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Comment fonctionne le viager immobilier ?

Chaque année, 5.000 biens sont mis en vente en viager en France. Quels avantages les investisseurs et pour les vendeurs tirent-ils du viager immobilier ?

 

  1. LE VIAGER IMMOBILIER
  2. LES CLAUSES SPECIALES AU CONTRAT DE VIAGER
  3. QUELS SONT LES AVANTAGES D'ACHETER UN BIEN IMMOBILIER EN VIAGER ?

 

Comment fonctionne le viager immobilier ?
 

 

Définition d'un viager

Le viager immobilier est un contrat de vente de biens immobiliers, qui consiste à transformer tout ou partie du prix de vente en une rente annuelle et viagère (revenus annuels réguliers à vie) au profit du vendeur. Cette rente annuelle est en général payée mensuellement ou trimestriellement (selon l’accord consenti entre les parties) par l’acquéreur d’un appartement ou d’une maison. Elle est constituée le jour de la signature de l’acte notarié et s’éteint au décès du Vendeur. Elle est régie par les articles 1968 à 1983 du Code Civil.

 

 

Viager Immobilier

On distingue en effet plusieurs types de contrats :

  1. Le viager occupé : le vendeur, appelé crédirentier occupe le logement jusqu’à son départ ou son décès.
  2. Le viager libre : l’acheteur, le débirentier, dispose du logement, il peut y vivre ou le mettre en location.

 

En règle générale, le versement de la rente prend fin au décès du vendeur (d’où l’appellation de vente en viager). Mais le contrat de vente peut prévoir le versement d’une rente pendant une durée définie

 

Son attrait principal pour l’acquéreur est en général un prix décoté par rapport au marché. Le vendeur quant à lui augmente ses revenus en touchant chaque mois une rente.

 

Le viager occupé

Le vendeur transfère la propriété de son logement en échange d’un bouquet et d’une rente viagère. Il conserve toutefois le droit d’usufruit ou le droit d’usage et d’habitation. Après la signature du contrat et jusqu’à sa mort, il continue à vivre chez lui ou met le bien en location s’il a conservé l’usufruit. Ce droit d’usufruit peut être accordé au vendeur, à un conjoint ou à toute personne désignée dans le contrat.

Le viager à terme

On appelle cette forme de viager immobilier vente à terme. Ici, l’acte de vente définit un nombre de mensualités limité dans le temps. Le vendeur bénéficie du droit d’usage et d’habitation ou du droit d’usufruit en échange d’une rente viagère mensuelle plus élevée qu’avec un viager occupé. Si le vendeur décède avant le terme, les rentes devront être versées aux héritiers.

Le viager libre

Ici, le vendeur renonce à son droit d’usage et d’habitation du logement.

 

 

Les clauses spéciales au contrat de viager

L’acte de vente d’un viager immobilier prend des dispositions qui protègent le vendeur contre les défauts de paiement. C’est ce qu’on appelle la clause résolutoire : en cas de non-paiement de la rente, le vendeur peut rompre le contrat.

 

À l’inverse, la clause de rachat protège l’acquéreur et lui permet de se libérer des versements de la rente si le vendeur vit plus longtemps que prévu par l’acheteur. Il doit alors verser un capital correspondant au montant restant de la rente.

 

Enfin, si le vendeur renonce à son droit d’usage alors qu’il avait opté pour le viager occupé, il peut faire jouer une clause d’augmentation de la rente en cas de libération prématurée du bien.

 

 

Quels sont les avantages d’acheter un bien immobilier en viager ?

Acquérir un bien en viager immobilier est un investissement qui représente plusieurs avantages :

  • accès à la propriété facilité grâce à un achat sans emprunt bancaire, qui évite le surcoût lié aux intérêts
  • un prix d’achat plus faible qu’un achat immobilier direct, grâce à la décote
  • une décote supplémentaire en cas de viager occupé
  • la constitution d’un patrimoine pour protéger ses proches en cas de coup dur, avec un placement moins coûteux
  • possibilité de revendre le viager, après accord du crédirentier

 

 

 

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