1 - Le dispositif LMNP en résidence de services et résidence étudiante

En achetant un logement situé dans une résidence de service, vous vous constituez un patrimoine immobilier stable tout en investissant un montant peu élevé. Ces résidences sont très recherchées et vous profiterez donc d’un bon rendement si vous proposez votre bien immobilier à la location via le régime LMNP.

En investissant dans une résidence étudiante, vous bénéficierez d’une réduction de 11 % du montant de l’achat, sur une durée de 9 ans. Ce type de résidence est en effet éligible au statut LMNP ainsi qu’à la loi Censi-Bouvard.

Quant aux résidences de services (EPHAD par exemple), elles offrent les mêmes avantages fiscaux que les résidences étudiantes.

Si vous optez pour le régime micro-BIC, vous bénéficierez d’un abattement forfaitaire de 50 %. Quant au régime réel, il permet de déduire de nombreuses charges et d’amortir le bien comme les meubles.

2 - Les particularités de ce type d’investissement

En achetant dans une résidence de services, vous pourrez récupérer la TVA sur le prix du bien. Pour cela, l’établissement doit proposer au moins 3 des 4 services suivants :

• Le ménage ;
• L’entretien et la fourniture du linge ;
• L’accueil ;
• Le petit-déjeuner.

Une résidence de services peut être une location étudiante, d’affaires, de seniors ou encore de tourisme.

3 - Les avantages d’un investissement LMNP en résidence étudiante

Investir dans une résidence étudiante pour la louer sous la régime LMNP est une solution avantageuse pour plusieurs raisons :

• Vous percevez des loyers tous les mois ;
• Les résidences étudiantes bien placées à côté des écoles et des transports en commun garantissent un fort rendement, car elles sont très prisées ;
• Les studios pour étudiants affichent de petites surfaces. Vous n’aurez donc pas besoin de réaliser un gros emprunt ;
• C’est un gestionnaire professionnel qui s’occupera de votre logement et vous n’aurez pas à prendre en charge la gestion locative.

4 - Les risques ou les inconvénients

Acheter un bien immobilier dans une résidence de services ou une résidence étudiante possède cependant quelques inconvénients :

• Il est important de bien choisir le gestionnaire de votre résidence de services. Il doit avoir de l’expérience et posséder les qualités nécessaires pour gérer vos locataires ;
• Comme la TVA est récupérable, certains promoteurs peu scrupuleux n’hésitent pas à gonfler les prix : vérifiez bien les tarifs du marché avant d’acheter ;
• Lisez bien le bail commercial : il est important que vous compreniez bien toutes les clauses et vous devez être au courant s’il est prévu une réévaluation du loyer de 2 % après une période de carence.

 

Les principales questions au sujet de l’investissement LMNP en résidence étudiante

 

✅ Quelle est la rentabilité locative nette d’une résidence étudiante ?

🏠 Elle varie selon les régions et les établissements, mais tourne généralement autour des 3 à 4 %.

✅ Qu’est-ce que le bail commercial en résidence étudiante ?

🏠 Ce contrat lie le propriétaire et le gestionnaire de la résidence étudiante. Si vous investissez dans ce type de résidence, le bail commercial garantit pendant 9 ans le versement des loyers à l’investisseur.

✅ Comment récupérer la TVA payée à l'achat d'un bien en résidence étudiante ?

🏠 Vous pourrez être remboursé de la TVA avancée quelques mois après avoir acheté le bien en faisant une demande auprès des services fiscaux de la commune.

✅ Combien coûte un logement dans une résidence étudiante ?

🏠 Tout dépend de la taille du bien et de sa situation géographique. Les prix des logements en résidence étudiante s’échelonnent entre 60 000 et 120 000 €.

 

 

1 - Être un particulier ou une société transparente

Tout d’abord, il faut savoir que le statut de loueur en meublé non professionnel n’est pas prévu pour les personnes morales. La première condition LMNP est donc d’être un particulier, même si une exception s’applique pour les sociétés transparentes, telles que les sociétés civiles immobilières (SCI).

Cependant, puisque la SCI est normalement réservée aux investissements fonciers (location non meublée), seuls 10 % du chiffre d’affaires de la société doit provenir de la location meublée.

De même, pour accéder au statut de LMNP, il est obligatoire d’être propriétaire en nom propre du bien que l’on souhaite mettre en location.

2 - Louer un bien immobilier conforme au statut LMNP

Le régime LMNP offre une belle marge de liberté au bailleur et lui permet de louer différents types de biens, tels que :

• Un appartement ou une habitation individuelle ;
• Une partie de votre résidence principale ;
  • Une chambre, une suite, un étage entier, etc. ;
• Un gîte rural ou une chambre d’hôte ;
• Une résidence pour seniors non-médicalisée ;
  • Ou une résidence médicalisée (EHPAD) ;
• Une résidence étudiante ;
• Une résidence de tourisme ;

Notez que le statut de LMNP autorise la mise en location d’une habitation à titre temporaire ou saisonnier. Vous pouvez donc parfaitement louer votre résidence secondaire pendant une partie de l’année et y habiter le reste du temps.

Une autre bonne nouvelle pour les loueurs : depuis le 1er janvier 2020, la taxe sur les micro-logements a disparu. Il est donc possible de louer un bien meublé de 14 m² ou moins en zone tendue sans avoir à payer de surplus.

3 - Louer un logement entièrement meublé et équipé

Bien que cela puisse sembler évident, il est indispensable que le bien soit parfaitement préparé pour être loué. En d’autres termes, vous devrez installer tous les meubles et équipements nécessaires afin que les locataires puissent profiter du confort moderne et qu’ils ne manquent de rien.

On part généralement du principe qu’un logement meublé décent permet aux locataires de s’installer en apportant seulement leurs effets personnels. La loi ALUR précise l’ensemble des meubles et des équipements qui doivent figurer dans un logement meublé.

4 - Générer des recettes locatives inférieures à 23 000 € par an

Afin de bénéficier du régime LMNP, la location de logements en meublé ne doit logiquement pas constituer votre activité principale. Autrement dit, cette activité n’est pas censée représenter plus de 50 % de vos revenus fiscaux.

Cependant, une tolérance s’applique : tant que les recettes locatives sont inférieures à 23 000 € par an, il est possible de rester dans le régime de la location en meublé non professionnelle, y compris s’il s’agit de votre activité principale.

Si toutefois aucune de ces deux conditions n’est remplie, vous passerez alors automatiquement sous le statut de LMP (loueur en meublé professionnel). Vous perdrez les avantages de la location non professionnelle, mais vous en gagnerez d’autres, mieux adaptés à votre situation.

Les questions fréquentes à propos des conditions LMNP

1 - Quel est le régime fiscal de la LMNP ?

Quand on loue un logement en meublé, les recettes locatives ne sont pas des revenus fonciers à proprement parler, mais des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Lorsque vous débutez votre activité de loueur non professionnel, vous êtes automatiquement assujetti au régime micro-BIC. Dans ce cadre, un abattement de 50 % sera appliqué sur vos recettes, ce qui signifie que vous ne payerez des impôts que sur les 50 % restants. Avec ce régime, il n’est pas nécessaire de tenir une comptabilité.

Cependant, dès que vous dépassez 72 500 € de recettes par an, vous passez au régime réel simplifié. Vous pouvez également demander vous-même à accéder à ce mode d’imposition. Il s’agit d’un régime très avantageux, qui permet de déduire toutes les charges réelles et d’amortir vos plus grandes dépenses. Dans de nombreux cas, il permet de ne payer aucun impôt sur ses revenus locatifs, et ce, pendant plusieurs années. Néanmoins, ce régime nécessite de tenir des comptes.
Ainsi, deux solutions s’offriront à vous : effectuer la déclaration vous-même ou faire appel à un expert-comptable.

2 - Peut-on vraiment faire sa déclaration fiscale soi-même ?

Si vous êtes à l’aise avec les chiffres et les démarches administratives, il vous sera possible d’effectuer votre déclaration fiscale vous-même. Cela impliquera de tenir une comptabilité très précise afin d’éviter les erreurs.
Notez tout de même que ces démarches vous demanderont beaucoup de temps et d’attention : elles pourraient constituer une source de stress.

3 - Pourquoi faire appel à un expert-comptable ?

Recourir à un expert-comptable vous apportera d’abord un gain de temps considérable sur vos démarches. Cette aide vous conférera également une plus grande sécurité et vous permettra d’aborder votre projet en toute sérénité. Et pour couronner le tout, étant donné la fiabilité des déclarations faites par les experts-comptables, vous diminuerez le risque de contrôle fiscal.

Dans les faits, un grand nombre de LMNP font le choix de rester au régime micro-BIC pour ne pas avoir besoin de tenir une comptabilité. Beaucoup passent ainsi à côté d’avantages certains, en pensant que l’expert-comptable leur coûtera plus d’argent qu’il ne leur en rapportera. Pourtant, comme nous allons le voir, la réalité est toute autre.

4 - Combien coûte un expert-comptable pour une LMNP ?

Beaucoup hésitent à faire appel à un expert-comptable en raison des coûts que cela implique. Pourtant, les tarifs de ce professionnel sont bien plus accessibles qu’il n’y paraît : pour une déclaration fiscale de LMNP, ils avoisinent généralement les 500 €. Un prix raisonnable, compte tenu du gain de temps et de la sécurité que vous apportent les services de l’expert.

Notez par ailleurs que les frais de l’expert-comptable sont considérés comme des charges d’exploitation et qu’elles sont donc déductibles.

Les questions fréquentes à propos de la comptabilité en LMNP

1 - Une grande simplicité de lancement

Tout d’abord, le statut de loueur en meublé non professionnel présente l’avantage d’être très facilement accessible. Il permet à n’importe quel investisseur français d’acquérir un bien immobilier à son nom et de le louer meublé sans avoir besoin de créer une structure.

2 - Une fiscalité avantageuse

Le statut LMNP permet de choisir entre deux régimes fiscaux :

• Le micro-BIC, qui permet d’appliquer un abattement de 50 % sur les recettes locatives. Ainsi, seulement 50 % des loyers sont assujettis à l’impôt sur le revenu ;
  • Ce statut est uniquement accessible aux loueurs ne dépassant pas les 72 500 € de revenus ;
• Le réel simplifié, qui permet de déduire toutes les charges réelles, et d’amortir la valeur du bien et du mobilier ;
  • Ce statut est obligatoire si vous dépassez les 72 500 € de revenus, mais il est accessible à tous les LMNP.

En outre, la loi Censi-Bouvard (ou LMNP en résidence de services) permet aux loueurs non professionnels d’obtenir une importante réduction d’impôt, à condition d’investir dans une résidence de services neuve ou rénovée. Étalée sur 9 ans, la réduction s’élève à 11 % de la valeur du bien. Le montant d’investissement est toutefois plafonné à 300 000 €.

3 - La possibilité d'amortir

Comme évoqué précédemment, sous le régime réel simplifié, le statut de LMNP présente un avantage considérable : il donne la possibilité d’amortir les dépenses liées au logement. Cela concerne les meubles et les équipements, mais également les travaux divers et même le prix d’achat du bien immobilier.
Les frais peuvent ainsi être étalés sur une période plus ou moins longue et il est possible d’en déduire une partie chaque année.
L’amortissement permet même de comptabiliser les dépréciations du bien. Par exemple, vous pourrez considérer que votre parquet, votre carrelage ou votre toiture perdent de la valeur chaque année.

4 - La flexibilité du statut

Être loueur en meublé non professionnel, c’est avoir la possibilité de revenir facilement en arrière dans son projet. Une fois le bail de location terminé, vous serez libre de revendre votre bien ou de le récupérer pour votre usage personnel.

5 - Les différents investissements en LMNP

Il existe une grande variété de biens immobiliers que l’on peut louer en meublé. Parmi eux, les maisons et appartements classiques, mais également un choix plus original : les résidences de services. Particulièrement prisés par les bailleurs, ces établissements incluent notamment :

• Les EHPAD ;
• Les résidences étudiantes ;
• Les résidences de tourisme.

Ce type d’investissement offre des avantages et pas des moindres. Premièrement, vous n’aurez pas à vous soucier de la gestion locative, qui sera entre les mains d’un gestionnaire-bailleur. Deuxièmement, comme nous l’avons mentionné, vous pourrez bénéficier d’une importante réduction d’impôt dans le cadre de la loi Censi-Bouvard.

Les questions fréquentes à propos des avantages LMNP

1 - Comment revendre un logement classique en LMNP ?

Si vous prévoyez de revendre un logement classique, comme une maison ou un appartement meublé, cela ne posera pas de problème particulier. La vente se déroulera de la même manière que pour une résidence classique, louée vide. Aussi, pour ce type de bien, il vous suffira de confier la vente à une agence ou de vous en charger vous-même.

Bien entendu, en vendant un logement standard, vous rencontrerez deux types de profils : les investisseurs, comme vous, et les accédants, qui veulent acheter pour habiter. Ces derniers seront bien plus enclins à acheter sur un coup de cœur.

2 - Quand revendre un logement en résidence de services ?

Si vous souhaitez revendre un bien situé en résidence de services, la revente sera un peu plus complexe que pour un logement classique. En effet, il existe plusieurs précautions à prendre avant d’envisager une vente. C’est encore plus vrai si vous avez investi sous la loi Censi-Bouvard, qui permet d’obtenir une réduction d’impôts à hauteur de 11 % de la valeur du logement.

Lire aussi : Comment fonctionne la loi Censi-Bouvard ?

Loi Censi-Bouvard : évitez de revendre votre bien avant 9 ans

Si vous avez investi dans une résidence de services avec la loi Censi-Bouvard, il est fortement conseillé d’attendre la fin de la période d’engagement avant de revendre le bien. En effet, pour bénéficier de cette réduction d’impôts, vous vous êtes engagé à conserver le bien sur une période de 9 ans.

En revendant votre logement avant la fin du délai, vous risquez de devoir rembourser toutes les réductions que vous avez obtenues grâce au dispositif.

Ne rompez jamais le contrat de bail avant la mise en vente

Quand on souhaite revendre un bien LMNP, le contrat du bail est un excellent argument d’achat. Il est donc vivement recommandé de le maintenir signé, afin que le nouvel acquéreur puisse en bénéficier.

Évitez de vendre votre bien si le bail est presque terminé

Afin de trouver plus facilement preneur, il est toujours préférable de vendre le bien lorsqu’il est en début ou même en milieu de bail. Dans le cas contraire, les acquéreurs risquent de se montrer plus frileux, puisqu’une fin de contrat est toujours synonyme d’incertitude : il n’est pas rare que l’exploitant souhaite ajouter de nouvelles conditions lors du renouvellement du bail.

3 - Comment revendre un bien en résidence de services ?

Contrairement à un bien immobilier classique, le logement en résidence de services est presque uniquement recherché par les investisseurs. Par conséquent, les acquéreurs potentiels auront des critères identiques aux vôtres lorsque vous avez acheté ce bien : la qualité du gestionnaire, le bail commercial, la rentabilité du logement, etc.

Pour revendre votre logement en résidence de services, trois options s’offriront à vous :

• Publier des annonces sur des sites spécialisés ou généralistes ;
• Revendre le logement par le biais d’une société spécialisée dans la revente de ce type de bien ;
• Revendre directement votre bien au gestionnaire, si celui-ci est intéressé.

Questions fréquentes à propos de la revente d’un bien en LMNP

1 - L’amortissement LMNP

Le statut de LMNP permet d’amortir l’acquisition d’un bien immobilier de manière linéaire et par composantes. Cela consiste en une charge fiscale qui étale le coût de l’achat tout au long de sa durée d’utilisation. Ce système permet donc d’amortir la totalité des frais d’agence, de la valeur hors taxe de l’immobilier et du mobilier, et du montant des frais d’acte.

2 - Les déductions fiscales

En choisissant le régime micro-BIC, vous pourrez bénéficier d’un abattement de 50 % sur vos recettes locatives. En choisissant le régime réel, vous pourrez pratiquer des amortissements et déduire vos charges afin de réduire le montant de vos revenus locatifs (et réduire ainsi les impôts).

Les loueurs LMNP ne facturent pas la TVA et ne peuvent pas la récupérer : on parle de franchise de TVA. Dans certaines situations, il est cependant possible de récupérer peu à peu la TVA de votre amortissement en LMNP :

1. Votre bien doit être neuf ou ne pas avoir acheté il y a plus de 5 ans ;
2. Il doit être géré par un gestionnaire, qui rédige un contrat de bail et soumet la location à la TVA ;
3. Il doit se trouver dans une résidence de services, qui propose 3 services minimum ;
4. Vous ne devez pas revendre votre bien avant 20 ans.

3 - Les charges à déduire

Le statut de LMNP permet au loueur de déduire de ses loyers certaines charges concernant son activité. Celles-ci ne sont pas listées de manière officielle.

4 - Les dépenses réelles déductibles dans l’année civile

Lesdépenses déductibles dans l’année civile sont généralement inférieures à 500 €, mais c’est votre expert-comptable qui vous indiquera quelles charges seront déductibles sur l’année civile et lesquelles seront au contraire amortissables sur plusieurs années.

Voici les charges qui sont, la plupart du temps, déductibles au cours de l’année civile :

1. La taxe foncière ;
2. Les frais de l’agence de location ;
3. L’intérêt de l’emprunt et l’assurance emprunteur ;
4. Le remplacement de tout le petit-électroménager ;
5. Les primes d’assurances ;
6. Toutes les charges courantes concernant la copropriété (hors travaux).

5 - Les dépenses réelles amortissables sur plusieurs années

Les dépenses supérieures à 500 € sont donc amorties sur plusieurs années. La durée d’amortissement de chacune d’entre elle correspond à peu près à sa durée d’utilisation. L’achat d’un canapé ne sera donc pas amorti sur la même durée que des travaux de réfection de toiture par exemple.

Concernant les frais de notaires et les frais d’agence, ils peuvent être amortis sur la même durée que celle du bien.

6 - La durée d'amortissement en LMNP au régime réel

Le régime réel s’oppose au régime micro-BIC. Dans ce dernier, il faut déduire un forfait de charges de 50
%, tandis que le régime réel permet de déduire les charges en fonction de leurs valeurs réelles.

La durée d’amortissement en régime réel diffère selon l’élément que vous souhaitez amortir. Par exemple, un ascenseur sera amorti sur 15 ans tandis qu’il faudra 25 ans pour une toiture ou pour les installations électriques. Cela correspond à leur durée d’utilisation.

Les questions fréquentes sur la fiscalité et la TVA du statut LMNP

1 - Choisir son régime fiscal

Le statut LMNP laisse le choix entre deux régimes fiscaux :

• Le régime micro-BIC ;
• Le régime réel.

Celui-ci s’applique automatiquement si vos recettes locatives annuelles sont de 70 000 € ou plus. Si elles y sont inférieures, c’est le régime micro-BIC qui s’applique. Vous pouvez cependant choisir le régime réel.

C’est à vous de calculer quel régime est le plus avantageux financièrement pour vous. Vous pouvez pour cela utiliser un simulateur en ligne.

2 - Focus sur le régime du micro-BIC

Le régime micro-BIC offre plusieurs avantages fiscaux au loueur LMNP. Celui-ci déclare en effet ses revenus locatifs au titre des Bénéfices industriels et commerciaux au lieu des Revenus fonciers. En optant pour ce statut, vous profiterez d’un abattement forfaitaire de 50 %, ce qui signifie que seulement la moitié de vos revenus locatifs sera imposée. Pour les locations touristiques, l’abattement atteint même les 71 %.

3 - Focus sur le régime réel simplifié

Si vous préférez opter pour le régime réel, vous devez en faire la demande avant le 1er février de l’année civile auprès de l’Administration fiscale.

Le régime réel vous permet de déduire une partie importante de vos charges et d’amortir vos dépenses sur plusieurs années. Vous réduisez ainsi le montant des revenus que vous devez déclarer, ce qui réduit le montant de vos impôts.

Les dépenses inférieures à 500 € sont amorties au cours de l’année civile tandis que les plus lourdes dépenses sont amorties sur plusieurs années. Il faut par exemple 25 ans pour amortir une réfection de toiture.

4 -Les revenus concernés

Vous devez déclarer tous les revenus que vous percevez grâce à la location d’un logement meublé.

Vous bénéficiez du statut de LMNP (loueur meublé non professionnel) si vous répondez à deux conditions :

• Vos recettes locatives annuelles ne dépassent pas 23 000 € ;
• Vos recettes sont supérieures aux revenus de votre foyer fiscal.

Si l’un de ces critères n’est pas rempli, vous basculez en statut LMP (loueur meublé professionnel).

5 - La déclaration de revenus

En tant que loueur LMNP, vous devez déclarer vos revenus issus de la location immobilière en complétant la déclaration n° 2042-C-PRO.

Si vous êtes en régime micro-BIC, vous devez indiquer le montant de toutes les sommes que vous avez encaissées, du loyer aux provisions pour charge, dans les lignes 5ND, 5OD ou 5PD. L’abattement forfaitaire de 50 % s’appliquera alors automatiquement.

Si vous êtes imposé au régime réel, vous devezdéposer une liasse n° 2031 au service des impôts des entreprises (SIE) de votre commune. Il faut une liasse pour chacun de vos exercices.

Les questions fréquentes sur la déclaration LMNP

Qu’est-ce que le statut LMNP ?

Un dispositif de défiscalisation avantageux

Vous bénéficiez du statut LMNP lorsque vous réalisez un investissement immobilier et louez le logement acquis meublé (neuf ou ancien). L’intérêt de ce dispositif est qu’une location meublée a un loyer généralement supérieur à une location vide, générant des revenus supplémentaires. Votre investissement peut appartenir à une résidence gérée avec des services : résidence étudiante, pour seniors, de tourisme, etc.
Ainsi, vous n’avez aucune contrainte de gestion locative, car celle-ci est prise en charge par le propriétaire de la résidence. Le statut LMNP dispose également d’une fiscalité avantageuse, permettant une réduction d’impôt pour votre foyer fiscal.

Votre imposition liée à la LMNP est soumise au régime fiscal des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) et non des revenus fonciers. Cela vous permet de déduire sous le régime forfaitaire (micro-BIC) en étant imposé sur une partie de vos loyers ou sous celle du régime réel, en réduisant les charges et les amortissements de vos recettes.

Si vous réalisez un investissement dans un logement meublé en résidence, vous pouvez augmenter vos recettes en récupérant la TVA, si le bien neuf met à disposition 3 services minimum sur les 4 : l’accueil de la clientèle, le petit-déjeuner, la blanchisserie ou l’entretien des locaux.

Les conditions pour profiter du statut LMNP

Certaines règles et conditions doivent être respectées pour bénéficier du dispositif LMNP en 2020. La location d’un bien meublé à usage d’habitation est régie par la loi et le contrat de location doit comporter la liste des meubles détaillée par l'État. Les ressources et les loyers sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Vous êtes loueur en meublé non professionnel dès lors que vos recettes locatives n’excèdent pas 23 000 € par an ou si elles représentent moins de la moitié de vos revenus globaux. Le statut LMNP doit être déclaré au greffe du Tribunal de commerce dont dépend le bien que vous louez. Avec un investissement sous LMNP en résidence gérée, vous vous engagez à louer votre bien durant 9 ans minimum, et vous développez votre patrimoine de manière durable.

La fiscalité avec le régime micro BIC

Ses principes

Le régime micro-Bic qui s’applique dans le cadre de la LMNP est un régime forfaitaire. Vous réduisez vos revenus locatifs de 50 % de vos charges. Ainsi, si vos revenus locatifs sont supérieurs à 10 000 €, vous déduisez 50 % de 10 000 €, soit 5 000 €. Votre base imposable sera donc de 10 000 € – 5 000 € = 5 000 €. Vous êtes imposé sur cette base à hauteur de votre tranche marginale d’imposition (TMI) et réglez des prélèvements sociaux de 17,2 %.

Le régime micro-Bic est le régime qui s’applique par défaut au statut LMNP si les revenus locatifs sont inférieurs à 70 000 €. Toutefois, il est possible d’être soumis au régime réel si le régime micro-Bic ne vous convient pas.

Ses avantages et inconvénients

Ce mécanisme est simple, rapide et sans contrainte de comptabilité. Cela signifie que vous n’avez pas de factures à conserver par exemple. Vous n’avez pas besoin d’être accompagné d’un expert-comptable pour votre déclaration de revenus. Concernant ses inconvénients, vous ne pourrez pas retirer les charges réelles : les frais de notaires, d’une télévision, etc. Vous ne pourrez pas déclarer dans vos charges d’amortissement de travaux éventuels ou d’ameublement.

La fiscalité avec le régime réel

Ses principes

Le régime réel permet de retirer une part de la totalité des charges réelles et celles liées aux amortissements. Les charges réelles peuvent être à l’acquisition du bien avec les frais de notaire et d’agence, des charges de gestion avec la taxe foncière, d’électricité, les frais de gestion locative, les charges liées à l’endettement avec les intérêts d’emprunt, l’assurance-crédit, etc.

Les charges liées à l’amortissement représentent l’évaluation de votre bien dans la durée. Vous pouvez ainsi réduire l’amortissement rattaché au bien, mais aussi avec des travaux réalisés dans votre meublé. Ces derniers peuvent être reportés d’une année sur l’autre.

Ses avantages et inconvénients

Votre investissement en LMNP est optimisé au maximum avec ce régime en déduisant la totalité des charges et des amortissements. En effectuant une location sur le long terme, vous pouvez facilement être exonéré partiellement d’impôts durant une dizaine d’années. À l’inverse, avec une location de courte durée, vous êtes exonéré d’impôts sur les premières années, et diminuez votre fiscalité les années suivantes.

D’un point de vue fiscal, ce régime est intéressant, cependant il faut prendre en compte que le régime réel a quelques inconvénients, comme une gestion administrative plus importante qu’en micro-Bic. Vous pouvez demander de l’aide auprès d’un expert-comptable pour la déclaration des revenus. En effet, même si ce n’est pas obligatoire, certaines déclarations doivent respecter des règles comptables précises. Enfin, si vos revenus sont supérieurs à 23000 €, vous êtes contraints de payer des cotisations sociales.

Questions fréquentes sur la location meublée non-professionnelle

Le plafond pour une location meublée non professionnelle

Dans un premier temps, le logement doit être loué en meublé comme son nom l’indique et les revenus tirés de la location doivent être imposés dans la catégorie Bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Pour être considérée comme LMNP, la location doit remplir certaines conditions :

• Les recettes annuelles générées par la location ne doivent pas dépasser le plafond de 23.000 € sur l'année civile OU Ces recettes ne peuvent pas dépasser 50% des revenus globaux du foyer fiscal. C’est-à-dire les revenus soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires, des bénéfices industriels et commerciaux (autres que ceux tirés de l’activité de location meublée), des bénéfices agricoles et des bénéfices non commerciaux.
• Aucun des membres du foyer fiscal n’est inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) en qualité de loueur professionnelle.

Si les recettes n’excèdent pas 760€/an et qu’il s’agit d’une location ou sous location d’une partie de votre habitation principale à des personnes n’y élisant pas domicile (chambre d’hôtes, par exemple), les recettes sont exonérées d’impôt sur le revenu.

En cas de dépassement de ce plafond, vous êtes imposable sur la totalité des recettes retirées de la location.

Notez enfin que certains dispositifs gouvernementaux tel que le statut LMNP Censi Bouvard, vous permet d’exercer votre activité de loueur meublé non professionnel tout en bénéficiant d’une réduction d’impôt égale à 11% du prix d’acquisition. Cela concerne les logements achetés neufs dans des résidences de services (étudiants, personnes âgées, handicapées, établissements de soins...) pour être loués en meublé pendant 9 ans au minimum.

Les caractéristiques de la LMNP d’un point de vue fiscal

Les revenus générés par une location meublée non professionnelle sont classés dans le régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non dans les revenus fonciers, et ce même si la location n’entre pas dans le cadre de vos activités professionnelles.

Pourquoi ? Parce que vous signez un bail commercial avec un gestionnaire qui s’occupe de mettre votre bien en location. Les rétributions que vous tirez de ce contrat ne correspondent pas à des revenus fonciers. C’est pourquoi la fiscalité LMNP est un peu particulière.

Pour autant, pas de panique ! Les démarches pour bénéficier des avantages fiscaux promis par le statut LMNP n’ont rien de compliqué. Pas besoin de créer une société pour exercer cette activité définie en effet comme "non professionnelle".

Lire aussi : Comment fonctionne la location meublée non professionnelle ? (LMNP).

LMNP : régime fiscal au choix

Sous le statut LMNP, c’est à vous de choisir le régime réel d’amortissement du bien dans votre déclaration. Selon le régime d’imposition pour lequel vous aurez opté, les avantages ne sont pas les mêmes.

Vous pouvez déclarer vos revenus issus des locations meublées en régime micro-bic ou en régime réel :

1. Le micro-BIC (Régime forfaitaire) : si vos revenus ne dépassent pas 32.900€, vous êtes imposé à 50% de vos recettes. Cela signifie que vous profitez d’un abattement de 50 % et seule la moitié de vos recettes est imposable. Il s’agit d’un forfait qui représente la totalité de vos charges, sans devoir les déclarer en détail. Dans ce cas, vous ne pouvez pas créer de déficit foncier. On estime que le régime micro-BIC est intéressant si vos charges sont inférieures à ce niveau de 50%.

 

2. Le régime réel : au-delà de 32.900€, le régime réel vous permet de déduire l’ensemble des charges (intérêts, taxes, travaux, frais de syndic et de gestion, etc.) et d’amortir le bien. Vous pouvez ainsi déduire une partie du prix du logement et des meubles des loyers que vous déclarez. On estime que le régime réel est plus avantageux dans 85% des cas. Les formalités sont un peu plus fastidieuses mais valent vraiment la peine ! À titre de comparaison, dans la location non meublée, dans le régime réel, très peu de ces charges sont déductibles. Et l’amortissement n’existe pas.

L’amortissement en LMNP est réellement un petit plus qui fait toute la différence ! Cela permet de prendre en compte la perte de valeur d’un logement bien du fait du temps et de son usage.

Il ne peut pas générer de déficit.

Exemple de calcul de l’amortissement LMNP

• Valeur du logement : 150.000€
• Taux d’amortissement : 2%
• Montant annuel de l’amortissement LMNP : 3000€

Maintenant, vous devez opérer la déduction fiscale de la location meublée non professionnelle, soit les loyers perçus moins les charges.

Par exemple :

• Loyers annuels : 10.000€
• Charges déductibles : 8000€

Dans la déclaration fiscale, le maximum d’amortissement en LMNP sera calculé comme suit : loyers – charges, soit 10.000€ - 8000€ = 2000€

L’originalité de la fiscalité LMNP, c’est de ne pas pouvoir créer de déficit foncier. En cas de déficit, la somme est automatiquement reportée sur les revenus de l’année suivante, sans limite de temps.

Ainsi, cette année, vous ne pouvez déduire que 2000€ d’amortissement même si en théorie le montant est de 3000€. La somme restante (1000€) sera déductible l’année suivante. En effet, les amortissements non déduits sont reportables sur les années suivantes, sans limite de temps. Évidemment, vous ne pouvez plus déduire l’amortissement après la vente du bien ou en cas d’arrêt de la location.

LMNP et TVA

Outre une défiscalisation LMNP avantageuse, il est possible pour l’investisseur de récupérer la TVA comprise dans le prix d'achat du bien immobilier, dans les 6 mois qui suivent l’acquisition du logement.

Pour cela, il est nécessaire :

• d’acheter un logement neuf, qui propose un certain nombre de services aux habitants, comme un comptoir d’accueil, une blanchisserie, l’entretien des locaux ou le petit-déjeuner,

 

• de confier le bien à exploitant pendant au moins 9 ans, qui facture lui-même une TVA de 5,5%,

 

• de conserver le bien pendant au moins 20 ans. Autrement, vous serez de rembourser une partie de la TVA qui vous aura été restituée au prorata des années de détention du logement LMNP.

De même, vous êtes tenu de verser à l’état la TVA sur les loyers. Pour éviter de reverser cette TVA, il est nécessaire de trouver un acquéreur qui ne reprend pas seulement le bien mais tout le bail commercial, dans les mêmes conditions.

LMNP et plus-value

Notez enfin qu’avec le statut LNMP, la plus-value réalisée à la revente du logement est imposée avec le même régime que toutes les plus-values immobilières : impôt sur les plus-values des particuliers et prélèvements sociaux.

Il existe un abattement en fonction du nombre d’années de détention du bien, selon le tableau suivant :

Légende : Imposition des plus-values immobilières par année de détention
Source : Service Public : Impôt sur le revenu - Plus-value immobilière

L'exonération d'impôt sur la plus-value est acquise après 22 ans de détention du logement. Pour être exonéré des prélèvements sociaux, il est nécessaire de rester en possession du bien pendant 30 ans.

Attention, si le montant de la plus-value nette imposable est supérieur à 50.000 euros, le LMNP supportera une surtaxe supplémentaire.

Exemple de calcul d'une plus-value immobilière

Vous revendez un bien immobilier que vous avez acheté, il y a 10 ans. Vous faites une plus-value de 100 000 €.

Vous pouvez donc avoir un abattement d’impôt de 6% par an à partir de la 6ème année jusqu'à la 10ème, soit 30% (6% x 5).
Vous pouvez bénéficier d'un abattement de 100 000 € x 30% donc 30 000€.
Votre déclaration sera donc de 70 000€.

De plus vous pouvez avoir un abattement sur les prélèvements sociaux de 1.65% par an de la 6ème année jusqu'à la 10ème, soit 8.25 % (1.65% x 5).
Vous bénéficierez alors d'un abattement de : 100 000 € x 8.25% soit 8 250€.
Vous payerez donc les prélèvements sociaux sur la base de 91 750€ (100 000 € - 8250 €).

Abattement exceptionnel pour les zones tendues

Sur les zones A ou A bis, si l'acheteur s'engage à démolir l'habitation existante pour reconstruire un ou plusieurs bâtiments d'habitation collectifs, il peut bénéficier d'un abattement exceptionnel de 70 % sous certaines conditions.
La promesse de vente doit être signée entre le 1er janvier 2018 et le 31 décembre 2020.
L'abattement est applicable pour déterminer l'assiette de l'impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux.
Cet abattement s'applique sur la plus-value selon la durée de détention du bien.

Si dans la construction de l'habitation collectif, les logements sociaux représentent au moins 50% de la surface des construction l'abattement peut monter jusqu'à 85%.
Il n'est pas possible d'appliquer d'abattement s'il y a des lieux familiaux entre l'acheteur et le vendeur (par exemple : père et fils).

À savoir : les travaux de construction doivent être achevés dans un délai de 4 ans à partir de la date d'acquisition.

Taux d'imposition

Le taux d'imposition de la plus-value immobilière est de 19%.
Si vous faites une plus-value supérieur à 50 000 €, une taxe supplémentaire sera appliquée. Le taux peut varier entre 2% à 6% par rapport au montant de la plus-value.

Questions fréquentes sur la fiscalité LMNP

Définition de la location meublée non professionnelle

LMNP Définition : La Location meublée non professionnelle est un investissement immobilier locatif. Elle permet de ne pas payer d’impôts sur les revenus issus de la mise en location du bien. En d’autres mots, la location en meublé non professionnel est l’occasion de profiter d’une rente défiscalisée.

L’acquisition est obligatoirement un bien immobilier neuf en résidence de services :

• Les résidences de tourisme
• Les résidences d’affaires
• Les résidences pour seniors
• Les résidences pour étudiants en LMNP
• Les Etablissements d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes (EHPAD)

Pour répondre à la définition LMNP, ces résidences doivent répondre à 3 exigences caractéristiques :

1. le logement
2. les meubles
3. les services proposés au sein de l’habitation

Une société de gestion s’occupe par la suite de la location du bien, de la recherche de locataire (via un bail de 9 à 12 ans) aux versements des loyers.

À qui s’adresse la location LMNP ?

La location LMNP est un statut accessible à tous. Elle concerne toutes les personnes physiques, contribuables français ou étrangers mais payant ses impôts en France, imposables ou non.

Elle fonctionne obligatoirement via la signature d’un bail commercial avec un gestionnaire. Aussi, le statut LMNP empêche le loueur de meublé non professionnel de louer soi-même le bien et de traiter directement avec le locataire.

Ce bail commercial lui offre cependant une sécurité supplémentaire, assurant le paiement des loyers.

Quelles sont les conditions du statut LMNP ?

Le statut LMNP est attribué en fonction de plusieurs critères :

• Aucun membre du foyer fiscal n’est inscrit au RCS en tant que loueur professionnel
• Les revenus locatifs n’excèdent pas 70.000€/an ou 50% des revenus totaux du propriétaire, à savoir traitements et salaires, autres bénéfices industriels, commerciaux, agricoles ou non commerciaux

Au-delà de ce seuil, cette activité est considérée comme de la location en meublé professionnel (LMP).

D’une manière générale, on considère la LMNP comme un investissement à long terme. Les biens ont vocation à être conservés longtemps et non être revendus. La valorisation du bien tient aux loyers perçus année après année.

La LMNP vous permet de déduire de vos revenus les charges liées à l’achat immobilier : intérêts du prêt, taxes et frais divers. Ainsi vous pouvez réduire vos impôts sur le revenu.

En LMNP, les charges déductibles ne sont pas répertoriées dans une liste indicative.

Mais elles répondent aux conditions suivantes :

• sont considérées comme charges déductibles en LMNP, les dépenses dans l’intérêt direct de l’exploitation ou liée à sa gestion quotidienne,
• justifiées par un document (facture, tickets, décision de copropriété),
• comprises dans les charges de l’exercice de l’année en cours

Le système prévoit aussi d’inclure dans les charges déductibles LMNP les amortissements de la valeur du bien.

La durée de l’amortissement LMNP se distingue en 2 parties, à raison de :

• de 5 à 7 ans pour le mobilier et les équipements
• de 20 à 40 ans pour le bien immobilier

En d’autres termes, l’investissement LMNP est une source de revenus réguliers avec une fiscalité favorable qui permet une bonne rentabilité. Il convient parfaitement aux personnes désirant un produit clé en main, c’est-à-dire bénéficiant d’une gestion simplifiée et sécurisée.

Pourquoi investir en LMNP ?

Comme tout investissement immobilier, elle permet :

• de se constituer un patrimoine immobilier, avec ou sans apport personnel
• de valoriser durablement ce patrimoine, considéré à juste titre comme porteur et solide
• d’assurer des revenus complémentaires, avec une rentabilité qui peut atteindre 5% par an
• de préparer sa succession, sa retraite…

Mais la location LMNP propose aussi des avantages qui lui sont propres :

• les loyers perçus sont garantis et indexés par contrat. Même en cas de vacance locative ou de défaut de paiement, le gestionnaire est tenu de vous verser les loyers
• le remboursement de la TVA
• l’éligibilité au statut Censi-Bouvard, permettant une réduction d’impôt à hauteur de 11% du montant de l’investissement hors taxes.

Les avantages de la location meublée en statut LMNP

Investir dans la location meublée est intéressant surtout en défiscalisant en LMNP.

Défiscaliser en LMNP

En général la location meublée est considérée comme une activité commerciale au niveau fiscal. Vous êtes donc imposable en catégorie BIC (bénéfices industriels et commerciaux) et pas en revenus fonciers.

Vous avec la possibilité de choisir entre déclarer sous un régime micro BIC (50% d'abattement sur vos revenus locatifs) ou sous un régime réel (déduction des charges aux réelles pour réduire la partie imposable).

Le régime fiscal de la location meublée non professionnel est vu comme un moyen de défiscaliser :

• en micro BIC vous êtes imposable à 50% seulement de vos revenus locatifs
• en LMNP réel, vous amortissez comptablement le prix d'achat du bien immobilier. De plus lorsque vous souhaitez vendre, la plus value se fera sur la base du prix d'achat sans avoir besoin de tenir compte de l'amortissement.
• en réel, vous pouvez déduire des charges à condition que cela reste dans l’intérêt de la location du bien

En LMNP (location meublée non professionnel), l'imposition est de 50% sur le revenus locatifs (Micro BIC). De plus avec l'amortissement du bien et aux autres charges, on réduit ce qui est taxable à 0 (régime réel).
En général, pendant le temps de l'amortissement du bien en LMNP, on ne paie pas d’impôt sur les revenus de la location.

Plus intéressant de faire de la location meublée que nue

En location meublée le propriétaire offre un service additionnel au locataire : électroménager, meubles, télé, etc.... Avec l'aménagement du logement les loyers sont 15 à 25% supérieur qu'une location nue.

La location meublée permet également de faire de la location courte durée, de la location saisonnière ou bien les deux. Le revenu généré de la location meublée est supérieur à une location classique nue.
De plus si on tient compte de la niche fiscale LMNP, le rendement net est encore plus intéressant.

Les inconvénients de la location meublée en statut LMNP

Gérer une location meublée demande beaucoup plus de travail qu'une location nue classique.

La durée du contrat de location est plus courte en location meublée

La réglementation des contrat de location en meublée est différente des contrat de location nue : les durées sont inférieure que les 3 ans de la location nue.
Parfois cela peut être vu comme un atout, car il y a plus de flexibilité dans la gestion.

Il existe 3 types de contrat de location pour le loueur meublé :

• le bail meublé classique d’un an renouvelable,
• le bail meublé étudiant de 9 mois non renouvelable,
• le bail mobilité d’une durée de 1 à 10 mois (renouvelable dans la limite de 10 mois maximum).

Plus de gestion administrative pour le loueur en meublé

La location meublée doit respecter certaines règles, comme mettre à disposition un logement composé de meuble permettant au location d'y manger, dormir et d'y séjourner correctement.
Il existe une liste de meuble minimum et obligatoire.

Le loueur doit déclarer le début de l'activité de location et obtenir un numéro d'immatriculation appelé SIRET. Il faut également payer une cotisation foncière des entreprises (CFE) entre quelques dizaines à quelques centaines d'euros chaque année.

Pour la location saisonnière, certaines villes exigent une demande d'autorisation pour faire ce type de location.

Par contre fiscalement c'est plus compliqué qu'une location nue. Car il faut avoir une comptabilité correspondant au code du commerce. Il faut faire appel à un expert comptable ou à n'importe quel service de comptabilité.

Statut LMP ou plutot LMNP ?

Pour etre qualifiable fiscalement en loueur en meublé non professionnel LMNP, il faut au moins l’une des deux conditions suivantes :

• les recettes (loyers charges comprises) soient inférieures au seuil de 23 000 € par an
• ces recettes soient inférieures aux autres revenus professionnels du foyer fiscal

Si le loueur ne respecte aucune de ces conditions, il est alors identifié comme loueur professionnel et soumis au régime des plus values profesionnelles et aux cotisations sociales.

LMNP et régimes fiscaux

Nous l’avons vu, la location de meublé non professionnel est un investissement privilégié. Il génère des revenus sûrs et non imposables. Or, selon la loi, les revenus des locations meublées non professionnelles traduisent une activité commerciale, dépendante du régime BIC.

Cependant, pas besoin de monter une société ! Lors de votre déclaration d’impôt, vous avez le choix de déclarer vos revenus BIC selon 2 régimes fiscaux : soit au régime réel simplifié, soit au régime micro BIC.

• Le régime réel simplifié : C’est une solution avantageuse, qui prend en compte toutes les charges déductibles en LMNP et l’amortissement que nous avons cité ci-dessus. C’est en revanche un régime complexe, qui multiplie les formalités et déclarations administratives.

 

• Le micro BIC : Ce système permet une formalité déclarative simplifiée, avec un abattement forfaitaire à 50%. Or, dans certains cas, l’abattement de 50 % offre une réduction d’impôt moins intéressante que l’ensemble des calculs de déduction de charges et amortissement du régime simplifié.

Notez que, lors de votre déclaration LMNP, vous pouvez changer de régime fiscal, et donc adopter le régime micro BIC en un an seulement.

Lire aussi : La fiscalité de la location meublée non professionnelle.

À noter également que depuis le 1er janvier 2019 et le prélèvement à la source, vous ne versez pas d’impôt en cas de bénéfice en 2018.

La déclaration LMNP reste obligatoire et vous pouvez y intégrer :

• les charges déductibles,
• les travaux,
• les achats,
• les autres dépenses réalisées en 2018,
• le déficit.

Questions fréquentes sur la location meublée non-professionnelle