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Comment fonctionne une SCPI ?

Une SCPI (société civile de placement immobilier) est une structure d’investissement qui permet d’acheter des parts d’une société de gestion immobilière.

Une SCPI, connue aussi sous le terme de « Pierre papier » offre en effet la possibilité à n’importe quel particulier l’acquisition d’immobilier sous forme de part et non de l’immobilier en direct. De cette manière, vous percevez des revenus locatifs sans être propriétaire de l’ensemble du bien. Dans cet article, vous découvrirez comment les SCPI fonctionnent, à qui elles s’adressent et quels sont leurs différents avantages afin de déterminer si elles correspondent bien à votre profil et à vos envies.

 

  1. QU'EST CE QU'UNE SCPI ?
  2. À QUI S'ADRESSE LES SCPI ?
  3. LES DIFFERENTS TYPES DE SCPI
  4. LES FRAIS SUR LES SCPI
  5. LA FISCALITE DES SCPI
  6. SCPI OU IMMOBILIER EN DIRECT ?
  7. FINANCER DES PARTS DE SCPI A CREDIT

 

Comment fonctionne une SCPI ?
 

 

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

Une société civile de placement immobilier (SCPI) est en d’autres termes une structure collective de placement immobilier de particulier, qui permet d’investir par le bais d’une société de gestion.

 

Cette société a plusieurs fonctions, elle doit :

  • Collecter les fonds auprès de particuliers.
  • Rechercher des biens dans lesquels investir pour créer un patrimoine.
  • S’occuper de la gestion de ce parc immobilier.
  • Redistribuer les loyers (dividendes) et avantages fiscaux aux investisseurs, après paiement des frais de gestion, d’entretien et taxes diverses.

 

Ce système offre des perspectives attrayantes en termes de rentabilité : en 2016 en moyennes, elles ont généré un rendement de 4,63%, selon l’Institut de l'Epargne Immobilière et Foncière.

 

De plus, une SCPI est soumise à un contrôle strict et plusieurs parties examinent son bon fonctionnement :

  • L’AMF (Autorité des Marchés Financiers) qui doit donner son accord pour la création et les augmentations de capital (délivrance d’un visa)
  • Toutes les décisions importantes sont prises lors de l’Assemblée Générale
  • La gestion d’une SCPI est soumise au contrôle d’un conseil de surveillance
  • Chaque année, un expert indépendant évalue la valeur du patrimoine immobilier de la SCPI

 

Toutes ces normes garantissent ainsi transparence et protection envers l’investisseur.

 

 

À qui s’adressent les SCPI ?

Devenir propriétaire d’un logement locatif demande une trésorerie importante pour faire face à toutes les charges (remboursement crédit, taxe foncière, travaux, vacance locative…). De ce fait, beaucoup de particuliers recherchent une alternative pour investir dans l’immobilier tout en limitant le montant des charges et externaliser la gestion.

 

Créées dans les années 60, les SCPI apparaissent comme la solution d’épargne adéquate.

En 2015, on dénombrait 166 SCPI sur le marché, détenues par 27 grands groupes et cumulant 35 milliards d’euros de capitalisation. Ces sociétés offrent de nombreux avantages pour tous les particuliers qui souhaitent diversifier leurs placements.

En effet, même les petits épargnants peuvent y trouver une solution d’investissement immobilier.

 

  • Les SCPI permettent d’investir des 5 000€ dans plusieurs biens immobiliers.
  • Elles diversifient les risques : l’investisseur dispose de plusieurs parts dans un patrimoine varié.
  • Les SCPI prennent en charge la gestion locative et l’entretien.
  • Enfin, même si le capital n’est pas garanti, le placement immobilier reste une valeur sûre qui n’est pas soumise aux aléas de la Bourse.
 

 

Les différents types de SCPI

Il existe des sous catégories de SCPI en fonction de la nature du parc immobilier géré :

  • Les sociétés de rendement : Traditionnellement, elles investissent dans l’immobilier d’entreprise : bureaux, commerces, entrepôts, locaux d’activités… Elles offrent des rendements élevés et visent à redistribuer régulièrement les revenus engendrés aux souscripteurs.
  • Les SCPI de plus-value : dites aussi de valorisation, leurs objectifs est de revaloriser le patrimoine obtenu lors de la liquidation. Elles sont souvent constituées d’appartements luxueux, dans les beaux quartiers de grandes métropoles, loués à des personnes physiques, des ambassades ou des sociétés internationales.
  • Les SCPI fiscales : Leurs but est essentiellement lié à l’allègement des impôts des investisseurs. En effet, leurs parcs immobiliers se basent majoritairement sur des critères correspondant aux différentes lois de défiscalisation par exemple l’immobilier d’habitation neuf ou en cours de réhabilitation (Pinel).
 

 

Les frais sur les SCPI

Notez que les souscripteurs de SCPI supportent 3 types de frais :

  • D’acquisition : ils sont compris dans le prix des parts et correspondent aux frais de notaire et droits d’enregistrement, soit entre 5 et 10% de la valeur de l’investissement.
  • De gestion : ce sont les frais annuels qui assurent la bonne administration du patrimoine immobilier. Ces frais – entre 8 et 10% des loyers - sont automatiquement déduits des revenus locatifs versés au souscripteur.
  • De cession : lors de la revente ou de l’héritage.
 

 

La fiscalité des SCPI

Les SCPI sont soumises à une fiscalité identique aux investissements immobiliers directs c’est-à-dire le régime réel.

 

Pendant la phase de détention, vous devez donc vous acquitter :

  • D’un impôt sur le revenu foncier, soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu.
  • Des prélèvements sociaux, comme tous les produits d’épargne.

 

L’investisseur peut aussi opter pour le régime micro foncier qui prévoit un abattement de 30%, s’il respecte les conditions suivantes :

  • Le total des revenus fonciers annuels ne dépasse pas 15 000€ par an.
  • Etre propriétaire d’un bien immobilier mis en location nue.
  • Etre non propriétaire de biens immobiliers (en SCPI ou en direct) dont les revenus bénéficient d’un régime dérogatoire favorable (LMP, PINEL …).

 

À la revente, la plus value est également soumise au régime d’imposition identique aux investissements immobiliers directs.

 

On retient donc la possibilité d’appliquer un abattement, uniquement après la 5ème année de détention :

  • Entre 5 et 21 ans de détention : abattement de 6 % pour chaque année de détention,
  • La 22ème année : 4 % d’abattement
  • A partir de la 23ème année : exonération de l’impôt sur les plus values immobilières.
 

 

SCPI ou immobilier en direct ?

Choisir une SCPI permet de bénéficier des avantages d’un investissement immobilier sans les inconvénients. Ainsi, pour devenir propriétaire et constituer votre patrimoine, vous n’avez pas spécialement de besoins en trésorerie importants. Les sommes investies sont plus modestes. Vous percevez des revenus locatifs très rapidement sans devoir prendre en main la gestion, qui peut être très lourde. La valeur du placement est relativement peu volatile et vous maximisez vos chances de réaliser une plus-value en cas de revente.

 

Aussi, investir dans une SCPI au lieu d’acheter un bien immobilier retire tout aspect émotionnel à l’acquisition. Il s’agit véritablement d’un placement stratégique et réfléchi dans le but de se constituer un patrimoine et de générer des revenus supplémentaires.

 

Les avantages spécifiques à ce type d’investissement sont :

  • La gestion du patrimoine immobilier est gérée par des professionnels agréés par l’AMF
  • Les risques sont mutualisés : même si un bien présente de mauvais résultats, ceux-ci sont compensés par les bénéfices des autres biens du portefeuille de la société
  • L’investissement est sur-mesure. On achète des parts en fonction de ses moyens et on peut les revendre à tout moment en cas de coup dur.
 

 

Financer des parts de SCPI à crédit

Plusieurs modalités de souscription sont proposées pour investir dans une SCPI, dont le financement à crédit. Vous appliquez alors à un prêt immobilier dit affecté, c’est-à-dire que le montant octroyé est affecté à l’acquisition de SCPI. Toutefois l’hypothèque n’est évidemment pas une option envisageable, puisque l’investissement est morcelé en plusieurs biens. Aussi, la banque demande généralement une caution ou un crédit caution logement, appelé également CRELOG pour lequel vous devez impérativement être déjà propriétaire d’un bien immobilier, en résidence principale ou à visée locative.

 

Notez que si vous souscrivez des parts de SCPI à crédit, les intérêts du prêt sont déductibles des revenus fonciers.

 

En conclusion les particuliers qui cherchent un placement pour le long terme ont intérêt à privilégier l’investissement SCPI. Idéal pour se préparer un complément de retraite, tout en profitant d'un taux de rendement intéressant et d'une stabilité patrimoniale globale.

 

 

 

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