au départ, la loi Scellier ambitionne la construction de 500.000 logements par an. Comment ? En fixant une réduction d’impôt attractive pour les propriétaires bailleurs, à condition de louer le bien pendant une période déterminée.

  • Ainsi, une location de 15 ans permet de bénéficier de 21% de réduction fiscale
  • Une location de 12 ans, 17% de réduction d’impôts
  • Une location de 9 ans, 13% de réduction d’impôts

 

La valeur de la réduction est conditionnée par le prix d’achat du logement qui ne peut pas dépasser 300.000€. De même, il n’est pas permis de cumuler plusieurs achats annuels. Un seul investissement de 300.000€ est autorisé chaque année pour profiter de la défiscalisation en loi Scellier. Aujourd’hui, elle s’applique encore aux logements achetés entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012.

 

Questions fréquentes sur la loi Scellier

 

✅ Qu'est-ce que la loi Scellier ?

🏠 La loi Scellier est une loi de défiscalisation qui s’appliquait pour les investisseurs achetant un bien dans l'immobilier neuf dans le but de le louer et réduire leurs impôts.

✅ Comment bénéficier de la loi Scellier ?

🏠 Il n'est plus possible de bénéficier de la réduction d'impôt offerte par la loi Scellier, car elle a été remplacée par la loi Pinel.

✅ Quelle réduction d'impôt offrait la loi Scellier ?

🏠 La loi Scellier ofrrait une réduction fiscale de 21% de la valeur du bien acquis sur 15 ans, 17% sur 12 ans et 13% sur 9 ans.

✅ Quelles différences entre loi Scellier et loi Pinel ?

🏠 Ces deux lois sont assez similaires, la loi Pinel venant remettre à jour les termes et conditions de la loi Scellier. En outre, la loi Pinel permet une réduction d'impôts plus importante sur une période plus courte, afin de booster l'investissement des ménages et de combler le besoin en logements neufs dans les zones tendues.

 

 

 

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