1 - Le dispositif LMNP en résidence de services et résidence étudiante
En achetant un logement situé dans une résidence de service, vous vous constituez un patrimoine immobilier stable tout en investissant un montant peu élevé. Ces résidences sont très recherchées et vous profiterez donc d’un bon rendement si vous proposez votre bien immobilier à la location via le régime LMNP.
En investissant dans une résidence étudiante, vous bénéficierez d’une réduction de 11 % du montant de l’achat, sur une durée de 9 ans. Ce type de résidence est en effet éligible au statut LMNP ainsi qu’à la loi Censi-Bouvard.
Quant aux résidences de services (EPHAD par exemple), elles offrent les mêmes avantages fiscaux que les résidences étudiantes.
Si vous optez pour le régime micro-BIC, vous bénéficierez d’un abattement forfaitaire de 50 %. Quant au régime réel, il permet de déduire de nombreuses charges et d’amortir le bien comme les meubles.
2 - Les particularités de ce type d’investissement
En achetant dans une résidence de services, vous pourrez récupérer la TVA sur le prix du bien. Pour cela, l’établissement doit proposer au moins 3 des 4 services suivants :
- Le ménage ;
- L’entretien et la fourniture du linge ;
- L’accueil ;
- Le petit-déjeuner.
Une résidence de services peut être une location étudiante, d’affaires, de seniors ou encore de tourisme.
3 - Les avantages d’un investissement LMNP en résidence étudiante
Investir dans une résidence étudiante pour la louer sous la régime LMNP est une solution avantageuse pour plusieurs raisons :
- Vous percevez des loyers tous les mois ;
- Les résidences étudiantes bien placées à côté des écoles et des transports en commun garantissent un fort rendement, car elles sont très prisées ;
- Les studios pour étudiants affichent de petites surfaces. Vous n’aurez donc pas besoin de réaliser un gros emprunt ;
- C’est un gestionnaire professionnel qui s’occupera de votre logement et vous n’aurez pas à prendre en charge la gestion locative.
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4 - Les risques ou les inconvénients
Acheter un bien immobilier dans une résidence de services ou une résidence étudiante possède cependant quelques inconvénients :
- Il est important de bien choisir le gestionnaire de votre résidence de services. Il doit avoir de l’expérience et posséder les qualités nécessaires pour gérer vos locataires ;
- Comme la TVA est récupérable, certains promoteurs peu scrupuleux n’hésitent pas à gonfler les prix : vérifiez bien les tarifs du marché avant d’acheter ;
- Lisez bien le bail commercial : il est important que vous compreniez bien toutes les clauses et vous devez être au courant s’il est prévu une réévaluation du loyer de 2 % après une période de carence.
Les principales questions au sujet de l’investissement LMNP en résidence étudiante
✅ Quelle est la rentabilité locative nette d’une résidence étudiante ?
🏠 Elle varie selon les régions et les établissements, mais tourne généralement autour des 3 à 4 %.
✅ Qu’est-ce que le bail commercial en résidence étudiante ?
🏠 Ce contrat lie le propriétaire et le gestionnaire de la résidence étudiante. Si vous investissez dans ce type de résidence, le bail commercial garantit pendant 9 ans le versement des loyers à l’investisseur.
✅ Comment récupérer la TVA payée à l'achat d'un bien en résidence étudiante ?
🏠 Vous pourrez être remboursé de la TVA avancée quelques mois après avoir acheté le bien en faisant une demande auprès des services fiscaux de la commune.
✅ Combien coûte un logement dans une résidence étudiante ?
🏠 Tout dépend de la taille du bien et de sa situation géographique. Les prix des logements en résidence étudiante s’échelonnent entre 60 000 et 120 000 €.
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L’investissement locatif dans une résidence pour étudiants est aussi avantageux pour le bailleur que le locataire. De son côté, l’investisseur en LMNP étudiant se constitue un patrimoine immobilier stable qui lui rapporte des revenus tous les mois. Il profite également d’une réduction d’impôt. Quant aux étudiants, ils bénéficient d’un logement très confortable, pourvu de tous les équipements nécessaires, dans des villes affichant une forte demande locative. Laissez-vous guider par CommentPlacerMonArgent.fr pour réaliser le meilleur investissement en LMNP étudiant.
1 - Le dispositif LMNP en résidence de services et résidence étudiante
2 - Les particularités de ce type d’investissement
3 - Les avantages d’un investissement LMNP en résidence étudiante
4 - Les risques ou les inconvénients
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1 - Être un particulier ou une société transparente
Tout d’abord, il faut savoir que le statut de loueur en meublé non professionnel n’est pas prévu pour les personnes morales. La première condition LMNP est donc d’être un particulier, même si une exception s’applique pour les sociétés transparentes, telles que les sociétés civiles immobilières (SCI).
Cependant, puisque la SCI est normalement réservée aux investissements fonciers (location non meublée), seuls 10 % du chiffre d’affaires de la société doit provenir de la location meublée.
De même, pour accéder au statut de LMNP, il est obligatoire d’être propriétaire en nom propre du bien que l’on souhaite mettre en location.
Le régime LMNP offre une belle marge de liberté au bailleur et lui permet de louer différents types de biens, tels que :
- Un appartement ou une habitation individuelle ;
- Une partie de votre résidence principale ;
- Une chambre, une suite, un étage entier, etc. ;
- Un gîte rural ou une chambre d’hôte ;
- Une résidence pour seniors non-médicalisée ;
- Ou une résidence médicalisée (EHPAD) ;
- Une résidence étudiante ;
- Une résidence de tourisme ;
Notez que le statut de LMNP autorise la mise en location d’une habitation à titre temporaire ou saisonnier. Vous pouvez donc parfaitement louer votre résidence secondaire pendant une partie de l’année et y habiter le reste du temps.
Une autre bonne nouvelle pour les loueurs : depuis le 1er janvier 2020, la taxe sur les micro-logements a disparu. Il est donc possible de louer un bien meublé de 14 m² ou moins en zone tendue sans avoir à payer de surplus.
3 - Louer un logement entièrement meublé et équipé
Bien que cela puisse sembler évident, il est indispensable que le bien soit parfaitement préparé pour être loué. En d’autres termes, vous devrez installer tous les meubles et équipements nécessaires afin que les locataires puissent profiter du confort moderne et qu’ils ne manquent de rien.
On part généralement du principe qu’un logement meublé décent permet aux locataires de s’installer en apportant seulement leurs effets personnels. La loi ALUR précise l’ensemble des meubles et des équipements qui doivent figurer dans un logement meublé.
4 - Générer des recettes locatives inférieures à 23 000 € par an
Afin de bénéficier du régime LMNP, la location de logements en meublé ne doit logiquement pas constituer votre activité principale. Autrement dit, cette activité n’est pas censée représenter plus de 50 % de vos revenus fiscaux.
Cependant, une tolérance s’applique : tant que les recettes locatives sont inférieures à 23 000 € par an, il est possible de rester dans le régime de la location en meublé non professionnelle, y compris s’il s’agit de votre activité principale.
Si toutefois aucune de ces deux conditions n’est remplie, vous passerez alors automatiquement sous le statut de LMP (loueur en meublé professionnel). Vous perdrez les avantages de la location non professionnelle, mais vous en gagnerez d’autres, mieux adaptés à votre situation.
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Les questions fréquentes à propos des conditions LMNP
✅ Que se passe-t-il si je ne respecte plus les conditions de la location meublée ?
🏠 Si vous ne respectez ni les conditions de la LMNP, ni celles de la LMP, votre location meublée sera requalifiée en location nue. Vous perdrez donc votre statut, ainsi que les avantages fiscaux qui y sont associés.
✅ Je loue actuellement un bien nu : puis-je le louer en meublé ?
🏠 Oui. Si aucune disposition du règlement de copropriété ne l’interdit, vous pouvez tout à fait transformer une location nue en location meublée.
✅ De quelle catégorie fiscale dépend le loueur en meublé ?
🏠 La location en meublé est considérée comme une activité commerciale par l’administration fiscale.
✅ Quel est le régime fiscal de la LMNP ?
🏠 Il existe deux régimes fiscaux pour la location meublée non professionnelle :
- Le régime micro-BIC : vous déclarez un forfait de charges équivalent à la moitié du loyer encaissé ;
- Le régime réel : vous déclarez ces charges locatives au réel, avec la possibilité d’ajouter des amortissements.
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Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) ouvre droit à un grand nombre d’avantages. Cependant, pour bénéficier de ce régime, il est nécessaire de remplir plusieurs conditions. Découvrez les critères à respecter pour louer un bien en tant que LMNP.
1 - Être un particulier ou une société transparente
2 - Louer un bien immobilier conforme au statut LMNP
3 - Louer un logement entièrement meublé et équipé
4 - Générer des recettes locatives inférieures à 23 000 € par an
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1 - Quel est le régime fiscal de la LMNP ?
Quand on loue un logement en meublé, les recettes locatives ne sont pas des revenus fonciers à proprement parler, mais des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Lorsque vous débutez votre activité de loueur non professionnel, vous êtes automatiquement assujetti au régime micro-BIC. Dans ce cadre, un abattement de 50 % sera appliqué sur vos recettes, ce qui signifie que vous ne payerez des impôts que sur les 50 % restants. Avec ce régime, il n’est pas nécessaire de tenir une comptabilité.
Cependant, dès que vous dépassez 72 500 € de recettes par an, vous passez au régime réel simplifié. Vous pouvez également demander vous-même à accéder à ce mode d’imposition. Il s’agit d’un régime très avantageux, qui permet de déduire toutes les charges réelles et d’amortir vos plus grandes dépenses. Dans de nombreux cas, il permet de ne payer aucun impôt sur ses revenus locatifs, et ce, pendant plusieurs années. Néanmoins, ce régime nécessite de tenir des comptes.
Ainsi, deux solutions s’offriront à vous : effectuer la déclaration vous-même ou faire appel à un expert-comptable.
2 - Peut-on vraiment faire sa déclaration fiscale soi-même ?
Si vous êtes à l’aise avec les chiffres et les démarches administratives, il vous sera possible d’effectuer votre déclaration fiscale vous-même. Cela impliquera de tenir une comptabilité très précise afin d’éviter les erreurs. Notez tout de même que ces démarches vous demanderont beaucoup de temps et d’attention : elles pourraient constituer une source de stress.
3 - Pourquoi faire appel à un expert-comptable ?
Recourir à un expert-comptable vous apportera d’abord un gain de temps considérable sur vos démarches. Cette aide vous conférera également une plus grande sécurité et vous permettra d’aborder votre projet en toute sérénité. Et pour couronner le tout, étant donné la fiabilité des déclarations faites par les experts-comptables, vous diminuerez le risque de contrôle fiscal.
Dans les faits, un grand nombre de LMNP font le choix de rester au régime micro-BIC pour ne pas avoir besoin de tenir une comptabilité. Beaucoup passent ainsi à côté d’avantages certains, en pensant que l’expert-comptable leur coûtera plus d’argent qu’il ne leur en rapportera. Pourtant, comme nous allons le voir, la réalité est toute autre.
4 - Combien coûte un expert-comptable pour une LMNP ?
Beaucoup hésitent à faire appel à un expert-comptable en raison des coûts que cela implique. Pourtant, les tarifs de ce professionnel sont bien plus accessibles qu’il n’y paraît : pour une déclaration fiscale de LMNP, ils avoisinent généralement les 500 €. Un prix raisonnable, compte tenu du gain de temps et de la sécurité que vous apportent les services de l’expert.
Notez par ailleurs que les frais de l’expert-comptable sont considérés comme des charges d’exploitation et qu’elles sont donc déductibles.
Les questions fréquentes à propos de la comptabilité en LMNP
✅ Le régime réel simplifié est-il vraiment intéressant en LMNP ?
🏠 Oui. Dans la majorité des cas, le régime réel simplifié est bien plus avantageux que le régime micro-BIC. Cependant, compte tenu de la complexité de la comptabilité, beaucoup d’investisseurs hésitent à franchir le pas
✅ Quels frais peuvent être déduits en régime réel ?
🏠 Toutes les charges relatives à la location ainsi qu’à la gestion et à l’entretien du bien peuvent être déduites. Les frais d’acquisition, les travaux et l’acquisition des meubles en font notamment partie.
✅ Puis-je bénéficier du régime réel simplifié si mes recettes sont inférieures à 72 500 € ?
🏠 Oui. Pour cela, il vous suffira d’envoyer un courrier de demande à l’administration fiscale. Néanmoins, la demande devra être faite avant le 1er février de l’année durant laquelle vous souhaitez bénéficier du nouveau régime.
✅ Si j’amortis mon bien avec le régime réel, la plus-value sera-t-elle impactée à la revente ?
🏠 Non. L’amortissement n’aura aucun impact sur la plus-value lors de la revente de votre bien.
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Quand on souhaite investir dans la location meublée non professionnelle, l’idée de devoir se charger soi-même de sa comptabilité peut faire peur. Cependant, contrairement à certaines idées reçues, il n’est pas toujours nécessaire de tenir une comptabilité dans le cadre d’une LMNP. Dans cet article, CommentPlacerMonArgent.fr vous explique dans quels cas la déclaration fiscale est nécessaire et les différentes solutions qui s’offrent à vous.
1 - Quel est le régime fiscal de la LMNP ?
2 - Peut-on vraiment faire sa déclaration fiscale soi-même ?
3 - Pourquoi faire appel à un expert-comptable ?
4 - Combien coûte un expert-comptable pour une LMNP ?
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1 - Une grande simplicité de lancement
Tout d’abord, le statut de loueur en meublé non professionnel présente l’avantage d’être très facilement accessible. Il permet à n’importe quel investisseur français d’acquérir un bien immobilier à son nom et de le louer meublé sans avoir besoin de créer une structure.
2 - Une fiscalité avantageuse
Le statut LMNP permet de choisir entre deux régimes fiscaux :
- Le micro-BIC, qui permet d’appliquer un abattement de 50 % sur les recettes locatives. Ainsi, seulement 50 % des loyers sont assujettis à l’impôt sur le revenu ;
- Ce statut est uniquement accessible aux loueurs ne dépassant pas les 72 500 € de revenus ;
- Le réel simplifié, qui permet de déduire toutes les charges réelles, et d’amortir la valeur du bien et du mobilier ;
- Ce statut est obligatoire si vous dépassez les 72 500 € de revenus, mais il est accessible à tous les LMNP.
En outre, la loi Censi-Bouvard (ou LMNP en résidence de services) permet aux loueurs non professionnels d’obtenir une importante réduction d’impôt, à condition d’investir dans une résidence de services neuve ou rénovée. Étalée sur 9 ans, la réduction s’élève à 11 % de la valeur du bien. Le montant d’investissement est toutefois plafonné à 300 000 €.
3 - La possibilité d'amortir
Comme évoqué précédemment, sous le régime réel simplifié, le statut de LMNP présente un avantage considérable : il donne la possibilité d’amortir les dépenses liées au logement. Cela concerne les meubles et les équipements, mais également les travaux divers et même le prix d’achat du bien immobilier.
Les frais peuvent ainsi être étalés sur une période plus ou moins longue et il est possible d’en déduire une partie chaque année.
L’amortissement permet même de comptabiliser les dépréciations du bien. Par exemple, vous pourrez considérer que votre parquet, votre carrelage ou votre toiture perdent de la valeur chaque année.
4 - La flexibilité du statut
Être loueur en meublé non professionnel, c’est avoir la possibilité de revenir facilement en arrière dans son projet. Une fois le bail de location terminé, vous serez libre de revendre votre bien ou de le récupérer pour votre usage personnel.
5 - Les différents investissements en LMNP
Il existe une grande variété de biens immobiliers que l’on peut louer en meublé. Parmi eux, les maisons et appartements classiques, mais également un choix plus original : les résidences de services. Particulièrement prisés par les bailleurs, ces établissements incluent notamment :
- Les EHPAD ;
- Les résidences étudiantes ;
- Les résidences de tourisme.
Ce type d’investissement offre des avantages et pas des moindres. Premièrement, vous n’aurez pas à vous soucier de la gestion locative, qui sera entre les mains d’un gestionnaire-bailleur. Deuxièmement, comme nous l’avons mentionné, vous pourrez bénéficier d’une importante réduction d’impôt dans le cadre de la loi Censi-Bouvard.
Les questions fréquentes à propos des avantages LMNP
✅ Comment déclarer mon activité de loueur meublé non professionnel ?
🏠 Pour déclarer son début d’activité de LMNP, il est nécessaire de remplir le formulaire P0i et de l’envoyer au greffe du tribunal de commerce.
✅ La location meublée non professionnelle est-elle assujettie à la TVA ?
🏠 La location meublée non professionnelle est normalement exonérée de TVA. Cependant, une exception s’applique si le bailleur propose trois de ces quatre prestations :
- L’entretien quotidien du logement ;
- La réception de la clientèle (y compris avec un système automatisé) ;
- Le petit déjeuner ;
- La fourniture du linge de maison.
✅ Quel type de biens puis-je louer en LMNP ?
🏠 Le statut de LMNP permet de louer des biens très variés. Le choix le plus classique consiste à louer sa résidence secondaire ou une partie de sa résidence principale. Néanmoins, il peut aussi être intéressant d’investir dans une résidence de services.
✅ Que se passe-t-il en cas de succession ?
🏠 Lors de la succession, vos biens seront transmis à vos héritiers, qui devront normalement poursuivre la location jusqu’au renouvellement du bail. À ce moment-là, deux choix s’offriront à eux : continuer à louer le bien ou bien le récupérer afin de le vendre ou d’y habiter.
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Très apprécié pour sa simplicité, le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) permet de mettre en location un logement meublé sans avoir besoin de créer une structure. En outre, ce régime offre un grand nombre d’atouts pour les investisseurs. Dans cet article, découvrez les différents avantages de la LMNP.
1 - Une grande simplicité de lancement
2 - Une fiscalité avantageuse
3 - La possibilité d'amortir
4 - La flexibilité du statut
5 - Les différents investissements en LMNP
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Si vous prévoyez de revendre un logement classique, comme une maison ou un appartement meublé, cela ne posera pas de problème particulier. La vente se déroulera de la même manière que pour une résidence classique, louée vide. Aussi, pour ce type de bien, il vous suffira de confier la vente à une agence ou de vous en charger vous-même.
Bien entendu, en vendant un logement standard, vous rencontrerez deux types de profils : les investisseurs, comme vous, et les accédants, qui veulent acheter pour habiter. Ces derniers seront bien plus enclins à acheter sur un coup de cœur.
2 - Quand revendre un logement en résidence de services ?
Si vous souhaitez revendre un bien situé en résidence de services, la revente sera un peu plus complexe que pour un logement classique. En effet, il existe plusieurs précautions à prendre avant d’envisager une vente. C’est encore plus vrai si vous avez investi sous la loi Censi-Bouvard, qui permet d’obtenir une réduction d’impôts à hauteur de 11 % de la valeur du logement.
Lire aussi : Comment fonctionne la loi Censi-Bouvard ?
Loi Censi-Bouvard : évitez de revendre votre bien avant 9 ans
Si vous avez investi dans une résidence de services avec la loi Censi-Bouvard, il est fortement conseillé d’attendre la fin de la période d’engagement avant de revendre le bien. En effet, pour bénéficier de cette réduction d’impôts, vous vous êtes engagé à conserver le bien sur une période de 9 ans.
En revendant votre logement avant la fin du délai, vous risquez de devoir rembourser toutes les réductions que vous avez obtenues grâce au dispositif.
Ne rompez jamais le contrat de bail avant la mise en vente
Quand on souhaite revendre un bien LMNP, le contrat du bail est un excellent argument d’achat. Il est donc vivement recommandé de le maintenir signé, afin que le nouvel acquéreur puisse en bénéficier.
Évitez de vendre votre bien si le bail est presque terminé
Afin de trouver plus facilement preneur, il est toujours préférable de vendre le bien lorsqu’il est en début ou même en milieu de bail. Dans le cas contraire, les acquéreurs risquent de se montrer plus frileux, puisqu’une fin de contrat est toujours synonyme d’incertitude : il n’est pas rare que l’exploitant souhaite ajouter de nouvelles conditions lors du renouvellement du bail.
Contrairement à un bien immobilier classique, le logement en résidence de services est presque uniquement recherché par les investisseurs. Par conséquent, les acquéreurs potentiels auront des critères identiques aux vôtres lorsque vous avez acheté ce bien : la qualité du gestionnaire, le bail commercial, la rentabilité du logement, etc.
Pour revendre votre logement en résidence de services, trois options s’offriront à vous :
- Publier des annonces sur des sites spécialisés ou généralistes ;
- Revendre le logement par le biais d’une société spécialisée dans la revente de ce type de bien ;
- Revendre directement votre bien au gestionnaire, si celui-ci est intéressé.
Questions fréquentes à propos de la revente d’un bien en LMNP
✅ Comment vendre rapidement mon bien en LMNP ?
🏠 Afin de revendre votre logement le plus rapidement possible, l’idéal reste de vous faire accompagner par un intermédiaire. Ne faites pas l’erreur de vouloir vendre trop vite, et de brader votre bien.
✅ À qui s’adresser pour vendre une résidence de services en LMNP ?
🏠 Contrairement au bien immobilier classique, la résidence de service est presque exclusivement recherchée par les investisseurs. Les critères sont donc très rationnels : rentabilité, emplacement, bail en cours, etc.
✅ Quels éléments doit contenir le bail LMNP ?
🏠 Le bail commercial doit obligatoirement mentionner sa durée, le nom de l’entreprise effectuant les travaux d’entretien ainsi que le montant et le pourcentage de revalorisation du loyer.
✅ Dois-je maintenir le bail pour vendre mon bien en LMNP ?
🏠 Oui. Il est fortement conseillé de conserver le bail en cours si vous souhaitez vendre votre bien.
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Quand on investit en LMNP, la question de la revente du bien est importante : après avoir profité des avantages de ce statut, vous souhaiterez probablement vendre le logement pour bénéficier d’une plus-value. Cependant, pour revendre un bien LMNP, il est nécessaire de bien connaître son investissement. Chaque situation est différente, et implique des conditions de revente particulières.
1 - Comment revendre un logement classique en LMNP ?
2 - Quand revendre un logement en résidence de services ?
3 - Comment revendre un bien en résidence de services ?
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1 - L’amortissement LMNP
Le statut de LMNP permet d’amortir l’acquisition d’un bien immobilier de manière linéaire et par composantes. Cela consiste en une charge fiscale qui étale le coût de l’achat tout au long de sa durée d’utilisation. Ce système permet donc d’amortir la totalité des frais d’agence, de la valeur hors taxe de l’immobilier et du mobilier, et du montant des frais d’acte.
2 - Les déductions fiscales
En choisissant le régime micro-BIC, vous pourrez bénéficier d’un abattement de 50 % sur vos recettes locatives. En choisissant le régime réel, vous pourrez pratiquer des amortissements et déduire vos charges afin de réduire le montant de vos revenus locatifs (et réduire ainsi les impôts).
Les loueurs LMNP ne facturent pas la TVA et ne peuvent pas la récupérer : on parle de franchise de TVA. Dans certaines situations, il est cependant possible de récupérer peu à peu la TVA de votre amortissement en LMNP :
- Votre bien doit être neuf ou ne pas avoir acheté il y a plus de 5 ans ;
- Il doit être géré par un gestionnaire, qui rédige un contrat de bail et soumet la location à la TVA ;
- Il doit se trouver dans une résidence de services, qui propose 3 services minimum ;
- Vous ne devez pas revendre votre bien avant 20 ans.
3 - Les charges à déduire
Le statut de LMNP permet au loueur de déduire de ses loyers certaines charges concernant son activité. Celles-ci ne sont pas listées de manière officielle.
4 - Les dépenses réelles déductibles dans l’année civile
Lesdépenses déductibles dans l’année civile sont généralement inférieures à 500 €, mais c’est votre expert-comptable qui vous indiquera quelles charges seront déductibles sur l’année civile et lesquelles seront au contraire amortissables sur plusieurs années.
Voici les charges qui sont, la plupart du temps, déductibles au cours de l’année civile :
- La taxe foncière ;
- Les frais de l’agence de location ;
- L’intérêt de l’emprunt et l’assurance emprunteur ;
- Le remplacement de tout le petit-électroménager ;
- Les primes d’assurances ;
- Toutes les charges courantes concernant la copropriété (hors travaux).
5 - Les dépenses réelles amortissables sur plusieurs années
Les dépenses supérieures à 500 € sont donc amorties sur plusieurs années. La durée d’amortissement de chacune d’entre elle correspond à peu près à sa durée d’utilisation. L’achat d’un canapé ne sera donc pas amorti sur la même durée que des travaux de réfection de toiture par exemple.
Concernant les frais de notaires et les frais d’agence, ils peuvent être amortis sur la même durée que celle du bien.
6 - La durée d'amortissement en LMNP au régime réel
Le régime réel s’oppose au régime micro-BIC. Dans ce dernier, il faut déduire un forfait de charges de 50
%, tandis que le régime réel permet de déduire les charges en fonction de leurs valeurs réelles.
La durée d’amortissement en régime réel diffère selon l’élément que vous souhaitez amortir. Par exemple, un ascenseur sera amorti sur 15 ans tandis qu’il faudra 25 ans pour une toiture ou pour les installations électriques. Cela correspond à leur durée d’utilisation.
Les questions fréquentes sur la fiscalité et la TVA du statut LMNP
✅ Quelles sont les conditions pour obtenir le statut de loueur LMNP ?
🏠 Il faut louer le logement meublé et ne pas dépasser plus de 23 000 € par an de recettes locatives (Elles ne doivent pas non plus dépasser plus de la moitié de vos revenus totaux).
✅ Comment choisir entre le régime fiscal micro-BIC et le régime réel ?
🏠 Si vos loyers annuels sont supérieurs à 70 000 €, vous passerez automatiquement en régime réel. S’ils sont inférieurs à cette somme, vous pouvez choisir le régime réel, sinon le micro-BIC s’appliquera automatiquement.
✅ Statut LMNP : Que se passe-t-il en cas de déficit foncier ?
🏠 Les déficits LMNP sont reportables pendant 10 ans.
✅ Quels sont les services qu’il faut retrouver dans votre logement LMNP pour pouvoir récupérer la TVA ?
🏠 Votre bien doit se trouver dans une résidence qui propose 3 des 4 services suivants : petit-déjeuner, blanchisserie, accueil, entretien.
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Le statut de LMNP apporte de nombreux avantages aux investisseurs. Il dispose d’un régime fiscal spécifique, dont il faut bien comprendre toutes les subtilités. Des charges déductibles sur une ou plusieurs années à la récupération de la TVA, en passant par les durées d’amortissement : découvrez avec CommentPlacerMonArgent.fr comment fonctionne le statut de LMNP !
1 - L’amortissement LMNP
2 - Les déductions fiscales
3 - Les charges à déduire
4 - Les dépenses réelles déductibles dans l’année civile
5 - Les dépenses réelles amortissables sur plusieurs années
6 - La durée d'amortissement en LMNP au régime réel
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1 - Choisir son régime fiscal
Le statut LMNP laisse le choix entre deux régimes fiscaux :
- Le régime micro-BIC ;
- Le régime réel.
Celui-ci s’applique automatiquement si vos recettes locatives annuelles sont de 70 000 € ou plus. Si elles y sont inférieures, c’est le régime micro-BIC qui s’applique. Vous pouvez cependant choisir le régime réel.
C’est à vous de calculer quel régime est le plus avantageux financièrement pour vous. Vous pouvez pour cela utiliser un simulateur en ligne.
2 - Focus sur le régime du micro-BIC
Le régime micro-BIC offre plusieurs avantages fiscaux au loueur LMNP. Celui-ci déclare en effet ses revenus locatifs au titre des Bénéfices industriels et commerciaux au lieu des Revenus fonciers. En optant pour ce statut, vous profiterez d’un abattement forfaitaire de 50 %, ce qui signifie que seulement la moitié de vos revenus locatifs sera imposée. Pour les locations touristiques, l’abattement atteint même les 71 %.
3 - Focus sur le régime réel simplifié
Si vous préférez opter pour le régime réel, vous devez en faire la demande avant le 1er février de l’année civile auprès de l’Administration fiscale.
Le régime réel vous permet de déduire une partie importante de vos charges et d’amortir vos dépenses sur plusieurs années. Vous réduisez ainsi le montant des revenus que vous devez déclarer, ce qui réduit le montant de vos impôts.
Les dépenses inférieures à 500 € sont amorties au cours de l’année civile tandis que les plus lourdes dépenses sont amorties sur plusieurs années. Il faut par exemple 25 ans pour amortir une réfection de toiture.
4 -Les revenus concernés
Vous devez déclarer tous les revenus que vous percevez grâce à la location d’un logement meublé.
Vous bénéficiez du statut de LMNP (loueur meublé non professionnel) si vous répondez à deux conditions :
- Vos recettes locatives annuelles ne dépassent pas 23 000 € ;
- Vos recettes sont supérieures aux revenus de votre foyer fiscal.
Si l’un de ces critères n’est pas rempli, vous basculez en statut LMP (loueur meublé professionnel).
5 - La déclaration de revenus
En tant que loueur LMNP, vous devez déclarer vos revenus issus de la location immobilière en complétant la déclaration n° 2042-C-PRO.
Si vous êtes en régime micro-BIC, vous devez indiquer le montant de toutes les sommes que vous avez encaissées, du loyer aux provisions pour charge, dans les lignes 5ND, 5OD ou 5PD. L’abattement forfaitaire de 50 % s’appliquera alors automatiquement.
Si vous êtes imposé au régime réel, vous devezdéposer une liasse n° 2031 au service des impôts des entreprises (SIE) de votre commune. Il faut une liasse pour chacun de vos exercices.
Les questions fréquentes sur la déclaration LMNP
✅ Qu’est-ce que le formulaire P0i ?
🏠 Ce formulaire représente une étape obligatoire pour tout loueur en LMNP. Il permet en effet de déclarer votre activité de location auprès du greffe du Tribunal de commerce. Il faut le faire dans les 15 jours qui suivent la mise en location de votre bien.
✅ Que risquez-vous pour un retard de déclaration fiscale ?
🏠 La date limite de transmission de vos liasses fiscales LMNP est fixée au deuxième jour ouvré après le premier mai. Les pénalités suite à un retard de déclaration sont ensuite examinées au cas par cas.
✅ Comment cesser son activité de LMNP ?
🏠 Vous devez vous adresser au greffe du Tribunal de commerce et lui adresser le formulaire P2 P4i.
✅ Puis-je mettre à la location le logement dans lequel je vivais ?
🏠 Oui, c’est possible. Sur le P0i, vous devrez alors indiquer la date de votre départ comme le début de votre activité de LMNP.
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Le statut de LMNP (loueur meublé non professionnel) apporte de nombreux avantages aux professionnels (défiscalisation, amortissement, etc.). Pour cela, vous devez respecter certaines conditions, notamment au sujet de la fiscalité. Pour un débutant, ce n’est pas toujours facile de s’y retrouver entre les différentes modalités de ce dispositif ! C’est pourquoi CommentPlacerMonArgent.fr vous aide à déclarer correctement vos revenus de LMNP.
1 - Choisir son régime fiscal
2 - Focus sur le régime du micro BIC
3 - Focus sur le régime réel simplifié
4 - Les revenus concernés
5 - La déclaration de revenus
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Qu’est-ce que le statut LMNP ?
Un dispositif de défiscalisation avantageux
Vous bénéficiez du statut LMNP lorsque vous réalisez un investissement immobilier et louez le logement acquis meublé (neuf ou ancien). L’intérêt de ce dispositif est qu’une location meublée a un loyer généralement supérieur à une location vide, générant des revenus supplémentaires. Votre investissement peut appartenir à une résidence gérée avec des services : résidence étudiante, pour seniors, de tourisme, etc. Ainsi, vous n’avez aucune contrainte de gestion locative, car celle-ci est prise en charge par le propriétaire de la résidence. Le statut LMNP dispose également d’une fiscalité avantageuse, permettant une réduction d’impôt pour votre foyer fiscal. Votre imposition liée à la LMNP est soumise au régime fiscal des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) et non des revenus fonciers. Cela vous permet de déduire sous le régime forfaitaire (micro-BIC) en étant imposé sur une partie de vos loyers ou sous celle du régime réel, en réduisant les charges et les amortissements de vos recettes. Si vous réalisez un investissement dans un logement meublé en résidence, vous pouvez augmenter vos recettes en récupérant la TVA, si le bien neuf met à disposition 3 services minimum sur les 4 : l’accueil de la clientèle, le petit-déjeuner, la blanchisserie ou l’entretien des locaux.
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Les conditions pour profiter du statut LMNP
Certaines règles et conditions doivent être respectées pour bénéficier du dispositif LMNP en 2020. La location d’un bien meublé à usage d’habitation est régie par la loi et le contrat de location doit comporter la liste des meubles détaillée par l'État. Les ressources et les loyers sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Vous êtes loueur en meublé non professionnel dès lors que vos recettes locatives n’excèdent pas 23 000 € par an ou si elles représentent moins de la moitié de vos revenus globaux. Le statut LMNP doit être déclaré au greffe du Tribunal de commerce dont dépend le bien que vous louez. Avec un investissement sous LMNP en résidence gérée, vous vous engagez à louer votre bien durant 9 ans minimum, et vous développez votre patrimoine de manière durable.
La fiscalité avec le régime micro BIC
Ses principes
Le régime micro-Bic qui s’applique dans le cadre de la LMNP est un régime forfaitaire. Vous réduisez vos revenus locatifs de 50 % de vos charges. Ainsi, si vos revenus locatifs sont supérieurs à 10 000 €, vous déduisez 50 % de 10 000 €, soit 5 000 €. Votre base imposable sera donc de 10 000 € – 5 000 € = 5 000 €. Vous êtes imposé sur cette base à hauteur de votre tranche marginale d’imposition (TMI) et réglez des prélèvements sociaux de 17,2 %.
Le régime micro-Bic est le régime qui s’applique par défaut au statut LMNP si les revenus locatifs sont inférieurs à 70 000 €. Toutefois, il est possible d’être soumis au régime réel si le régime micro-Bic ne vous convient pas.
Ses avantages et inconvénients
Ce mécanisme est simple, rapide et sans contrainte de comptabilité. Cela signifie que vous n’avez pas de factures à conserver par exemple. Vous n’avez pas besoin d’être accompagné d’un expert-comptable pour votre déclaration de revenus. Concernant ses inconvénients, vous ne pourrez pas retirer les charges réelles : les frais de notaires, d’une télévision, etc. Vous ne pourrez pas déclarer dans vos charges d’amortissement de travaux éventuels ou d’ameublement.
La fiscalité avec le régime réel
Ses principes
Le régime réel permet de retirer une part de la totalité des charges réelles et celles liées aux amortissements. Les charges réelles peuvent être à l’acquisition du bien avec les frais de notaire et d’agence, des charges de gestion avec la taxe foncière, d’électricité, les frais de gestion locative, les charges liées à l’endettement avec les intérêts d’emprunt, l’assurance-crédit, etc.
Les charges liées à l’amortissement représentent l’évaluation de votre bien dans la durée. Vous pouvez ainsi réduire l’amortissement rattaché au bien, mais aussi avec des travaux réalisés dans votre meublé. Ces derniers peuvent être reportés d’une année sur l’autre.
Ses avantages et inconvénients
Votre investissement en LMNP est optimisé au maximum avec ce régime en déduisant la totalité des charges et des amortissements. En effectuant une location sur le long terme, vous pouvez facilement être exonéré partiellement d’impôts durant une dizaine d’années. À l’inverse, avec une location de courte durée, vous êtes exonéré d’impôts sur les premières années, et diminuez votre fiscalité les années suivantes.
D’un point de vue fiscal, ce régime est intéressant, cependant il faut prendre en compte que le régime réel a quelques inconvénients, comme une gestion administrative plus importante qu’en micro-Bic. Vous pouvez demander de l’aide auprès d’un expert-comptable pour la déclaration des revenus. En effet, même si ce n’est pas obligatoire, certaines déclarations doivent respecter des règles comptables précises. Enfin, si vos revenus sont supérieurs à 23000 €, vous êtes contraints de payer des cotisations sociales.
Questions fréquentes sur la location meublée non-professionnelle
✅ Qu’est-ce que la LMNP ?
🏠 L’acronyme LMNP désigne Loueur en Meublé Non-Professionnel. Il désigne un statut fiscal permettant de louer des biens meublés et de dégager des revenus non-imposables.
✅ Quelles sont les conditions pour avoir le statut LMNP ?
🏠 Pour être éligible au statut de Loueur en Meublé Non Professionnel, le bien doit être équipé du mobilier adapté à la destination du bien. De plus, il n'y a pas de seuil minimum ou maximum de recettes annuelles à atteindre. Mais ces dernières ne doivent pas dépasser 23 000 euros par an, ni représenter plus de 50% de l'ensemble des revenus du foyer fiscal.
✅ Dépasser les limites du statut LMNP : que se passe-t-il ?
🏠 Dans le cas où les revenus dépassent 23 000 euros par an ou présentent plus de 50% de l’ensemble des revenus du foyer fiscal, l'investisseur ne sera pas au statut de Loueur Meublé Non Professionnel mais il aura celui de Loueur Meublé Professionnel.
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Vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif ? Et si vous vous tourniez vers la Location Meublée Non Professionnelle.
Cet investissement immobilier propose en effet des options avantageuses. Sous le statut de LMNP, deux régimes d'imposition sont susceptibles de s'appliquer : le micro-BIC ou le régime réel. Ce placement peut être assez complexe.
Pour en savoir plus sur les LMNP en 2020, voici quelques explications.
- QU’EST-CE QUE LE STATUT LMNP ?
- LA FISCALITE AVEC LE REGIME MICRO BIC
- LA FISCALITE AVEC LE REGIME REEL
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Le plafond pour une location meublée non professionnelle
Dans un premier temps, le logement doit être loué en meublé comme son nom l’indique et les revenus tirés de la location doivent être imposés dans la catégorie Bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Pour être considérée comme LMNP, la location doit remplir certaines conditions :
- Les recettes annuelles générées par la location ne doivent pas dépasser le plafond de 23.000 € sur l'année civile OU Ces recettes ne peuvent pas dépasser 50% des revenus globaux du foyer fiscal. C’est-à-dire les revenus soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires, des bénéfices industriels et commerciaux (autres que ceux tirés de l’activité de location meublée), des bénéfices agricoles et des bénéfices non commerciaux.
- Aucun des membres du foyer fiscal n’est inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) en qualité de loueur professionnelle.
Si les recettes n’excèdent pas 760€/an et qu’il s’agit d’une location ou sous location d’une partie de votre habitation principale à des personnes n’y élisant pas domicile (chambre d’hôtes, par exemple), les recettes sont exonérées d’impôt sur le revenu.
En cas de dépassement de ce plafond, vous êtes imposable sur la totalité des recettes retirées de la location.
Notez enfin que certains dispositifs gouvernementaux tel que le statut LMNP Censi Bouvard, vous permet d’exercer votre activité de loueur meublé non professionnel tout en bénéficiant d’une réduction d’impôt égale à 11% du prix d’acquisition. Cela concerne les logements achetés neufs dans des résidences de services (étudiants, personnes âgées, handicapées, établissements de soins...) pour être loués en meublé pendant 9 ans au minimum.
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La location non meublée professionnelle est soumise à un certain nombre de critères et conditions, dont le plafond de revenus qu’elle peut engendrer.
Le statut location meublée non professionnelle (LMNP) permet de bénéficier d’un régime fiscal tout aussi avantageux que spécifique. Dans cet article, vous verrez en détails les conditions à remplir pour être considéré comme un LMNP.
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Les caractéristiques de la LMNP d’un point de vue fiscal
Les revenus générés par une location meublée non professionnelle sont classés dans le régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non dans les revenus fonciers, et ce même si la location n’entre pas dans le cadre de vos activités professionnelles.
Pourquoi ? Parce que vous signez un bail commercial avec un gestionnaire qui s’occupe de mettre votre bien en location. Les rétributions que vous tirez de ce contrat ne correspondent pas à des revenus fonciers. C’est pourquoi la fiscalité LMNP est un peu particulière.
Pour autant, pas de panique ! Les démarches pour bénéficier des avantages fiscaux promis par le statut LMNP n’ont rien de compliqué. Pas besoin de créer une société pour exercer cette activité définie en effet comme "non professionnelle".
Lire aussi : Comment fonctionne la location meublée non professionnelle ? (LMNP).
LMNP : régime fiscal au choix
Sous le statut LMNP, c’est à vous de choisir le régime réel d’amortissement du bien dans votre déclaration. Selon le régime d’imposition pour lequel vous aurez opté, les avantages ne sont pas les mêmes.
Vous pouvez déclarer vos revenus issus des locations meublées en régime micro-bic ou en régime réel :
- Le micro-BIC (Régime forfaitaire) : si vos revenus ne dépassent pas 32.900€, vous êtes imposé à 50% de vos recettes. Cela signifie que vous profitez d’un abattement de 50 % et seule la moitié de vos recettes est imposable. Il s’agit d’un forfait qui représente la totalité de vos charges, sans devoir les déclarer en détail. Dans ce cas, vous ne pouvez pas créer de déficit foncier. On estime que le régime micro-BIC est intéressant si vos charges sont inférieures à ce niveau de 50%.
- Le régime réel : au-delà de 32.900€, le régime réel vous permet de déduire l’ensemble des charges (intérêts, taxes, travaux, frais de syndic et de gestion, etc.) et d’amortir le bien. Vous pouvez ainsi déduire une partie du prix du logement et des meubles des loyers que vous déclarez. On estime que le régime réel est plus avantageux dans 85% des cas. Les formalités sont un peu plus fastidieuses mais valent vraiment la peine ! À titre de comparaison, dans la location non meublée, dans le régime réel, très peu de ces charges sont déductibles. Et l’amortissement n’existe pas.
L’amortissement en LMNP est réellement un petit plus qui fait toute la différence ! Cela permet de prendre en compte la perte de valeur d’un logement bien du fait du temps et de son usage.
Il ne peut pas générer de déficit.
Exemple de calcul de l’amortissement LMNP
- Valeur du logement : 150.000€
- Taux d’amortissement : 2%
- Montant annuel de l’amortissement LMNP : 3000€
Maintenant, vous devez opérer la déduction fiscale de la location meublée non professionnelle, soit les loyers perçus moins les charges.
Par exemple :
- Loyers annuels : 10.000€
- Charges déductibles : 8000€
Dans la déclaration fiscale, le maximum d’amortissement en LMNP sera calculé comme suit : loyers – charges, soit 10.000€ - 8000€ = 2000€
L’originalité de la fiscalité LMNP, c’est de ne pas pouvoir créer de déficit foncier. En cas de déficit, la somme est automatiquement reportée sur les revenus de l’année suivante, sans limite de temps.
Ainsi, cette année, vous ne pouvez déduire que 2000€ d’amortissement même si en théorie le montant est de 3000€. La somme restante (1000€) sera déductible l’année suivante. En effet, les amortissements non déduits sont reportables sur les années suivantes, sans limite de temps. Évidemment, vous ne pouvez plus déduire l’amortissement après la vente du bien ou en cas d’arrêt de la location.
LMNP et TVA
Outre une défiscalisation LMNP avantageuse, il est possible pour l’investisseur de récupérer la TVA comprise dans le prix d'achat du bien immobilier, dans les 6 mois qui suivent l’acquisition du logement.
Pour cela, il est nécessaire :
- d’acheter un logement neuf, qui propose un certain nombre de services aux habitants, comme un comptoir d’accueil, une blanchisserie, l’entretien des locaux ou le petit-déjeuner,
- de confier le bien à exploitant pendant au moins 9 ans, qui facture lui-même une TVA de 5,5%,
- de conserver le bien pendant au moins 20 ans. Autrement, vous serez de rembourser une partie de la TVA qui vous aura été restituée au prorata des années de détention du logement LMNP.
De même, vous êtes tenu de verser à l’état la TVA sur les loyers. Pour éviter de reverser cette TVA, il est nécessaire de trouver un acquéreur qui ne reprend pas seulement le bien mais tout le bail commercial, dans les mêmes conditions.
LMNP et plus-value
Notez enfin qu’avec le statut LNMP, la plus-value réalisée à la revente du logement est imposée avec le même régime que toutes les plus-values immobilières : impôt sur les plus-values des particuliers et prélèvements sociaux.
Il existe un abattement en fonction du nombre d’années de détention du bien, selon le tableau suivant :
Durée de détention |
Abattement pour l'impôt |
Abattement pour les prélèvements sociaux |
Moins de 6 ans
0 %
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0 %
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De 6 à 21 ans |
6 %
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1,65 %
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La 22ème année |
4 %
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1,60 %
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De la 23ème à la 30ème année |
Exonération
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9 %
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Après 30 ans |
Exonération
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Exonération
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Légende : Imposition des plus-values immobilières par année de détention
Source : Service Public : Impôt sur le revenu - Plus-value immobilière
L'exonération d'impôt sur la plus-value est acquise après 22 ans de détention du logement. Pour être exonéré des prélèvements sociaux, il est nécessaire de rester en possession du bien pendant 30 ans.
Attention, si le montant de la plus-value nette imposable est supérieur à 50.000 euros, le LMNP supportera une surtaxe supplémentaire.
Exemple de calcul d'une plus-value immobilière
Vous revendez un bien immobilier que vous avez acheté, il y a 10 ans. Vous faites une plus-value de 100 000 €.
Vous pouvez donc avoir un abattement d’impôt de 6% par an à partir de la 6ème année jusqu'à la 10ème, soit 30% (6% x 5).
Vous pouvez bénéficier d'un abattement de 100 000 € x 30% donc 30 000€.
Votre déclaration sera donc de 70 000€.
De plus vous pouvez avoir un abattement sur les prélèvements sociaux de 1.65% par an de la 6ème année jusqu'à la 10ème, soit 8.25 % (1.65% x 5).
Vous bénéficierez alors d'un abattement de : 100 000 € x 8.25% soit 8 250€.
Vous payerez donc les prélèvements sociaux sur la base de 91 750€ (100 000 € - 8250 €).
Abattement exceptionnel pour les zones tendues
Sur les zones A ou A bis, si l'acheteur s'engage à démolir l'habitation existante pour reconstruire un ou plusieurs bâtiments d'habitation collectifs, il peut bénéficier d'un abattement exceptionnel de 70 % sous certaines conditions.
La promesse de vente doit être signée entre le 1er janvier 2018 et le 31 décembre 2020.
L'abattement est applicable pour déterminer l'assiette de l'impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux.
Cet abattement s'applique sur la plus-value selon la durée de détention du bien.
Si dans la construction de l'habitation collectif, les logements sociaux représentent au moins 50% de la surface des construction l'abattement peut monter jusqu'à 85%.
Il n'est pas possible d'appliquer d'abattement s'il y a des lieux familiaux entre l'acheteur et le vendeur (par exemple : père et fils).
À savoir : les travaux de construction doivent être achevés dans un délai de 4 ans à partir de la date d'acquisition.
Taux d'imposition
Le taux d'imposition de la plus-value immobilière est de 19%.
Si vous faites une plus-value supérieur à 50 000 €, une taxe supplémentaire sera appliquée. Le taux peut varier entre 2% à 6% par rapport au montant de la plus-value.
Questions fréquentes sur la fiscalité LMNP
✅ Qu’est-ce que la LMNP ?
🏠 LMNP signifie Loueur en Meublé Non-Professionnel. Il désigne un statut fiscal qui permet de louer des biens meublés et dégager des revenus non-imposables.
✅ A quel objectif d’achat immobilier correspond la LMNP ?
🏠 Le dispositif LMNP permet de diversifier son patrimoine. Son intérêt réside dans la génération d’un revenu complémentaire sous forme de loyers. C'est un investissement pur car on ne peut pas habiter le bien de l'investissement.
✅ Quelle est la particularité fiscale du statut LMNP ?
🏠 Les revenus générés par une LMNP sont classés dans le régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non dans les revenus fonciers.
✅ Quel régime fiscal choisir sous le statut LMNP ?
🏠 Vous pouvez déclarer vos revenus issus des locations meublées en régime micro-bic ou en régime réel.
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La location meublée non professionnelle permet de bénéficier d’un régime fiscal attrayant qui autorise la déduction des amortissements des biens loués.
Tant que vous ne dépassez le plafond annuel de 70.000€ par an ni que vos revenus locatifs n’excèdent pas 50% de vos revenus totaux, vous avez le droit de bénéficier du régime fiscal de la location meublée non professionnelle (LMNP). Dans cet article, vous verrez comment le système vous permet, si vous optez pour le bon régime fiscal, de déduire de vos revenus les amortissements des biens loués.
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Définition de la location meublée non professionnelle
LMNP Définition : La Location meublée non professionnelle est un investissement immobilier locatif. Elle permet de ne pas payer d’impôts sur les revenus issus de la mise en location du bien. En d’autres mots, la location en meublé non professionnel est l’occasion de profiter d’une rente défiscalisée.
L’acquisition est obligatoirement un bien immobilier neuf en résidence de services :
- Les résidences de tourisme
- Les résidences d’affaires
- Les résidences pour seniors
- Les résidences pour étudiants en LMNP
- Les Etablissements d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes (EHPAD)
Pour répondre à la définition LMNP, ces résidences doivent répondre à 3 exigences caractéristiques :
- le logement
- les meubles
- les services proposés au sein de l’habitation
Une société de gestion s’occupe par la suite de la location du bien, de la recherche de locataire (via un bail de 9 à 12 ans) aux versements des loyers.
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À qui s’adresse la location LMNP ?
La location LMNP est un statut accessible à tous. Elle concerne toutes les personnes physiques, contribuables français ou étrangers mais payant ses impôts en France, imposables ou non.
Elle fonctionne obligatoirement via la signature d’un bail commercial avec un gestionnaire. Aussi, le statut LMNP empêche le loueur de meublé non professionnel de louer soi-même le bien et de traiter directement avec le locataire.
Ce bail commercial lui offre cependant une sécurité supplémentaire, assurant le paiement des loyers.
Quelles sont les conditions du statut LMNP ?
Le statut LMNP est attribué en fonction de plusieurs critères :
- Aucun membre du foyer fiscal n’est inscrit au RCS en tant que loueur professionnel
- Les revenus locatifs n’excèdent pas 70.000€/an ou 50% des revenus totaux du propriétaire, à savoir traitements et salaires, autres bénéfices industriels, commerciaux, agricoles ou non commerciaux
Au-delà de ce seuil, cette activité est considérée comme de la location en meublé professionnel (LMP).
D’une manière générale, on considère la LMNP comme un investissement à long terme. Les biens ont vocation à être conservés longtemps et non être revendus. La valorisation du bien tient aux loyers perçus année après année.
La LMNP vous permet de déduire de vos revenus les charges liées à l’achat immobilier : intérêts du prêt, taxes et frais divers. Ainsi vous pouvez réduire vos impôts sur le revenu.
En LMNP, les charges déductibles ne sont pas répertoriées dans une liste indicative.
Mais elles répondent aux conditions suivantes :
- sont considérées comme charges déductibles en LMNP, les dépenses dans l’intérêt direct de l’exploitation ou liée à sa gestion quotidienne,
- justifiées par un document (facture, tickets, décision de copropriété),
- comprises dans les charges de l’exercice de l’année en cours
Le système prévoit aussi d’inclure dans les charges déductibles LMNP les amortissements de la valeur du bien.
La durée de l’amortissement LMNP se distingue en 2 parties, à raison de :
- de 5 à 7 ans pour le mobilier et les équipements
- de 20 à 40 ans pour le bien immobilier
En d’autres termes, l’investissement LMNP est une source de revenus réguliers avec une fiscalité favorable qui permet une bonne rentabilité. Il convient parfaitement aux personnes désirant un produit clé en main, c’est-à-dire bénéficiant d’une gestion simplifiée et sécurisée.
Pourquoi investir en LMNP ?
Comme tout investissement immobilier, elle permet :
- de se constituer un patrimoine immobilier, avec ou sans apport personnel
- de valoriser durablement ce patrimoine, considéré à juste titre comme porteur et solide
- d’assurer des revenus complémentaires, avec une rentabilité qui peut atteindre 5% par an
- de préparer sa succession, sa retraite…
Mais la location LMNP propose aussi des avantages qui lui sont propres :
- les loyers perçus sont garantis et indexés par contrat. Même en cas de vacance locative ou de défaut de paiement, le gestionnaire est tenu de vous verser les loyers
- le remboursement de la TVA
- l’éligibilité au statut Censi-Bouvard, permettant une réduction d’impôt à hauteur de 11% du montant de l’investissement hors taxes.
Les avantages de la location meublée en statut LMNP
Investir dans la location meublée est intéressant surtout en défiscalisant en LMNP.
Défiscaliser en LMNP
En général la location meublée est considérée comme une activité commerciale au niveau fiscal. Vous êtes donc imposable en catégorie BIC (bénéfices industriels et commerciaux) et pas en revenus fonciers.
Vous avec la possibilité de choisir entre déclarer sous un régime micro BIC (50% d'abattement sur vos revenus locatifs) ou sous un régime réel (déduction des charges aux réelles pour réduire la partie imposable).
Le régime fiscal de la location meublée non professionnel est vu comme un moyen de défiscaliser :
- en micro BIC vous êtes imposable à 50% seulement de vos revenus locatifs
- en LMNP réel, vous amortissez comptablement le prix d'achat du bien immobilier. De plus lorsque vous souhaitez vendre, la plus value se fera sur la base du prix d'achat sans avoir besoin de tenir compte de l'amortissement.
- en réel, vous pouvez déduire des charges à condition que cela reste dans l’intérêt de la location du bien
En LMNP (location meublée non professionnel), l'imposition est de 50% sur le revenus locatifs (Micro BIC). De plus avec l'amortissement du bien et aux autres charges, on réduit ce qui est taxable à 0 (régime réel).
En général, pendant le temps de l'amortissement du bien en LMNP, on ne paie pas d’impôt sur les revenus de la location.
Plus intéressant de faire de la location meublée que nue
En location meublée le propriétaire offre un service additionnel au locataire : électroménager, meubles, télé, etc.... Avec l'aménagement du logement les loyers sont 15 à 25% supérieur qu'une location nue.
La location meublée permet également de faire de la location courte durée, de la location saisonnière ou bien les deux. Le revenu généré de la location meublée est supérieur à une location classique nue.
De plus si on tient compte de la niche fiscale LMNP, le rendement net est encore plus intéressant.
Les inconvénients de la location meublée en statut LMNP
Gérer une location meublée demande beaucoup plus de travail qu'une location nue classique.
La durée du contrat de location est plus courte en location meublée
La réglementation des contrat de location en meublée est différente des contrat de location nue : les durées sont inférieure que les 3 ans de la location nue.
Parfois cela peut être vu comme un atout, car il y a plus de flexibilité dans la gestion.
Il existe 3 types de contrat de location pour le loueur meublé :
- le bail meublé classique d’un an renouvelable,
- le bail meublé étudiant de 9 mois non renouvelable,
- le bail mobilité d’une durée de 1 à 10 mois (renouvelable dans la limite de 10 mois maximum).
Plus de gestion administrative pour le loueur en meublé
La location meublée doit respecter certaines règles, comme mettre à disposition un logement composé de meuble permettant au location d'y manger, dormir et d'y séjourner correctement.
Il existe une liste de meuble minimum et obligatoire.
Le loueur doit déclarer le début de l'activité de location et obtenir un numéro d'immatriculation appelé SIRET. Il faut également payer une cotisation foncière des entreprises (CFE) entre quelques dizaines à quelques centaines d'euros chaque année.
Pour la location saisonnière, certaines villes exigent une demande d'autorisation pour faire ce type de location.
Par contre fiscalement c'est plus compliqué qu'une location nue. Car il faut avoir une comptabilité correspondant au code du commerce. Il faut faire appel à un expert comptable ou à n'importe quel service de comptabilité.
Statut LMP ou plutot LMNP ?
Pour etre qualifiable fiscalement en loueur en meublé non professionnel LMNP, il faut au moins l’une des deux conditions suivantes :
- les recettes (loyers charges comprises) soient inférieures au seuil de 23 000 € par an
- ces recettes soient inférieures aux autres revenus professionnels du foyer fiscal
Si le loueur ne respecte aucune de ces conditions, il est alors identifié comme loueur professionnel et soumis au régime des plus values profesionnelles et aux cotisations sociales.
LMNP et régimes fiscaux
Nous l’avons vu, la location de meublé non professionnel est un investissement privilégié. Il génère des revenus sûrs et non imposables. Or, selon la loi, les revenus des locations meublées non professionnelles traduisent une activité commerciale, dépendante du régime BIC.
Cependant, pas besoin de monter une société ! Lors de votre déclaration d’impôt, vous avez le choix de déclarer vos revenus BIC selon 2 régimes fiscaux : soit au régime réel simplifié, soit au régime micro BIC.
- Le régime réel simplifié : C’est une solution avantageuse, qui prend en compte toutes les charges déductibles en LMNP et l’amortissement que nous avons cité ci-dessus. C’est en revanche un régime complexe, qui multiplie les formalités et déclarations administratives.
- Le micro BIC : Ce système permet une formalité déclarative simplifiée, avec un abattement forfaitaire à 50%. Or, dans certains cas, l’abattement de 50 % offre une réduction d’impôt moins intéressante que l’ensemble des calculs de déduction de charges et amortissement du régime simplifié.
Notez que, lors de votre déclaration LMNP, vous pouvez changer de régime fiscal, et donc adopter le régime micro BIC en un an seulement.
Lire aussi : La fiscalité de la location meublée non professionnelle.
À noter également que depuis le 1er janvier 2019 et le prélèvement à la source, vous ne versez pas d’impôt en cas de bénéfice en 2018.
La déclaration LMNP reste obligatoire et vous pouvez y intégrer :
- les charges déductibles,
- les travaux,
- les achats,
- les autres dépenses réalisées en 2018,
- le déficit.
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SIMULATEUR LMNP
Questions fréquentes sur la location meublée non-professionnelle
✅ Qu’est-ce que la LMNP ?
🏠 LMNP signifie Loueur en Meublé Non-Professionnel. Il désigne un statut fiscal qui permet de louer des biens meublés et dégager des revenus non-imposables.
✅ Quelles sont les limites de revenu pour bénéficier du statut LMNP ?
🏠 Comme son nom l’indique, l’activité de location ne doit pas être exercée à titre professionnel pour bénéficier des avantages du statut LMNP. Les recettes perçues ne doivent pas dépasser 23.000€ par an, ni représenter plus de 50% de vos revenus.
✅ Que se passe-t-il lorsqu’on dépasse les limites du statut LMNP ?
🏠 Si vous n’êtes plus éligible au statut LMNP, vous basculez vers le statut LMP (Loueur Meublé Professionnel) et changez de fiscalité.
✅ A quel objectif d’achat immobilier correspond la LMNP ?
🏠 Le dispositif LMNP permet de diversifier votre patrimoine, son intérêt réside dans la génération d’un revenu complémentaire immédiat sous forme de loyers. Il n’est en en revanche pas adapté à un objectif de résidence principale puisque l’acheteur ne peut habiter le logement.
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La location meublée non professionnelle ou LMNP est un placement ouvert à tous particuliers qui souhaitent augmenter leurs revenus sur une base régulière.
La location meublée non professionnelle permet à tout individu d’investir dans l’immobilier locatif, afin de générer des revenus fonciers et de défiscaliser une partie de ceux-ci.
Dans cet article, vous verrez à quelles conditions elle est soumise et les avantages que vous pouvez en tirer si vous choisissez ce type d’investissement.
- DEFINITION DE LA LOCATION MEUBLEE NON PROFESSIONNELLE
- A QUI S'ADRESSE LA LOCATION LMNP?
- QUELLES SONT LES CONDITIONS DU STATUT LMNP ?
- POURQUOI INVESTIR EN LMNP ?
- LES AVANTAGES DE LA LOCATION MEUBLEE EN STATUT LMNP
- LES INCONVENIENTS DE LA LOCATION MEUBLEE EN STATUT LMNP
- LMNP ET REGIMES FISCAUX
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